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[전문가 칼럼]'주거종합계획'은 실천 가능해야 한다

권대중 교수의 부동산 따라잡기

지난해 12월 9일, 국회가 박근혜 대통령 탄핵소추안을 가결하고 헌법재판소에 탄핵소추의결서를 접수한 지 꼭 3개월 (92일) 만인 3월 10일 11시 헌법재판소는 ‘대한민국 헌정사상 첫 대통령 파면’이라는 역사적 결정을 내렸다.

 

모든 국민이 대통령 파면이라는 중대한 결정이 잘된 일인지 아니면 잘못된 일인지 의견은 분분하지만, 이번 일은 분명 모든 국민에게 가슴 아픈 상처를 남겼다. 이제 남은 것은 하루 빨리 사태를 수습하고 갈라진 국민의 의견을 한데 모아 훌륭하고 올바른 대통령을 선출하는 일이다.

 

부모가 운명해도 살아남은 사람은 또 앞으로 살아갈 일들을 위하여 직분에 충실해야 한다. 그래서 앞으로 대선 정국이 부동산시장에 어떤 영향을 미칠 것인지는 속단할 수 없지만 지난 3월 8일 국토교통부가 발표한 ‘2017년 주거종합계획’은 친서민 정책에 맞춤형 정책이라는 점에서 쉽게 바뀌지는 않을 것으로 본다.

 

따라서 정부가 발표한 ‘2017년 주거종합계획’을 중심으로 향후 서민주거계획을 살펴보자. 특히, 주거종합계획은 정부가 추진할 주거지원계획을 종합한 것으로 2015년 ‘주거기본법’이 제정됨에 따라 지난해부터 수립해오고 있다. 이번 주거 종합계획은 올해 국토교통부 업무계획과 지난 2월 발표한 내수활성화 방안 등을 토대로 작성되었다.

 

주거종합계획은 어떤 내용인가?
주거종합계획이란? 임대주택공급과 주거급여 지원 등 정부가 추진해야 할 주거지원계획을 종합한 것으로 2015년 12월 ‘주거기본법’의 제정 · 시행에 따라 2016년부터 수립해오고 있다. 이번에 국토교통부에서 발표한 2017년 주거종합계획 내용을 살펴보면 ‘2017년 국토교통부 업무보고’와 ‘내수활성화 방안(2017.2)’ 등에서의 주거지원내용을 토대로 수립되었다.
 
주거종합계획엔 맞춤형 주거지원을 강화하기 위해 행복주택 등 다양한 공공임대주택을 공급하고 기업형 임대주택을 활성화하는 동시에 주거복지 체계구축 등을 주요 내용으로 전세임대 물건을 편리하게 찾을 수 있는 서비스지원 신설과 버팀목 대출자의 임대주택 중도금대출 추가허용 등 신규내용도 담겼다.
 
이를 구분하여 자세히 설명하면 첫째, 공공임대주택 공급 확대와 공급방식의 다양화다. 둘째, 기업형 임대주택인 뉴스테이 활성화이며, 셋째, 전 · 월세 등 주거비 지원 강화다. 넷째, 주거복지의 공고한 체계구축이며 다섯째, 주택시장의 안정적 관리다. 여섯째, 주거환경개선과 유지관리의 강화다. 마지막으로 제2차 장기주거종합계획(2013∼2022)의 수정과 보완이다.

 

올해 주거지원계획은 어떤 내용이 있나?
우선, <표1> 임대주택공급과 서민층 기금대출에서 보는 바와 같이 무주택 서민가구를 위해 올해 최대 111만 가구에 공공임대주택 공급(준공)과 주거급여 지급 그리고 금융지원(구 입 · 전 · 월세자금) 등 공적인 주거지원을 제공할 계획이다.

 

또한 공공임대주택은 총 12.0만호(준공기준)를 공급할 계획이며 청년 · 신혼부부 · 노년층 등 생애주기별 맞춤형 공급을 강화하고 행복주택은 올해 4.8만호 사업승인(누적 기준 총 15.0만호)을 완료하는 등 올해 말까지 15만호 사업승인 목표 를차질 없이 달성하겠다고 했다.
 


뿐만 아니라 저소득층 자가 · 임차가구(중위소득의 43% 미 만)를 위한 주거급여를 최대 81만 가구에 지원하고 지난해보다 지원 대상 선정기준 소득(중위소득 43%)을 완화하여 1.7% 상향하고 기준임대료도 2.54% 인상하는 등 최대 18만 가구에 저리의 구입자금(7만호)과 전 · 월세자금(11만호)을 지원할 계획이다.

 

기업형 임대주택(뉴스테이) 올해에도 많이 공급한다

<표2> 기업형 임대주택(뉴스테이) 공급계획에서 보는 바와 같이 중산층 주거안정을 위한 기업형 임대주택(뉴스테이)에 대해서도 올해 중 6.1만호의 사업지를 확보하고 2.2만호의 입주자를 모집할 계획이다. 또 임대주택 공급뿐만 아니라 재공급 기준도 마련하고 취약가구에 대한 매입전세임대의 우선 공급 등 주거지원 기준 합리화와 주택 관련 분쟁조정기능의 강화 등 선진 주거복지 인프라 확충에도 힘을 모으겠다고 발표하였다.
 


이렇게 뉴스테이 공급확대와 다양화를 통하여 올해 말까지 총 15만호 공급 목표를 달성하고 지방자치단체의 뉴스테이 촉진지구 지정을 지원하고 민간제안사업도 공모방식 등을 도입하여 다양한 주택수요를 반영한다는 계획이다.

 

특히, 토지지원형, 한옥형, 협동조합형 등 뉴스테이를 다양한 공급방식으로 맞춤형 주거서비스로 추진할 수 있으며 시범단지로 신혼부부 특화형(화성동탄)과 근로자 특화형(대구산단), 시니어 특화형 등 폭넓은 수요층을 위한 뉴스테이 정책을 만들 계획이다.

 

공공임대주택 공급확대와 공급방식의 다양화
우선 <표3> 2017년 공공임대주택 12만호 유형별 준공계획을 살펴보면 공공임대주택을 올해에 준공기준으로 건설임대 7만호, 매입 · 전세임대 5만호 등 총 12.0만호의 임대주택을 차질 없이 공급 추진하겠다는 내용이다. 그 내용은 생애주기별 특화형 임대주택 공급 확대방안으로는 청년층과 신혼부부 그리고 다자녀 가구와 장애인, 고령자 등 사회적 약자그룹에 먼저 공급을 확대하는 정책이다.

 

 

그리고 청년층 · 신혼부부에게는 전세임대, 매입임대리츠, 집주인 리모델링, 사회적 기업 등에 대한 지원(융자, 보증) 등 맞춤형 임대주택 공급을 계획하고 있으며 전세임대는 입주 희망자가 주택을 쉽게 찾을 수 있도록 전세물건 안내와 매물검색 서비스 제공 등 지원(모든 전세임대 해당)도 계획하고 있다.

 

뿐만 아니라 다자녀 가구엔 규모가 큰 매입임대주택의 우선 공급과 동일단지 거주지원 등을 하며 장애인과 고령자에게는 공공실버주택 공급(2022년까지 연간 1천호)과 고령자 전세임대공급 및 주거약자용 편의시설 지원확대를 실시할 계획이다.
 
또한, 행복주택 공급을 올해에 4.8만호 사업승인 인가를 통해 총 15만호 사업승인을 달성하고 올해 중 입주자 모집 2만호, 입주 1만호 등 국민 체감도를 제고시킨다는 계획이다. 그리고 행복주택 공급을 위하여 재건축 · 재개발사업 중 일반분양분 등을 매입하는 방식과 대학협력형 공급방식 등을 도입할 계획이다.

 

전 · 월세가격이 상승에 대한 대책은?
전 · 월세 등 주거비 지원 강화 대책도 있다. 서민들의 전 · 월세 안정을 위한 대출상품이 바로 버팀목 대출인데 이 상품은 만19세 이상 무주택 세대주이면서 누구나 신청이 가능하다. 물론 결혼을 한 경우에는 부부합산 5천만원 이하 소득자와 신혼부부인 경우에는 6천만원 이하 소득자가 대출이 가능하다.

 

대출금액은 서울 · 수도권의 경우 현재 1.2억원에서 1.3억원으로 늘리고 그 외 지역은 9천만원 이하다. 금리도 신혼부부 우대금리를 확대하여 2.3~2.9%의 금리이지만 0.5%에서 0.7% 낮춰주고 전세대출을 받는 사람도 건설 중인 임대주택에 대한 버팀목 중도금대출을 받을 수 있도록 허용할 계획이다.

 

월세 대출은 사회초년생 지원을 위해 대출한도를 지금의 30만원에서 40만원으로 확대하고 주택구입자금대출인 디딤돌 대출은 지금까지 무한책임식 대출이었지만 앞으로는 유한책임대출을 확대하고(기금→기금+주금공 유동화) 디딤돌 대출 후에 실제 거주확인을 통해 실수요자에 대한 지원을 강화하는 등 요건은 완화하되 보호는 강화하는 쪽으로 계획하고 있다.

 

입주자의 소득수준에 따라 임대료도 차등화?
주택임대료 비율(RIP)이 30% 이상 또는 최저주거기준 미달가구에 대한 공공임대 우선 공급 확대(매입→매입+전세임대)와 재공급 물량에 대한 공급기준을 마련한다. 선진 주거복지 인프라 확충을 위해서는 마이홈센터 확대(40개소→42개소), LH임대주택(총 66만 세대) 임대료 및 관리비 신용카드 납부 전면 시행 그리고 취약계층 주거실태조사 등 임대차분쟁조정위원회 운영과 수선유지 가이드라인 및 공동주택 조정기구 설치 · 운영제도 마련 등을 통해 분쟁조정기능을 강화한다.

 

마지막으로 주택시장의 안정적 관리 대책은?
실수요자 중심의 주택시장 형성을 유도하기 위하여 관계기관의 상시 점검팀을 지속 운영하며 투기와 불법행위를 사전차단하고 시장상황(과열, 위축 등)에 따라 청약제도, 지원제도 등을 탄력적으로 조정할 수 있도록 제도개선(안)을 마련한다. 이를 위하여 ‘주택법’ 등 개정도 추진한다. 특히, 주택시장 리스크 관리 강화를 위해 역전세난, 경매 등으로 인한 전세보증금 미반환 리스크를 최소화하기 위해 전세보증금 반환보증제도를 활성화하고 가입대상을 확대하며 보증료율을 인하한다.

 

또한, 보증상품 가입처도 확대하는 등 세입자의 편의도 제공한다. 뿐만 아니라 지역별, 유형별(신규-기존주택) 탈동조화 현상 등을 고려하여 주택시장에 대한 모니터링의 정밀도 및 범위 격상 등도 고려한다. 마지막으로 주거환경개선과 유지관리 활성화를 지원하기 위해 소규모 공동주택관리를 인근 단지와 공동으로 관리할 수 있도록 허용하고 그 대상도 확대한다.

 

뿐만 아니라 공동주택의 주차장도 유상으로 대여할 수 있도록 허용한다. 여기에 점점 증가하고 있는 빈집 관리를 위해 지역 단위별 실태조사와 표준시스템을 마련하고 빈집을 활용한 저렴한 임대주택 공급도 모색한다. 그리고 재건축 · 재개발사업 등 정비사업의 투명성을 강화하기 위하여 모든 용역계약은 일반경쟁 입찰을 의무화하는 등 정비사업의 투명성 강화에도 힘을 쓴다.

 

계획은 좋으나 실천이 없으면 아무 소용이 없다
사목지신(徙木之信) 또는 이목지신(移木之信)이라는 말이 있다. 이 말은 나무를 옮긴 사람에게 상을 주어 믿음을 갖게 한다는 말로 남을 속이지 않거나 약속을 반드시 지킨다는 것을 비유하는 말이다. 사기(史記) 상군열전(商君列傳)은 전국시대 진(秦)나라의 정치가인 상앙의 법령시행에 관한 일화가 실려 있다. 상앙은 새로운 법을 정하였으나 백성들이 이를 믿지 않을까 걱정하였다고 한다.

 

그래서 그는 세 길이나 되는 나무를 남문(南門)에 세우고 이를 북문으로 옮기는 사람에게 십금(十金)을 주겠다고 포고했으나 백성들은 이를 이상하게 여겨 감히 옮기지 않았다. 상앙이 다시 오십금(五十金)을 내걸자 한 사나이가 나타나 그것을 북문으로 옮겼다.

 

상앙은 즉시 그에게 상금을 주어 거짓이 아님을 보였다고 한다. 이렇게 하여 신법을 공포하였는데 일 년 후 백성들이 법령의 불편한 점을 고하며 도성으로 몰려왔다. 이때 태자(太子)가 그 법을 어겼다. 상앙은 법이 잘 지켜지지 않은 것이 상류층 사람들이 범법하기 때문이라고 생각하고 태자의 보좌관과 그의 스승을 처형하였다고 한다.

 

이후 백성들은 기꺼이 법령을 준수하게 되었다. 사목지신(徙木之信)이란 약속을 반드시 실천에 옮긴다는 것을 뜻하며 이목지신(移木之信)이라고도 한다. 우리의 정치인들도 상앙의 사목지신(徙木之信)을 가지고 법을 만들어야 하며 만든 법은 반드시 정치인들부터 지킨다는 믿음을 국민에게 주어야 한다. 그러나 그렇지 못할 때가 너무도 많다. 선거철만 되면 표를 의식하여 무상복지, 서민주거안정, 서민주거복지를 외쳐댄다. 특히, 정당들은 표를 의식하여 더욱 그러하다.

 

이번에 어느 정당이 집권할지 알 수는 없지만 분명한 사실은 박근혜 정부보다는 더 친서민정책으로 돌아설 가능성이 크다. 그 이유는 이미 전 · 월세상한제와 계약갱신청구권제 등을 시행하겠다는 선거공약들을 보면 알 수 있다.

 

필자는 어느 정당이 집권하든 무리한 무상복지와 서민주거복지를 외치고 실천하면 나라가 힘들어진다는 것을 경고하고 싶다. 서민정책은 한번 시행되면 중단하기 어려워진다. 나무를 보고 숲을 보지 못하는 정책은 매우 위험한 정책이다. 계획은 좋으나 실천하지 않는 정책은 아무 소용이 없다. 실천 가능한 계획을 세우고 추진되어야 할 것이다.

 

* 제2차 장기주거종합계획(2013∼2022)의 전반기(2013∼2017) 추진성과와 향후 개선사항을 발굴하여 후반기(2018∼2022) 주거정책 추진방향을 수립한다. ‘주거기본법’에 따라 이러한 계획은 정부가 10년 단위로 주거종합계획을 수립하고 있으며 5년마다 계획의 타당성을 재검토하고 있다.

 

[프로필] 권대중

• 현)명지대학교 부동산대학원 주임교수

• (사)대한부동산학회 회장

• 한국공인중개사협회 고문

• 부동산학 박사






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