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[전문가칼럼]필독사항! 2019년부터 바뀌는 부동산 정책

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 2018년 정기국회를 통과한 세법을 차질 없이 시행하기 위해 정부는 지난 1월 7일 2018년 세법 후속 시행령 개정안을 발표하였다. 그 배경에는 첫째, 소득재분배와 과세형평을 제고한다는 취지이며 이를 위해 근로 장려금 지급대상과 지급액 확대 그리고 종합부동산세 개편 등이 있다.

 

둘째, 일자리 창출과 유지 및 혁신성장 지원하기 위함이다.

그 내용은 위기지역의 창업기업에 대한 세액감면 신설과 고용증대를 위한 세제지원을 청년 위주로 확대하며 설비투자 가속상각을 허용하는 등 획기적인 대책이라고 한다.

 

셋째, 조세체계 합리화다. 이는 발전용 에너지 제세부담금 조정과 면세점 특허제도 개선 등이며 경제의 역동성과 포용성 강화를 위해 2019년 경제정책방향을 세제 측면에서 신속하고 적극적으로 뒷받침하기 위함이라고 한다.

 

넷째, 경제 활력 제고다. 이는 낙후지역 감면제도와 고용 친화적으로 재설계, 신성장 R&D 세액공제 대상기술 추가 그리고 시내 면세점 추가 설치 등이다.

 

다섯째, 포용성 강화다. 이는 생산직 근로자 야간근로수당 등 비과세 확대와 월세세액공제 대상 확대 등이다. 마지막으로 학계와 전문가 및 시민단체 등 다양한 이해관계자 등의 의견을 수렴하여 기존 조세체계 개선·보완 등으로 조세제도 선진화를 구축하는 것이며 이를 위해 과세방법 합리화, 신고·심사 절차 개선 등을 통한 납세자 편익 도모는 물론 빈부격차를 해소하고 경제를 활성화 시키고자 함이 정부의 세제개편 및 강화의 취지라고 한다.

 

이중 2019년 개편·시행되는 부동산관련 부분을 요약정리하고 시장에 미치는 영향을 분석해 보자.

 

주택 및 토지에 대한 공정시장가액 비율의 상향 조정

 

우선 공정시장가액이란 정부가 일정 주기를 두고 조사한 과세표준 평가액을 현재의 부동산 가격변동, 지방재정 등 여건에 따라 탄력적으로 조정하는 것을 말한다.

 

공정시장가액은 정부가 공시가격 대신 보유세 산정의 새로운 기준을 마련하기 위해 지난 2009년 4월부터 시행한 과표기준으로 통상 공시가격의 약 80% 수준에다 ±20% 범위 내에서 탄력적으로 조정되어 왔다. 이렇게 공정가액에 일정비율을 산정하여 부동산의 재산세, 종합부동산세 과세를 위한 과세표준액의 공시지가, 공시가격에 대한 비율을 공정가액비율이라고 한다.

 

지금까지 종합부동산세 과세표준은 공시지가, 공시가액의 80% 수준이었으나 금년부터 연차적으로 5%씩 인상하여 2022년에는 100%로 하겠다는 것이다. 재산세와 종합부동산세의 경우 어떻게 적용되는가 하면 재산세 과세표준은 공시지가에 공정시장가액비율을 곱하여 산정하며 종합부동산세 과세표준은 ‘주택공시가격-6억’에 공정시장가액비율(단, 1주택자인 경우 9억을 뺀다)을 곱하여 산정되고 이를 납부하게 된다. 이렇게 공정시장가액이 높아지고 그 비율도 높아지면 종합부동산세뿐만 아니라 재산세도 지금보다는 점점 더 많이 부과된다.

 

따라서 갑작스러운 보유세 인상은 중서민들에게 큰 부담으로 작용할 수 있어 금액이나 비율을 인상할 경우 세율을 다소 낮추거나 인상시기를 탄력적으로 적용하여 시장 충격은 물론 국민 부담을 적게 해야 할 것이다.

 

종합부동산세 세율 적용 위한 주택 수 계산 방법 신설

 

주택에 대한 종합부동산세 세율은 3주택이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대해 0.6~3.2% 세율이 적용된다. 그런데 세율 적용을 위한 주택 수 계산방법에서 공동소유주택은 각자가 그 주택을 소유한 것으로 본다.

 

다만, 상속을 통해 공동 소유한 주택은 과세기준일인 6월 1일 기준으로 지분율이 20% 이하이거나 지분 상당 공시가격이 3억원 이하인 경우에는 주택 수에서 제외하되, 그 공시가격 상당액은 합산하여 과세된다.

 

특히, 9억원이 넘는 고가주택의 경우 1세대 1주택 여 여부 판단 시에는 주택 수에 포함된다. 또한 다가구주택은 분할등기가 되지 않으므로 하나의 주택으로 본다. 하지만 임대주택 합산배제시에는 임대가구를 별개의 주택으로 보아 합산 배제한다. 따라서 고가주택이면서 종합부동산세에 해당되는 주택은 사실상 예외 없이 모두 과세대상이 된다.

 

1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화

 

지금까지 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세 비과세가 되었다. 그러나 2021년부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 기산하여 비과세된다.

 

결국, 짧은 기간 보유하고 비과세 요건을 충족한 후 다시 매도하는 것을 방지하고자 함이며 2년이라는 유예기간을 두고 적용된다.

 

주택임대사업자가 거주하던 거주주택 양도세 비과세 요건 강화

 

장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 경우 1세대 1주택으로 보아 횟수에 제한 없이 비과세되었다. 그러나 이제는 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 1회에 한하여 비과세가 된다. 물론, 법 시행일 이후 취득하는 주택부터 적용된다.

 

장기일반 민간임대주택 등에 대한 임대기간 합리화

 

지금까지 단기임대주택(4년 이상 임대)을 장기일반 민간임대주택(8년 이상 임대) 등으로 변경 등록하는 경우 단기임대주택 임대기간의 50%(최대 5년)를 임대기간으로 인정했다. 특히, 단기임대등록에 8년 임대를 더한 경우 22%의 장기보유특별공제 혜택이 있었으며 장기임대등록에 8년 임대를 더한 경우에는 50% 장기보유특별공제 혜택이 있었다.

 

그러나 최대 4년을 한도로 기존 단기 임대기간 전체를 임대기간으로 인정하여 민간임대주택법 시행령과 일치하게 하였다.

 

조정대상지역 신규취득 임대주택 종합부동산세 감면 적용 배제

 

재산세가 감면되는 주택과 토지의 경우 재산세 감면율만큼 공시가격을 차감하는 방식으로 종합부동산세를 감면해 왔다.

 

그러나 1세대가 1주택 이상 보유한 상태에서 조정대상지역 내 주택을 취득(2018.9.13 이후)하고, 장기일반 민간임대주택 등으로 등록한 경우 재산세가 감면되어도 종합부동산세는 감면되지 않는다.

 

임대주택 과세특례 적용시 임대료 인상 제한 요건 신설

 

장기임대주택에 대해 종합부동산세 비과세, 임대주택 외 임대사업자의 거주주택 양도소득세 비과세, 양도소득세 중과배제 임대료에 대한 소득세 세액 감면 등 특례를 허용했으며 그 감면은 4년 임대시 30% 감면, 8년 임대시 75% 감면했다.

 

그러나 임대료 또는 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하인 경우에 한해서 특례를 부여한다. 다만 시행 시기는 시행령 시행일 이후 주택 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 주택부터 적용된다.

 

주택임대소득 분리과세시 필요경비 등 차등 적용

 

대통령령으로 정하는 임대주택에 대한 임대소득 분리과세 적용시 필요경비율 60%, 공제금액 400만원을 적용해 왔다.

 

그 외의 임대주택에 대해서도 필요경비율 50%, 공제금액 200만원을 공제해 왔다. 그러나 이번에 임대주택에 대해 필요경비 및 공제금액 우대 적용 요건을 「민간임대주택법」에 따른 임대주택등록, 「소득세법」에 따른 사업자등록, 임대료 또는 임대보증금의 연 증가율이 5% 이하 등 3가지 요건을 모두 충족해야만 혜택이 주어진다.

 

배우자 이월과세 적용대상 자산범위 확대

 

지금까지 배우자·직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물 등을 5년 이내 양도할 경우 증여자의 취득가액을 기준으로 양도세가 과세되었다. 이를 이월과세라고 한다. 이는 배우자 공제(6억원)를 활용하여 배우자에게 증여할 경우 비과세 후 단기양도로 양도차익이 없는 것으로 신고하여 조세 탈루하는 사례 등을 방지하고자 함이다.

 

그러나 이를 부동산을 취득할 수 있는 권리(아파트 분양권·조합원 입주권 등)도 이월과세 적용대상 자산에 추가하므로 분양권과 입주권도 주택으로 간주하게 된 것이다.

 

귀농주택에 대한 양도소득세 비과세 특례범위 확대

 

영농·영어 목적의 농지(1,000㎡ 이상)를 소유한 자가 귀농주택을 취득한 후 5년 내 종전주택을 양도하는 경우 비과세가 적용되었다. 물론 대지면적 660㎡ 이내, 실지거래가액 9억원 이하의 주택 등이 해당되었다. 그러나 금년부터는 농지 소유자의 배우자가 귀농주택을 취득하는 경우에도 종전 보유주택을 양도하는 경우 양도소득세를 비과세한다.

 

주택소유권 등기에 등록임대주택임을 부기등기토록 민간임대주택특별법 개정

 

임차인이 해당주택이 등록임대주택인지 여부를 쉽게 알 수 있도록 사업자에게 주택소유권 등기에 등록임대주택임을 부기등기토록 민간임대특별법 개정을 상반기 중 추진한다. 신규 등록 주택은 법령 개정 후 즉시 의무가 부여된다. 이미 등록된 주택의 경우 2년간 유예기간을 부여할 예정이며 해당 기간 동안 부기등기를 하지 않을 경우 500만원의 과태료가 부과된다.

 

이와 함께 임대소득세, 종합부동산세 과세체계와 연계한 검증을 강화한다. 임차인, 임대료, 임대기간을 확인해 감면대상 여부를 체계적으로 관리하도록 양도소득세·임대소득세·종합부동산세 감면 신청서식을 개정하며 임대등록시스템(렌트-홈)에서 임대차계약 신고확인서를 발급해 임대기간중 임대료 변동 이력을 한 번에 확인할 수 있도록 민간임대특별법 시행규칙을 개정한다.

 

임대주택사업자 의무준수여부 강화 위반할 경우 과태료 5000만원

 

임대소득세, 종합부동산세 감면시 임대기간 및 임대료 증액제한(연 5% 이내) 준수여부를 명확히 확인하도록 조세특례제한법, 종합부동산세법 시행령을 개정한다. 또 취득세 감면 임대주택이 임대기간을 미준수하거나 임대료 증액제한을 지키지 않아 등록말소된 경우 감면세액을 추징할 수 있도록 지방세특례제한법도 개정한다.

 

특히, 임대사업자가 임대기간 내 해당 주택을 매도할 경우 물게 하는 과태료를 1000만원에서 5000만원으로 대폭 인상한다. 이는 지난 해 9·13대책(3000만원)과 비교하여 과태료가 추가 상향 조정되는 것으로 선의의 피해자가 발생할 수 있어 우려스럽기도 하다. 정부의 임대주택관련법 대폭 개정은 향후 체계적 임대주택시장의 확립이라는 측면에서는 긍정적이지만 갑작스러운 규제와 과도한 과태료 부과라는 점에서는 우려의 목소리도 있다.

 

벌써 문재인 정부 출범 20개월이 넘어서고 있다. 그동안 정부는 부동산시장 안정화를 위한 대책을 수없이 내 놓았다. 하지만 서울을 비롯한 일부지역에서는 부동산 가격이 급등하고 서민들은 사회적 박탈감과 소외감을 느끼고 있으며 정부에 대한 신뢰도 떨어지고 있다. 이런 와중에 정부는 초기에는 규제 일변도의 부동산시장 규제에서 이제는 규제와 공급을 동시에 추진하는 양상으로 바뀌었으며 따라서 주택공급 차원에서 정부는 지난해 12월 19일 제3기 신도시를 개발하겠다고 발표하였다.

 

한편, 정부의 다주택자에 대한 임대주택등록 유도와 함께 주택을 매도하도록 압박을 가하고 있으나 규제지역내 기존 다주택소유자들은 담담하기만 하다. 주택을 매도하려고 해도 양도소득세 중과와 함께 주택담보대출 규제로 인한 거래절벽 현상으로 집을 팔수도 없는 진퇴양난이다.

 

정부는 이들이 빠져나갈 수 있는 길을 만들어 줘야한다. 궁지로 내몰면 결국 부동산시장만 어려워진다. 가격이 급락한다고 좋은 것만은 아니다. 경착륙보다는 연착륙이 되어야 한다. 점점 어두워지고 있는 부동산시장, 내몰리는 다주택자들, 주택이 있다는 것만으로도 대출이 어려워 이전을 미뤄야 하는 1주택자들, 결국, 정부는 다주택자들이 임대주택사업자로 등록을 하지 않거나 주택을 매도하지 않으면 보유세를 인상하거나 전세금에 과세할 수도 있다. 금년부터 바뀌는 부동산정책들이 너무도 많다. 시간이 지나기 전에 주택소유자들은 올바른 판단으로 결정을 내려야 할 때가 되었다.

 

 

[프로필] 권 대 중

• 명지대학교 창의융합인재학부 학부장 • 명지대학교 부동산대학원 주임교수 • (사)대한부동산학회 이사장 • 국가공간정보위원회 위원/중앙지적위원회 위원/공인중개사 정책 심의위원회 위원/주택도시보증공사 경영자문위원/한국산업단지 공단 자문위원/한국건축도시관련단체 총연합회 공동회장

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