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미국, 두 번째 금리인상 단행
미국은 한국시간으로 지난 6월 15일 금년도 두 번째 기준금리 인상을 단행했다. 미국은 지난 2015년 12월 16일 0.25~0.50% 인상을 시작으로, 2016년 12월 14일 0.50~ 0.75% 인상, 2017년 03월 15일 0.75~1.00% 인상 그리고 이번에 다시 또 1.00~1.25% 인상한 것이다. 이제 기준금리가 우리나라와 같은 1.25%다.


우선 미국의 기준금리 인상은 국내 금융시장에도 압박으로 작용할 것이나 일부 은행들은 이미 시장금리에 어느 정도 선반영하고 있다. 그 결과 이미 대출금리가 4~5%대에 있다.


미국이 기준금리를 올리게 된 동기는 지난달 미국의 실업률이 4.3%로 16년 만에 최저치를 기록했고 증시도 주요지수가 연일 사상 최고가를 갈아치우고 있어 금리인상 압력이 가해 졌다고 하니 미국으로서는 좋은 일이다. 미국 중앙은행이 시장의 예상대로 올 하반기에 한 차례 더 기준금리를 인상하게 되면 미국의 기준금리가 우리나라보다 더 높아지게 되는 기준금리 역전 현상이 발생하게 된다.

 

이렇게 되면 주식시장에 들어온 외국 자본이 대규모로 빠져나갈 수 있다. 외국인 투자자 입장에서 금리가 같다면 더 안정적인 투자처를 선호하기 때문이다.


그러나 당장 미국의 이번 금리인상이 국내 금융시장에 미치는 영향은 제한적일 것이다. 왜냐하면 미국 금리인상이 일찌감치 예견된 일인데다 국내 성장흐름과 기업실적 등이 개선되고 있어 우리 경제를 위협할 만한 자본유출은 발생할 가능성이 낮을 것으로 예상되지만 만약 시장금리가 예상보다큰 폭으로 오르면 대출자들은 이자상환 부담이 늘어나게 되고 저소득자, 다중채무자와 서민층 등 취약계층이 차주인 경우 충격은 불가피해 가계부채 부실화 가능성이 커질 수 있다는 점에서 우려가 된다. 특히, 부동산시장에는 악재로 작용할 것이다.

 

가계부채 증가 속도가 문제
우리나라의 금리수준이 환율안정 측면에서 미국보다 높은 상태를 유지하는 게 정상인만큼 한국은행 금융통화위원회의 대응이 주목된다. 아마도 이주열 총재가 금리인상 가능성을 내비친 점을 감안한다면 우리나라도 시점이 문제이지 금리인상이 있을 것으로 예상된다.

 

여기에 미국의 연방준비제도 이사회는 경제회복이 예상했던 것처럼 이뤄진다면 4조 5000억 달러 규모의 보유자산(밸런스시트)에 대한 축소에 나설 계획이란다. 축소 규모는 미국 국채 60억 달러와 주택담 보부증권 50억 달러 등 월간 110억 달러에 달할 것으로 예상하고 있다. 연방준비제도는 금융위기 극복을 위한 양적완화(QE) 과정에서 사들인 보유자산을 매각하는 방식으로 유동성 흡수에 나설 계획인데 그렇게 되면 우리나라 금융시장에 서는 외국인 투자자금 이탈에 따른 충격이 나타날 수도 있다.

 

그러나 당장 단행되어 단기금리 인상보다는 장기금리가 인상될 가능성이 크다. 이는 주택시장에도 장기적 악재로 나타날 수 있다. 문제는 우리 경제 시한폭탄으로 지목되고 있는 가계부채 증가속도가 세계 주요 43개국 가운데 세번째로 빠른 속도로 증가하고 있다는데 있다.

 

지난 6월 11일 국제결제 은행(BIS)에 따르면 한국의 작년 말 기준 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 92.8%로 일 년 전인 2015년 말 88.1% 에 비해 4.7% 상승했다고 발표했다. 특히, GDP 대비 가계부채 비율 상승 폭은 노르웨이(6.3%포 인트)와 중국(5.6%포인트)에 이어 국제결제은행(BIS) 자료를 집계하는 세계 43개국 중 세번째로 컸다는 것은 한국 경제규 모에 견주어 가계부채 증가속도가 그만큼 빠르다는 얘기다.


국제결제은행(BIS) 발표에 다르면 한국의 전년대비 가계 빚증가폭은 2012년 1.1%로 17위에서 2013년 1.5%로 12위, 2014 년 1.9%로 9위, 2015년 3.9%로 4위에 이어 마침내 2016년 4.7%로 세계 3위까지 급상승한 것으로 발표되었다. 이는 영광보다는 위험성이 커졌다는 얘기이니 불안하기만 하다.

 


가계부채 증가비율도 문제
여기에 부채증가속도뿐만 아니라 부채증가비율도 문제다. 한국 경제규모 대비 가계부채 비율이 세계 8위라고 하니 매우 불안한 상황이다. 지난해 말 기준 한국의 GDP 대비 가계 부채 비율은 43개국 중 8위였다.

 

GDP 대비 가계부채 비율은2011년 79.7%로 13위에서 2012년 80.8%로 12위, 2013년 82.3%로 11위, 2014년 84.2%로 9위로 뛰어오른 후, 2015년 이후 8위까지 올랐다. 지속적으로 상승한 것이다.

 

주요 경제 대국인 미국(79.5%)이나 유로존(58.6%), 일본(62.5%)은 물론 영국(87.6%)까지 앞질렀다. GDP 대비 가계부채 비율이 가장 높다는 스위스가 128.4%로 매우 위험상태이며 호주 역시 123.1%이다. 아마 한국이 이런 속도 증가세를 유지한다면 가계부채규모가 GDP를 넘어설 날이 머지않았다고 보여진다.


세계에서 경제규모 대비 가계부채 비율이 가장 높은 국가로는 128.4%를 기록한 스위스다. 2위는 호주(123.1%), 3위는 덴마크(120%), 4위는 네덜란드(109.6%), 5위는 노르웨이 (101.6%), 6위는 캐나다(101%), 7위는 뉴질랜드(94%)가 각각 차지하고 있다.

 

한국을 신흥국으로 분리하고 있기 때문에 신흥국 18개국 중에는 GDP 대비 가계부채 비율이 1위를 기록하고 있다. 2위인 말레이시아(70.3%)나 3위인 태국(70.2%), 4위 홍콩(67.7%)과는 격차가 상당히 벌어져 있다.

 

한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 1962년만 해도 1.9%에 불과했지만, 2000년 50%대, 2002년 60%대로 진입하면서 가파른 속도로 치솟아 홍콩을 앞지른 뒤 14년째 신흥국 1위를 지키고 있다.


이처럼 전 세계적으로도 기록적인 규모인 한국 가계부채는 한국경제 성장전망을 끌어내리는 요인으로 작용하고 있다.
더구나 미국의 경제상황에 따라 앞으로도 금리인상 속도가 더욱 빨라질 것이라는 전망이 확산되고 있어 대규모 가계부채 문제는 시한폭탄이 될 수밖에 없다. 그 시한폭탄은 대부분 부동산시장에 있다.


정부는 가계부채 콘트롤 타워 인선을 서둘러라
부동산시장에 점점 먹구름 위기가 다가오고 있는 것이다. 그런데 문재인 정부는 아직도 가계부채 콘트롤타워 인선을 하지 못하고 있다. 단지 단기적 대책으로 지난 6월 19일 집권후 최초로 부동산대책을 내 놓았을 뿐이다. 그것은 이전 정부처럼 부동산시장 정상화나 활성화 대책이 아닌 규제정책이 었다.

 

금년 7월 말로 일몰을 맞는 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)의 완화조치가 아니라 강화조치로 가계부채를 축소시키려는 방아쇠를 당긴 것이다. 문재인 대통 령은 지난 6월 1일 청와대 수석 보좌관 회의를 주재한 자리에서 가계부채 현황과 향후 방안을 토론한 후 대책 마련을 주문했다.

 

과연 어떤 대책이 나올지 궁금하다. 아마도 기획재정 부와 금융위원회 등 관계부처 합동으로 가계부채 문제를 살펴본 뒤 근본적인 대책을 마련할 것으로 보인다. 특히, 문재인 대통령은 후보시절 가처분소득 대비 부채비율이 150%를 넘지 않도록 하는 가계부채 총량관리제와 총부채 원리금상 환비율인 DSR을 통해 가계부채를 관리하겠다고 공약한 바있어 이 두 가지가 중점적으로 논의되고 조기 시행되지 않을까 한다.

 

이와 관련해 김현미 국토교통부 장관은 박근혜 정부의 대출규제 완화가 가계부채를 키웠다며 규제 강화를 시사한 바 있다. 문제는 규제만으로 가계부채를 관리할 수 있을지 의문이다. 우선 가계부채 콘트롤타워 인선을 서둘고 그 다음 시장의 현황파악과 함께 무엇이 가장 문제이고 위협적인지 면밀히 검토한 후 해결책을 내 놓아야 할 것이다.


가계부채 증가의 원인은?
한국은행은 1400조원에 임박한 가계부채 문제를 해결하기 위해 구조적 개선이 필요하다고 주장한다. 가계부채가 늘어난 배경이 저금리 지속과 부동산 규제완화 정책에 있다는 것을 주장하면서도 이를 해결하기 위해 통화정책에 변화를 주는 데는 한계가 있다는 말이다.

 

특히, 우리나라 가계부채가 주요 선진국과는 달리 글로벌 금융위기 이후에도 디레버리징 (Deleveraging : 부채축소) 과정을 겪지 않고 지속적으로 증가했는데 가계부채 누증의 구조적 요인을 중심으로 정책 대안을 모색할 필요가 있다는 분석이다.


지난 6월 22일 한국은행은 금융안정회의에서 가계부채가 늘어난 요인과 대응 방향에 대한 분석을 통해 이같이 밝혔다. 한국은행이 분석한 가계신용통계 기준에 따르면 지난 2007년 말 665조원에서 올해 1분기 말 기준으로 2배 수준인 1360조원으로 가계부채가 늘어났다. 이는 전년 동기 대비 11.1%가 증가한 것이며 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 153.3%를 기록했다.


가계부채가 늘어난 이유로 구조적인 문제를 지목하면서 저금리 기조가 지속되고 부동산 규제 완화과정에서 주택 매입 수요와 공급물량이 늘어났기 때문이라는 한국은행의 분석이다. 즉, 저금리 기조 지속은 차입비용을 낮추는 동시에 금융과 실물 자산 간 상대수익률 변화를 통해 가계신용을 확대할 수밖에 없다.

 

또한 LTV이나 DTI 등 부동산 규제완화 정책도 주택담보대출을 증가시키는 요인으로 작용했다. 이러한 경제정책 기조와 맞물려 구조적 요인도 무시할 수 없다. 실제 부동산 매입 등을 위해 30대 중반에서 50대 후반의 연령층이 주택구입을 위해 차입을 늘림으로써 가계부채 누증의 원인으로 작용했다는 분석도 있다.


특히, 평균 부채규모가 큰 베이비붐 세대(1955~1963년생) 가 적극차입 계층의 상당수를 차지하면서 가계부채 증가를 견인했다.

 

50세 이상 연령층의 자영업 진출 증가와 임대주택 투자확대 등으로 관련 부채가 증가한 것도 구조적 요인으로 지목된다. 주택시장 수급구조도 문제다. 수요 측면에서 가계가 투자자산으로 주택을 선호하는 성향이 강한데다 공급 측면에서는 임대주택이 가계 중심으로 공급되면서 관련 부채가 가계에 집중된 것으로 풀이된다.


예를 들면 가계자산 중 비금융자산의 비중은 한국(62.8%) 이 미국(30.1%), 영국(47.2%), 일본(36.5%)보다 높게 나타나고 있다. 임대주택 중 가계부문 공급비중도 한국이 78.9%로 가장 높은 비중을 차지하고 있다. 물론 최근의 일부지역 주택가 격상승과 더불어 가계부채 증가의 주원인은 경기침체에 따른 생계형 대출과 함께 2015년 박근혜 정부의 분양가상한제 폐지에 따른 주택공급 증가에 있다고 할 수 있다.


정부의 가계부채 대응
금융위원회는 지난 5월 23일 금년 1분기 가계 빚이 지난해 말보다 늘어났지만 증가폭은 전년 동기보다 완화된 것으로 나타났다고 발표했다. 특히, 1분기 가계부채가 지난해 말 대비 17조1000억원 증가한 1359조7000억원으로 기록했다고 밝혔다. 이렇게 가계부채가 증가하는 것은 문재인 정부가 풀어야 할 대표적인 과제로 꼽힌다.


최근 서울 일부 지역을 중심으로 부동산 경기가 과열 조짐을 보이고 6.19 부동산 대책 시행 전에 미리 대출을 받으려는 수요까지 몰려 가계부채는 큰 폭으로 증가할 것으로 전망된 다. 문재인 대통령이 가계대출 심사기준을 현행 DTI에서 DSR(총부채원리금상환비율)로 전환키로 공약한 만큼 8월 종합대책에는 DSR 도입방안이 ‘0순위’로 담길 가능성이 높다.

 

DTI는 수도권 아파트 담보대출 위주의 여신심사 규제이기 때문에 수도권 이외 지역이나 주택담보대출이 아닌 신용 대출에는 적용되지 않아 한계점이 많다. DSR은 전 지역에 대해 신용대출까지 포함해 대출심사를 할 수 있어 DTI보다 깐깐하고 세밀한 대출규제로 평가 받는다.

 

금융당국은 당초 2019년에 DSR 도입할 계획이었으나 은행권은 올 하반기부터 본격적으로 DSR을 여신심사에 활용할 것으로 보인다. 그래서 점점 증가하고 있는 가계부채 문제를 해결하기 위해 청와대 장하성 정책실장 주재로 기획재정부, 국토교통부, 한국은 행, 금융위원회, 금융감독원 등 가계부채와 관련한 5개 정부부처가 구체적인 종합대책 발표 시점을 조율하고 있다.

 

특히, 정부는 지난 6월 19일 6.19 대책을 내놓으면서 부동산 과열지역 40곳에 대해 LTV와 DTI를 각각 70%에서 60%, 60%에서 50%로 강화한 바 있다. 현재 가계부채 협의회를 통해 가계부채 종합대책에 담을 방안을 부처별로 조율하고 있는 것으로 전해지고 있다.


가계부채 증가문제의 해결은?
그러나 이제는 너무 빠른 속도로 늘어나는 가계부채 증가를 막기 위해 한국은행은 단기적 관리방안으로 금융기관의 가계대출 취급유인을 약화시키거나 고레버리지 대출 등 상대 적으로 위험도가 높은 대출을 중점 관리하는 방안을 통해 억제할 필요가 있다.

 

또한 중·장기적으로 주택은 소유보다 거주 중심의 문화가 정착될 수 있도록 정부가 제도적 기반을 마련해야 한다. 그리고 안정적 노후소득 확보를 위해 보유주택은 주택연금에 가입하도록 해 가계부채의 구조적 요인을 개선할 필요가 있다.


특히, 미국의 금리인상과 더불어 우리나라도 기준금리를 인상해야만 한다면 사전에 다중채무자나 저소득층 등 가계 부채에 취약할 수밖에 없는 계층에 대해서는 충분한 시간과 다각적인 지원방안을 강구해야한다.

 

예를 들면 다중채무자의 경우 주택매매를 할 수 있도록 길을 열어 준다든가 아니면 정부가 이들의 보유주택을 매입해 임대주택으로 전환하는등 대안이 필요하며 저소득층에게는 저리융자제도를 확대할 필요가 있다.

 

또한 단기변동금리대출을 장기고정금리 원리 금균등분할 상환방식으로 전환할 경우 지금과 같이 시중금 리보다 높은 금리를 적용할 것이 아니라 정책적으로 낮은 금리로 전환할 수 있도록 지원해야 할 것이다.

 

뿐만 아니라 가계부채 증가의 주범인 주택담보대출 증가를 억제하기 위해서는 무조건 주택공급을 확대하는 것보다는 주택이 부족한 지역을 선택하여 주택공급이 이뤄질 수 있도록 지역별 맞춤형 정책이 필요하며 주택담보대출의 질적 개선과 함께 양적증가도 전반적으로 조절되어야 한다.

 

[프로필] 권 대 중
• 명지대학교 부동산대학원 교수

• (사)대한부동산학회 회장

• 국가공간정보전문위원

• 국토교통부 부동산산업발전위원

• 한국공인중개사협회 고문

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