2019.06.26 (수)

  • 흐림동두천 26.3℃
  • 흐림강릉 24.3℃
  • 흐림서울 28.1℃
  • 흐림대전 23.4℃
  • 대구 19.3℃
  • 울산 20.9℃
  • 흐림광주 22.8℃
  • 부산 20.8℃
  • 흐림고창 23.2℃
  • 흐림제주 24.0℃
  • 흐림강화 24.1℃
  • 흐림보은 21.5℃
  • 흐림금산 22.4℃
  • 흐림강진군 21.7℃
  • 흐림경주시 20.5℃
  • 흐림거제 21.4℃
기상청 제공

양도세 5분특강

[5분특강]양도세①​​​​​​​ 부동산과 관련된 세금은?

 

 

부동산을 취득하는 단계에서 보유하고 처분하는 단계에서 어떠한 세금이 발생하고 얼마나 발생하는지 알아보자.

 

취득할 때 취득세도 내지만 부가가치세도 발생할 수 있다.

 

보유하는 단계에서는 재산세와 일정 규모이상의 주택과 토지를 보유할 경우 종합부동산세가 발생할 수 있고, 임대를 한다면 임대소득세와 부가가치세가 발생할 수 있다.

 

처분 단계에서는 처분 방식에 따라 양도, 증여, 상속에 의해 명의가 변경되는 경우가 있는데 각각 양도소득세, 증여세, 상속세가 발생하고 취득 단계에서와 마찬가지로 부가가치세도 발생할 수 있다.

 

어느 정도 세금이 부과되는지 사례를 가지고 살펴보자.

 

근린상가를 2017년에 토지와 건물을 30억원에 일괄취득한 것으로 가정하고 취득당시 기준시가는 토지 10억원 건물 5억원으로 하고 전체를 임대하는 것으로 하고 주택부분은 없는 것으로 가정한다.

 

취득세는 취득가액을 기준으로 부과되는데 농어촌특별세와 지방교육세를 포함하여 4.6%가 부과된다. 30억원의 취득가액에 4.6%를 곱하면 1억3800만원이 된다.

 

부가가치세는 토지에는 부과되지 않고 건물에만 부과되므로 건물부분만 계산하면 30억원의 매매가를 토지와 건물의 기준시가 비율로 안분한다.

 

토지 건물의 기준시가 합인 15억원 중 건물 기준시가 5억원이 차지하는 비율만큼 30억원에서 건물 비율을 계산하면 10억원이 될텐데 10억원의 10%인 1억원이 부가가치세가 된다.

 

이번에는 처분하는 단계에서 양도로 처분한다고 할 때, 2년 경과후 40억원에 처분한다고 해보자. 기준시가는 토지가 12억원 건물 4억원으로 가정한다.

 

양도차익은 10억원에서 취득시 부담한 취득세를 차감하면 8억5950만원의 양도차익이 되고 2년 경과후 양도하기 때문에 기본세율을 적용하여 양도세를 계산하면 3억4584만원이 된다.

 

양도차익을 10억원이라고 한다면 약 35%가 양도세가 된다.

 

부가가치세는 역시 건물에 대해서만 부과하므로 40억원의 양도가액 중 건물의 기준시가 비율을 곱하면 역시 10억원이 된다. 이 10억원에 10% 부가가치세율을 곱하면 역시 1억원의 부가가치세가 나온다.

 

만약 이 부동산을 배우자에게 증여를 한다면 증여세는 얼마가 나올지 살펴보자. 증여는 대가를 주고받지 않기 때문에 기준시가로 하는 경우가 많다. 기준시가 합은 16억원인데 배우자의 증여재산공제를 제외하고 증여세율 곱하면 1억7670만원의 납부세액이 나온다.

 

이렇게 부동산에는 다양한 세금이 부과되고 있는데 각 단계별로 어느 정도의 세금이 부과되는지 잘 판단하여서 부동산을 관리하는 것이 중요하다.

 

 

 [이종훈 세무사 프로필]

 

  • 「이종훈 세무회계 사무소」 대표 세무사, 공인중개사
  • 현) 「중랑세무서」 영세납세자지원단 세무도우미
  • 현) 「남양주세무서」 회계실무 강사
  • 현) 한국세무사협동조합 부이사장
  • 현) (사)마을과사회적경제 감사
  • 현) (사)이근호기념사업회 감사
  • 현) (사)김상진기념사업회 감사
  • 전) CJ제일제당, CJ올리브영, CJ엔시티 근무
  • 전) 중외제약, 지오영, 메가마트 근무
  • 전) 코오롱웰케어 영업본부장 근무
  • 서울대학교 농화학과 졸업

관련기사









배너




[데스크칼럼]주류업계 긴장시킨 ‘쌍벌제’, ‘毒’이 아닌 ‘藥’ 되길 기대한다
(조세금융신문=양학섭 편집인) 우리 속담에 “독도 잘 쓰면 약이 된다”는 말이 있다. 그만큼 의사의 처방이 중요하단 예기다. 국제학술지 사이언스에 실린 연구논문에 따르면, 육식 동물인 호랑이나 사자도 자신의 몸에 기생하는 기생충을 죽이기 위해 독이 있는 식물을 주기적으로 먹었다고 한다. 이러한 행동은 그들이 수백 년 동안 실패를 거듭하면서 터득한 동의보감과도 같은 귀한 지혜로 생각된다. 또한현재까지 건강하게종족을 번식시킬 수 있었던 것도이처럼 훌륭한 처방전이 있었기 때문인 것으로 판단된다. 국세청은 지난 6월 3일 주류시장의 불법 리베이트(판매장려금) 근절을 위해 '주류 거래질서 확립에 관한 명령 위임 고시' 개정안을 입법 예고했다고 밝혔다. 입법 예고된 개정안은 오는 20일 까지 각계의 의견 수렴을 거친 후 다음 달 1일 부터 시행될 예정이다. 국세청 고시에는 '주류 거래와 관련해 형식 또는 명칭이나 명목 여하에 불구하고 금품 등을 제공하거나 받아서는 안 된다'는 규정을 명확히 했다. 즉, 리베이트를 제공하는 주류 제조·수입업자뿐만 아니라 이를 받아들이는 도소매업자도 함께 처벌하겠다는 것이다. 정부가 이번에 강력한 제재 수단인 일명 ‘쌍벌제’를 시행
[인터뷰]임종수 한국청년세무사회장 “타오르는 불꽃 혼으로 영원하라, 강한 청년 세무사여!”
대담_이지한 | 콘텐츠사업국장 lovetown@tfnews.co.kr 사진_김용진 | 기자 kyj@tfnews.co.kr 한국청년세무사회가 지난 4월 18일 오후 제3차 정기총회를 열고 2대 회장으로 임종수 세무사를 선임했다. 임종수 회장은 이주성 초대 회장과 함께 청년세무사회 부회장으로 지난 2017년부터 2년째 활동해 왔다. 한국세무사회 감리이사도 함께 맡고 있는 임종수 신임회장은 대현세무법인 대표 세무사다. 임 회장은 총회에서 취임 소감을 통해 “청년은 새로움과 신문명의 건설을 의미하며 기성세대와 그 가치관으로부터 단절하는 것이 청년의 중요한 기준”이라고 역설했다. “세무사가 포화상태인 상황에서 생각을 바꿔 새로운 수익을 창출해야 하며 기장하고 세무조정 하는 세무사 업무영역에 연연하지 말고 새로운 서비스 시장에도전해야 한다”라고 강조했다. 한국청년세무사회는 2016년 창립준비위원회 발족을 시작으로 2017년 4월 창립총회를 열고 본격 닻을 올렸다. 하지만 주변의 시선은 곱지 않았다. 본회인 한국세무사회와 각 지방세무사회에 청년위원회가 있는데 청년세무사회가 왜 필요하냐는 의문도 제기됐고, 세무사회 회직을 노린 정치적 이유로 새로운 조직을 만든