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[전문가칼럼]서울 집값 왜 자꾸 오르나?

권대중 교수의 부동산 따라잡기

 

(조세금융신문=권대중 명지대학교 부동산대학원 교수) 서울 주택 수, 턱없이 부족하다

 

지난 8월 27일 통계청 발표 ‘2017 인구주택총조사’ 자료에 따르면 지난해 우리나라의 전체 약 2016만8000가구 가운데 48.7%에 해당하는 약 982만7000가구가 서울과 경기, 인천광역시 등 수도권에 살고 있는 것으로 나타났다.

 

반면, 전국의 주택 수는 약 1712만3000호로서 이 가운데 45.5%인 약 778만6000호가 역시 수도권에 분포해 있었다. 특히, 가구 수와 주택 수의 상대적 격차는 서울이 매우 심한 것으로 나타났다. 서울에는 약 394만9000가구가 살고 있으며 이는 우리나라 전체 가구의 19.6%에 해당된다.

 

또한 주택 수는 약 286만7000호로 전체 주택 수의 16.7%만 공급되어 있다. 한마디로 서울은 가구 수 대비 주택 수가 너무 적다는 뜻이다. 여기에 최근 저금리로 시중 유동성 자금도 많지만 그 유동성 자금이 대부분 서울에 머물고 있는데 정부는 주택공급보다는 공급억제와 수요억제 정책으로 일관해 왔으니 당연히 주택가격이 오르지 않을 수 없었다.

 

서울 다음으로 가구 수 대비 주택 수의 격차가 큰 곳은 역시 경기도로 우리나라 전체 가구 중 23.7%가 여기에 살고 있으며 주택도 우리나라 전체 주택의 23.1%가 경기도에 있다. 그런데 유독 서울 집값이 오르는 배경에는 여러 가지 이유가 있겠다. 인구나 가구에 비해 집이 부족한 것도 있겠지만 재건축을 통한 가치상승과 교육, 교통, 도시기반시설 등 거주하기 좋은 지역일수록 집값이 오르는 것은 당연한 것이다.

 

서민은 서울을 떠나고 있다

 

한편, 이번 통계청 자료 발표에서 전국에 아무도 살지 않는 빈집(1년 이상 사람이 살지 않는 집)이 지난해 말 기준으로 약 126만5000호나 있고 경기도에도 빈집이 약 19만5000호나 있는 반면, 서울은 유일하게 지난해 대비 빈집 수가 줄어든 지역(-1.4%)으로 나타났다고 한다.

 

뿐만 아니라 주택가격 상승 때문인지 아니면 주택 수 부족 때문인지 지난 1년 전에 비해 거주지를 타 시도로 이동한 인구도 서울이 가장 많은 약 8만9000명이라고 한다. 이렇게 살던 곳을 버리고 다른 곳으로 이사를 해야만 하는 가장 큰 이유는 바로 집값 상승으로 꼽을 수 있다.

 

정부가 집값을 잡겠다며 부동산 규제정책을 쉴 사이 없이 쏟아냈지만 서울 주택시장은 이를 비웃듯 상승을 그치지 않고 있고 최근에는 한동안 잠잠하던 전셋값 마저 들썩이며 서울 내 주거 불안 심리를 자극하고 있다.

 

결국 뛰는 집값을 감당하지 못하는 수요자들이 어쩔 수 없이 도심 주변부로 이주를 택하게 되고 그사이 집값은 또 뛰는 악순환이 거듭되고 있는 것이다. 서울이 '그들만의 리그'가 되고 있다는 지적이 나오는 이유도 이 때문이다.

 

지난 8월 4일 통계청의 국내인구 이동통계를 살펴보면 금년 상반기 서울을 떠나 경기도로 이주한 인구는 18만6993명이며 반대로 서울로 진입한 경기도민은 12만714명으로 순 이주자 수는 6만6279명을 기록했다고 한다.

 

서울을 떠난 이들은 대부분 경기도 등 인근지역으로 전출했는데 경기도가 약 9만9000명이 새로 이사했다고 한다. 이는 지난해 4만608명 대비 63.2%가 증가한 것이며 2000년대 초 신도시 개발로 경기도 이주자가 크게 늘었던 2002년 상반기(9만9783명) 이후 16년 만에 최대치라고 한다.

 

폭등하는 전셋값으로 서울을 등진 '전세난민'이 생겨난 2015~2016년보다 많은 수준이다. 이 같은 '탈서울' 추세는 집값 상승세와 무관치 않다. 한국감정원에 따르면 서울의 아파트값은 금년 1~8월 5.57% 올랐다고 한다. 전년 같은 기간 서울 집값이 0.03% 내림세를 나타냈던 것과 아주 대비가 된다.

 

또한 같은 기간 지방 아파트의 매매가격은 2.71% 떨어지며 부진한 상태다. 이렇게 서울지역 집값은 전국적인 집값 하락세에도 불구하고 홀로 독주하고 있다.

 

서울에서 30대가 밀려나고 있다

 

서울의 집값 상승 피해자는 바로 서울의 젊은이들이다. 이들은 20대에 서울에서 거주하다가 30대에 결혼하면서 주택가격이 너무 높아 결국은 경기도 외곽지역으로 밀려나는 세대가 되었다. 서울, 특히, 강남과 마포, 용산 등 고가주택이 밀집한 지역은 젊은 층이 쉽게 접근하지 못하는 '그들만의 성'이 되어 가고 있다. 실제 통계청은 이 같은 자료를 발표하였다.

 

이 자료에서는 서울에서 경기도로 이주하는 연령별 순 이주자수는 30대가 1만9387명으로 가장 많고 40대가 1만1101명, 10세 미만이 1만290명 순이었다.

 

서울 집값 안정과 불안 심리를 잠재우기 위해서는 지금까지의 규제정책에서 공급대책을 추가하여 지속적으로 공급 확대가 이뤄져야 한다. 수요자들이 원하는 지역에 주택이 공급되어야 하지만 수도권에만 공급을 확대한다면 (서울 주택시장에 간접적 영향을 미치겠지만) 결국은 서울과 수도권의 주택시장은 별개라고 봐야 한다.

 

주택공급과 수요분산정책이 필요하다

 

서울은 주택수요가 전국에서 몰리는 만성적인 공급부족 지역이기 때문에 부동산학의 수요공급법칙에서는 설명되지 못하는 부분도 있다. 따라서 주택공급은 도시재생사업(재개발재건축사업 등)을 통하여 지속적으로 공급이 이뤄져야 할 것이며 또 한편으로는 수요를 분산하는 정책도 병행되어야 한다.

 

수요분산정책으로는 지난 2009년 2월 12일부터 그해 연말까지 그리고 2012년 9월 22일부터 역시 그해 연말까지 정부가 미분양주택이 늘어나는 것을 소진하기 위하여 사용했던 취득세 감면혜택과 양도세 면제혜택(5년 간)을 주면서 미분양 주택 적채를 해소시킨 적이 있다.

 

수요분산정책도 이와 유사한 방법으로 세제혜택을 주면 가능할 것이다. 주택시장에서 가격이 오른다고 규제만 하면 주택시장이 안정되는 것은 아니다. 한마디로 규제가 만병통치약은 아니라는 말이다.

 

주택공급은 통계청 자료를 인용하여

 

또한 이번 통계청 발표 자료에서는 우리나라 사람들이 사는 건축물의 경과 연수는 16.4년이었다. 또한 가구당 거주면적은 아파트가 75.8㎡로 가장 넓었으며 일반단독주택이 74.8㎡, 오피스텔이 43.1㎡였다.

 

그 외 다가구 단독주택은 44.7㎡, 다세대주택은 50.3㎡로 나타났다. 가구원 평균연령은 일반단독이 53.8세로 가장 높았으며 아파트 38.6세와 오피스텔 37.9세는 낮은 편에 속했다. 가구주 연령별 아파트 거주 비율을 보면 40대가 61%로 가장 높았고 30대가 56%, 50대가 52.6%로 뒤를 이었다.

 

아파트의 가구당 면적은 50대가 79.0㎡로 가장 넓고 29세 이하가 62.0㎡로 가장 좁았다. 이번 통계청 자료를 보면 아파트 면적은 20대부터 50대까지 커지다가 60대 이후부터는 감소하는 것으로 나타났다. 이러한 통계자료는 지속적으로 오르고 있는 주택시장에서 정부나 공공 및 민간기업의 주택공급에 많은 참고가 될 것이다.

 

특히, 정부는 기본적인 통계청의 주거자료를 바탕으로 국민이 원하는 지역에 원하는 주택을 공급해야 함에도 이를 외면하는 것인지 부동산 가격 급등 원인을 분석하고 그 원인을 치료하는 대책을 내놓아야 함에도 조세 등 규제만 지속적으로 하고 있어 시장은 점점 더 왜곡되는 듯하다.

 

가격이 오르는 원인은 공급이 부족하고 수요가 많아서 오르는 것이다. 따라서 수요가 있는 곳에 공급이 되어야 하며 공급할 택지가 없다면 수요를 분산하는 정책이 필요한 것이다. 그런데 공급과 수요분산정책은 하지 않고 이제는 부동산시장이 안정화되지 못하자 토지공개념제도를 도입하여 부동산시장을 잡으려고 한다.

 

이는 오히려 자유시장경제를 부정하는 것으로 국민에게 반감을 살수도 있다. 규제는 또 다른 시장 왜곡현상을 만들고 이는 더 강한 규제정책으로 시장을 제어해야 하는 악순환이 반복될 것이다.

 

올바른 부동산 정책은?

 

정책이란 조직의 여망을 성취하는 활동과정이며 목표달성을 위한 수단이다. 고 김영진 교수는 부동산 정책을 "여러 가지 부동산 문제를 해결 또는 개선함으로써 부동산과 인간의 관계를 개선하려는 우리들의 공적 노력"이라 정의하였다. 따라서 부동산 정책은 정부기관이 부동산 문제를 해결 또는 개선하고 부동산과 인간과의 관계를 개선하기 위하여 만든 지침 또는 행동 방안을 의미한다.

 

그런데도 불구하고 우리나라 부동산 정책은 주택시장 안정과 국민 주거복지 향상이라는 목표 하에 부동산 가격안정 또는 투기억제, 경기활성화 등을 달성하기 위해 시장에 개입해 온지 오래되었다. 그 동안 우리나라의 부동산 가격은 매우 불안정한 모습을 보여 왔으며 온 국민이 부동산 투자 또는 투기를 통해 많은 돈을 벌 수 있다는 기대감이 형성되어 왔고 이는 사실로 나타나 부동산에 대한 과잉 집착이라는 현상이 매 정부마다 주요 정책 이슈로 떠올랐다.

 

그래서 부동산 정책은 주기적인 가격상승과 하락에 대응하여 대책을 발표하였고 문제점이 발생하면 후속조치를 시행함으로써 가격 안정을 되찾는 형태로 추진되어 왔다. 이러한 정책의 반복성은 부동산 시장 안정을 위해서는 지속적이고 일관성 있는 정책을 만들고 추진해야 하는데 한계가 있었다.

 

따라서 앞으로의 부동산 정책은 부동산 특성을 감안한 지역별, 물건별, 사회 계층별 상황에 맞는 맞춤형 정책이 필요하며 이는 단기적, 중장기적 계획을 세워 일관되게 추진되어야 한다. 물론 국민도 부동산을 대상으로 돈을 벌거나 투기의 목적으로 사용해선 안 된다.

 

최근의 부동산 시장을 바라보는 서민들은 내 집 마련의 꿈을 접어야 하나하는 실망감과 소외감, 박탈감까지 들것이다. 주택은 의식주의 하나이며 사용하는 것으로 족한 세상이 되어야 한다. 그래서 정부는 이런 점을 감안하여 부동산 시장을 규제만할 것이 아니라 공급도 늘려서 서민들에게 희망도 줘야한다.

 

 

[프로필] 권 대 중

• 명지대학교 창의융합인재학부 학부장 • 명지대학교 부동산대학원 주임교수 • (사)대한부동산학회 이사장 • 국가공간정보위원회 위원/중앙지적위원회 위원/공인중개사 정책 심의위원회 위원/주택도시보증공사 경영자문위원/한국산업단지 공단 자문위원/한국건축도시관련단체 총연합회 공동회장

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[시론]부동산시장의 안정화와 부동산세제
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