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[전문가 칼럼]문재인 정부의 부동산 정책방향과 분석

지난해 연말부터 박근혜 전 대통령에 대한 탄핵과 함께 혼란스러웠던 정국이 지난 5월 9일 제19대 대통령선거가 막을 내리면서 더불어민주당의 문재인 후보가 당선되어 정국이 안정을 찾고 있다. 이번 선거는 진보와 보수의 싸움은 물론 세대 간의 갈등으로 비쳐지면서 문재인 정부의 앞날이 험난함을 예고하고 있다.


특히, 대외적으로는 북핵문제와 사드배치 문제로 인한 중국과의 갈등 그리고 미국과의 비용문제와 FTA 재협상 문제, 일본과의 위안부 재협상 문제 등 해결해야 할 산적한 정치·경제적 숙제들을 해결해야 한다. 내적으로는 아마도 조각이 끝나면 대통령선거 기간에 국민들과 약속했던 공약들을 선별하여 먼저 실천해야할 것부터 행동으로 옮겨야 할 것이다.


특히, 문재인 대통령이 그동안 강조해 왔던 청년 일자리부터 챙기지 않을까 한다. 그리고 서민주거안정을 위한 부동산 정책도 챙기기 시작할 것이다. 이유는 문재인 대통령이 후보시절부터 서민 주거복지와 안정을 최우선 과제로 삼고 있기 때문이다. 따라서 공약으로 내 놓았던 중요한 부동산 정책들을 하나하나 짚어가면서 분석해 보자.


첫째, 임대주택공급정책이다.


문재인 대통령은 후보시절에 공적 임대주택 85만 가구 공급을 약속했다. 예전의 후보들처럼 대규모 개발 또는 규제완화에 따른 부동산시장의 부양보다는 주거복지에 중점을 둔 것이다. 문재인 대통령의 대선 공약집을 살펴보면 공적 임대주택을 매년 17만 가구씩 5년 동안 총 85만 가구를 공급한다고 되어있다.


매년 공급되는 17만 가구 중 13만 가구는 공공기관이 직접 공급·관리하는 장기임대주택이고 나머지 4만 가구는 민간이 소유하는 형태이나 공공기관이 토지장기임대, 주택도시기금과 리모델링 비용을 지원하여 임대료 인상을 억제하고 임대기간을 장기화하는 공공지원 임대주택이다.


또한 공공임대주택 13만 가구 중 4만 가구는 신혼부부에게 우선 공급할 예정이다. 뿐만 아니라 신혼부부에게 우대금리대출을 확대하고 저소득층 신혼부부에게는 2년간 월 10만원의 신혼부부 주거안정 지원금을 지원할 예정이다.


청년 임대주택 30만 가구 공급 계획도 있다. 대도시 역세권 인근에 시세보다 저렴한 청년 임대주택을 20만 가구 확보하고 대학교 기숙사 입주인원도 5만 가구 가량 늘릴 계획이며 월 30만원 이하의 쉐어하우스 형태의 청년임대주택도 5만 가구 가량 공급할 예정이다.


이 모든 것이 순조롭게 추진되기를 바란다. 한편 걱정이 앞서는 것은 신혼부부나 청년임대주택 공급은 증가하고 있으나 점점 노인인구가 증가하고 있는데도 노인실버중심의 임대주택공급이나 실버아파트 공급은 전무한 상태이다. 뿐만 아니라 어디에 어떤 형식으로 임대주택을 공급한다는 구체성이 없으며 재원조달 계획도 구체적이지 못하여 공약(公約)이 정말로 공약(空約)이 될까 염려가 된다.


둘째, 매년 10조원 대 도시재생 뉴딜사업을 추진한다.


도시재생이란 인구의 감소, 산업구조의 변화, 도시의 무분별한 확장, 주거환경의 노후화 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역역량의 강화, 새로운 기능의 도입과 창출 및 지역자원의 활용을 통하여 경제적·사회적·물리적·환경적으로 도시를 재활성화시키는 것을 말한다. 기존 건물을 철거하고 새로 만드는 재건축 또는 재개발사업과는 반대되는 개념이기도 하다.


문재인 정부가 무작정 친서민정책으로 돌아서 규제만 하는 것은 아니다. 공약집을 인용하면 문재인 대통령은 공약집에서 도시재생사업을 위하여 매년 10조원대의 뉴딜사업을 추진한다고 공약하였다. 매년 10조원씩 집권 5년 동안이면 무려 50조원이나 된다.


문재인 대통령이 추진하고자 하는 도시재생사업은 공공기관 주도로 이루어지며 이미 국토교통부를 통하여 서울의 세운상가와 낙원상가 등 430여개의 도시재생 리스트를 확보한 것으로 알려지고 있다. 문제는 도시재생사업의 재원마련과 사업추진 주체의 명확화 그리고 어느 곳에 어느 정도의 재원을 투입하여 어떤 형태로 사업을 추진할 것인지는 구체적으로 밝혀진 것이 없다.


그렇기 때문에 유추할 수밖에 없지만 아마도 문재인 대통령이 추진하고자 하는 도시재생사업은 이전의 재개발·재건축사업처럼 대규모 철거와 대규모 개발사업보다는 소규모 주택정비사업으로 사업을 추진하되 그동안 여러 가지 어려움이 있어서 정비사업을 포기하고 해제된 지역이나 도시재생사업 선도지역으로 지정된 지역을 중심으로 사업이 추진될 것이다.


또한 내년에 시행을 앞두고 있는 「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」에 의한 사업도 이 사업의 범주에 포함될 것으로 판단된다. 이러한 문재인 대통령의 도시재생 뉴딜정책은 도시가 점점 늙어가고 슬럼화 되고 있는 시점에 매우 시의 적절한 사업으로 국민 모두에게 가능하면 골고루 혜택이 돌아갈 수 있는 사업이 되기를 기대한다.


셋째, 전·월세 상한제와 계약갱신청구권 시행이다.


서민들의 주거안정을 위하여 문재인 대통령은 전·월세상한제와 계약갱신청구권을 시행하겠다고 공약으로 내 놓았다.


우선 전·월세상한제란 부동산시장에서 전·월세의 인상률을 연 간 5%로 제한하는 제도다. 그리고 계약갱신청구권제는 현행 「주택임대차보호법」상 임대차계약을 하면 임차인은 2년의 기간 동안 거주할 수 있다. 이는 임차인에게 특별한 사유가 없는 한 1회에 한하여 계약을 더 연장할 수 있는 권한을 임차인에게 주자는 것이다. 그렇게 되면 임차인은 4년을 거주할 수 있게 된다.


이러한 문제는 전세가격 급등으로 서민들의 주거문제가 사회적 이슈로 대두되면서 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행이 거론되기 시작하였다. 그런데 이를 시행하게 되면 당장 임차인에게는 전·월세가격의 인상과 거주기간의 연장이 주거안정을 위해 좋을 수 있겠지만 예전에 임대차 기간이 1년에서 2년으로 연장될 때처럼 초기 또는 계약기간 종료 후 임대료가 상승할 수 있다.


또한 임대인 입장에서는 계약의 자유를 침해한다는 목소리와 함께 사유재산권 침해라는 반대이유를 들고 있다. 특히, 이 제도가 시행되면 부동산시장에는 큰 변화가 올수도 있다.


금년 하반기 서울의 재건축·재개발사업으로 인한 이주 수요가 약 4만8,000가구가 넘을 것으로 집계되어 전세가격 상승이 우려된다. 여기에 문재인 정부가 만약 전·월세 상한제를 시행한다면 전세가격 상승에 영향을 끼칠 가능성이 높아 보인다.


지난 5월 11일 부동산114에 따르면 올해 서울지역 재건축·재개발 가구 수는 총 4만8,921가구(단독주택 재건축물량은 제외)에 이르는 것으로 추산된다고 밝혔다. 특히, 재건축·재개발사업 단지 가운에 전체의 42%에 육박하는 2만462가구가 강남 4구에 몰려있어 강남권과 인근 수도권 전세시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.


전월세 상한제를 도입하고 계약갱신청구권제를 시행하면 당장 서민 주거 안정에 기여할 것이라는 생각은 누구나 할 수 있지만 장기적으로 전세를 놓는 집주인 입장에서는 전·월세 상한제 시행으로 인상하지 못하는 전세금을 미리 올리거나 전세를 없애는 경우가 생길 가능성이 높다. 또한 수익률이 낮아지면 민간 임대주택 공급 물량도 줄게 될 것이고 이러한 영향은 결국 서민들 임차인들에게 돌아갈 수 있어 우려가 된다.


따라서 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제의 시행은 과연 전세난을 해결하는 효과적인 대책이 될 수 있을지, 서민들에게 바람직한 제도인지 그리고 집주인에게는 권리침해가 없는지 다각도로 심도 있게 검토해 보고 시행하는 것이 좋을 것이다.


만약 그래도 시행을 해야 한다면 부동산의 특성을 감안하여 지역별로 금액별로 부동산 시장에서 문제가 발생하지 않도록 선별적·선택적으로 시행하는 것이 좋을 것이다.


마침 문재인 대통령은 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제는 단계적으로 도입하겠다고 밝혔지만 더불어민주당에서는 서두르는 경향이 있다.


넷째, 늘어난 가계부채 문제 해결이다.


문재인 대통령은 가계부채 문제를 해결하기 위해 주택담보대출비율(LTV : Loan To Value ratio, 부동산을 담보로 금융권에서 돈을 빌리고자 할 때 건물가치 대비 최대대출가능한도)과 총부채상환비율(DTI : Debt To Income, 연간 총소득에서 부채의 연간원리금 상환액이 차지하는 비율을 말함)강화를 약속했다.


가계부채의 총량규제를 언급할 때 LTV·DTI 카드를 먼저 꺼내는 이유는 전체 가계부채 규모를 크게 줄일 수 있는 손쉬운 수단 중 하나이기 때문이다. 지금의 LTV·DTI는 각각 70%·60%선이다.


이는 지난 2014년 8월 최경환 전 경제부총리 겸 기획재정부 장관 취임 이후 완화되어 현재에도 해당 기준을 유지하고 있다. 지난해 말 가계부채가 1,355조원을 돌파하면서 LTV와 DTI를 예전 수준으로 돌리자는 목소리도 있었으나 문재인 대통령은 후보시절 LTV·DTI를 강화해야
한다고 주장했다.


가계부채의 현주소는 보다 복합적이다. 과거에 비해 가계부채 내 자영업자의 대출 수요가 크게 늘었으며 경제가 어려워 먹고 살 돈이 없어 주택을 담보로 돈을 빌려 생활자금에 사용하는 경우도 많다. 그렇기 때문에 실물경기의 회복 없이 LTV와 DTI를 강화하는 것만으로는 가계부채의 꼬인 실타래를 풀기는 역부족이다.


더 큰 문제는 금융권에서 가계부채의 총량을 규제〔총체적 부채상환능력(DSR)〕하기 시작하여 투자수요가 위축되고 주택경기가 둔화되며 시장이 침체될 수 있다는 우려이다. 경제성장률의 부동산경기 의존도와 가계 충격을 고려하면 규제 강화는 쉽사리 결정할 수 있는 문제는 아니다.


그렇기 때문에 가계부채와 부동산 활성화를 모두 감안해서 정책을 수립해야 한다. 따라서 갑작스럽게 가계부채 규모를 줄이기보다 점진적으로 축소하면서 부동산시장의 연착륙을 유도해야 한다. 과거 일본의 부동산 버블 붕괴시 강력한 금융규제 정책이 바로 금리인상과 더불어 총체적부채상환능력(DSR)심사제 도입이었다. 이 교훈을 거울삼아야 한다.


다섯째, 보유세 인상 문제다.


문재인 대통령이 초기 후보시절에는 보유세 인상문제를 공약으로 내놓았으나 추후 논의할 수 있다는 식으로 변경되었다. 이유는 간단하다. 단순히 보유세만 놓고 우리나라의 보유세가 경제협력개발기구(OECD) 평균인 1.01%에도 못 미치는 GDP 비중이 0.79%(2015년 기준)로 낮은 것으로 이해했다.


하지만 취득세와 양도소득세 등 거래세를 포함한 전체 부동산세를 따지면 얘기는 달라진다. 한국은 GDP 비중이 3.1%로 OECD 평균인 1.9%를 크게 웃돈다. 순위로는 전체 35개국 중 6위에 해당된다. 일본과 미국이 각각 2.6%, 2.7%이며 독일은 1.1%에 불과하다. 한국의 부동산 관련 세금 중 거래세가 과도하다는 의미다.


특히, 총 세수 대비 부동산세 비중은 12.4%에 달해 OECD 국가 중 최고 수준이다. 35개국 중 한국보다 높은 국가는 영국(12.5%)밖에 없다. 보유세 인상은 상대적으로 높은 거래세 비중을 줄이는 것이 전제돼야 한다. 특히, 보유세 재편 논의가 이뤄질 경우 현행 종합부동산세에 대한 재검토도 필요하다. 주택가격 구간별로 세율 편차
가 너무 커져 시장을 왜곡시킬 수 있기 때문이다.


그래서 보유세 하나를 놓고 인상 여부를 논의해서는 안 된다. 전체 조세 틀에서 균형감 있게 검토해야 할 문제다. 보유세가 강화되면 주택·토지를 보유하려는 욕구가 감소하기 때문에 그만큼 부동산 매물이 급증해 시장에 위험요인이 될 수 있다.


보유세를 강화하면 집을 보유하려는 심리가 위축되어 부동산 매물이 많아질 것이고 공급시장은 위축될 수밖에 없다. 또한 이로 인해 전·월세 수요 주택은 줄어들 수밖에 없고 가격은 상승할 것이며 다시 전·월세 층이 피해를 볼 수 있다. 따라서 지방세인 보유세를 인상하려면 외국의 사례를 충분히 검토한 후 지방세인 취득세와 국세인 양도세를 동시에 손을 보면서 적정한 선에서 세율을 조정하는 것이 더 바람직하다.


여섯째, 재건축 초과이익환수제 연기문제다.


문재인 대통령의 주택정책 공약에는 없지만 내년부터 재건축 초과이익환수제는 시행될 것으로 보인다. 재건축 초과이익환수제는 재건축사업을 추진하는 경우 조합원 1인당 얻는 개발이익이 3,000만원을 넘으면 그 이상에 대해서는 정부가 개발이익의 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 제도이다.


그래서 올해 연말까지 관리처분인가를 받으면 이를 피할 수 있지만 그렇지 않으면 적용받게 된다.


그렇지 않아도 지난해와 금년상반기까지 강남지역의 주택가격 상승을 주도했던 것이 바로 재건축사업 단지였다. 따라서 향후 주택가격은 적용받는 단지와 적용받지 않는 단지간의 양극화 현상이 두드러질 것이다. 점점 도시재생사업을 해야 하는 단지들은 늘어나고 있는데 재건축 초과이익환수제의 시행은 이를 가로막는 걸림돌이 될 수도 있다.


향후 5년 정도만 지나면 지난 1989년과 90년에 입주를 시작한 1기 신도시의 약 45만 가구가 모두 재건축 연한에 해당되어 재건축사업이나 리모델링사업은 향후 도시재생사업의 주력사업이 될 수도 있어 재건축 초과이익환수제의 실시는 다시 한번 주택시장의 활성화를 위하고 주거환경을 개선한다는 차원에서 고려되어야 할 것이다.


일곱째, 국회와 행정부의 세종시 이전문제다.


문재인 대통령은 국회와 행정부를 개헌을 통해 세종시로 행정수도 이전을 하겠다고 공약했다. 이렇게 선거를 앞두고 행정수도 이전문제가 매번 도마 위에 오르는 것은 역시 충청권의 표를 의식한 것이 가장 큰 이유일 것이다. 그러나 행정부의 세종시 이전은 국회가 열릴 때 마다 각 부처의 장·차관은 물론 고위공직자들의 서울상주가 업무를 제대로 추진할 수 없는 문제와 더불어 비효율적 행정시스템 때문일 것이다.


아무튼, 국회나 행정부 이전에 따른 세종시 인근지역의 부동산가격은 또 한번 술렁일 수 있다. 이제 대선이 끝나면 이러한 문제는 더 이상 거론되지 않기를 바라며 생산적이고 미래지향적인 공약이 나오기를 바란다.


향후 부동산시장


문재인 정부는 부동산시장의 부양보다는 규제에 초점이 맞춰질 것이다. 이미 가계부채 문제 해결과 금융권의 규제 강화와 더불어 전·월세상한제 및 계약갱신청구권제 도입 그리고 금년 말까지 연기되어 있는 재건축 초과이익환수제의 부활 등 시장은 얼어붙을 수밖에 없다.


다만 문재인 대통령이 추진하겠다는 도시재생 뉴딜사업이 일부 지역에서 가격을 상승시킬수는 있지만 그렇게 큰 기대를 하지 않는 것이 좋을 것이다.


그나마 다행스러운 것은 문재인 대통령이 공약한 임대주택정책이 박근혜 정부의 정책과 대체로 유사하면서도 더 적극적이라서 서민들에게는 희망적인 소식일 수 있다.


하여튼, 문재인 대통령의 대부분 공약이 부동산시장의 부양보다는 규제에 가까워 시장의 불확실성이 커지고 있기 때문에 주택을 비롯한 부동산을 구입하려는 사람들은 당분간 그 시기를 늦추는 것이 좋을 것이다. 그렇지 않아도 주택시장은 금리인상과 과잉공급, 대출규제 등으로 향후 보합내지는 하향세를 나타낼 가능성이 큰 가운데 차기정부의 규제가 가해진다면 시장위축은 불가피해 보인다.


마지막으로 부동산 정책과 관련해서 새 정부에 바라는 점은 모든 정책은 국민을 위한 정책, 서민을 위한 정책이 되어야 한다는 것을 강조하고 싶다. 특히, 부동산은 움직일 수 없는 특성이 있기 때문에 이를 감안한 지역별로, 계층별 맞춤형 정책이 되어야 한다. 규제정책도, 활성화 정책도 모두 맞춤형 정책이 필요하다. 문재인 대통령께서는 집권 5년 동안 어느 정부보다도 어느 대통령보다도 국민의 마음을 잘 헤아리고 국민의 힘든 부분까지 어루만져줄 수 있는 선정을 베풀어 성공하는 대통령이 되기를 간절히 바란다.


[프로필] 권대중

• 현) 명지대학교 부동산대학원 주임교수
• (사)대한부동산학회 회장
• 한국공인중개사협회 고문
• 부동산학 박사






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