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[9·13 부동산대책] 서울 내 다주택자 최고세율 3.2%, LTV는 0

최고세율 3.2%, 세부담 상한 300% ‘초강수’
공정시장가액비율 2022년까지 점진적 폐지
조정대상지역 내 2주택자 주담대 원칙적 금지

(조세금융신문=고승주 기자) 정부가 부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 세율과 대출 양쪽을 동시에 막기로 했다.

 

세금을 통해 다주택 보유부담을 줄이고, 갭 투자 등 빚내어 부동산 투기에 돈을 대는 것을 원천 차단하기 위해서다.

 

최근 집값이 급등한 43개 조정대상지역의 경우 최고세율 2.7%와 0.5% 중과를 합쳐 총 3.2%의 세율을 적용하는 한편, 중과 범위도 3주택자에서 2주택자까지 늘리기로 했다.

 

전국 대부분 지역의 집값이 내림세를 걷고 있는 가운데 조정대상지역에서만 가격상승이 발생한다는 점을 고려한 것이다.

 

정부는 13일 정부서울청사에서 김동연 부총리 겸 기획재정부장관 주재로 '9·13 주택시장 안정방안'을 발표했다.

 

두드러진 것은 종합부동산세율이다.

 

지난달 제시한 정부안은 공정시장가액비율을 현행 80%에서 90%까지 끌어 올리되 세율을 0.1~0.5%포인트 상향하는 등 ‘점진적 부하’에 방점을 두었다.

 

그러나 조정대상지역에서 여전히 매도우위를 유지한 집값이 상승하는 등 정부 정책이 큰 반향을 일으킺지 못하자 점진적 부하에서 일시적 충격으로 선회한 것이다.

 

정부가 손을 쓴 것은 세율을 적용하는 기준이 되는 과세표준이다.

 

우선 공정시장가액비율을 2022년까지 연 5%포인트씩 인상해 최종적으로는 폐지하기로 방침을 정했다. 당초 정부안은 공정시장가액비율을 연 5%씩 90%까지만 올리기로 했다.

 

정의당 심상정 의원과 경제정의실천시민연합, 헨리조지포럼 등 시민사회에서는 공정시장가액의 전면폐지를 권고한 가운데 앞서 재정개혁특별위원회가 제시한 점진적 폐지안을 수용한 것이다.

 

조정대상지역은 최근 3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3배, 2개월 이상 평균 청약경쟁률 5대 1 초과, 3개월간 분양권 거래량 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 곳으로 서울 전 지역, 세종, 경기(과천, 성남, 하남, 고양 광명 등), 부산(해운대, 연제, 동래 등), 대구 수성 등 43곳이 지정돼 있다.

 

과세표준에서 3~6억원 구간을 신설한 것도 의미가 크다.

 

부동산 단기 투기는 고가 대형주택이 아닌 매매가 많은 중소형 매물에 집중돼 있다는 점을 감안해 3~6억원 구간을 신설해 0.7%의 세율을 적용하고, 6억~12억원은 1.0%, 12억~50억원은 1.4%, 50억∼94억원은 2.0%, 과표 94억원 초과는 2.7%까지 끌어 올린다.

 

중과세율 0.5%를 적용하면 최고세율은 3.2%까지 올라간다. 현행 제도에 비하면 1.2%포인트, 앞선 정부안에 비하면 0.7%포인트 더 높다.

 

조정대상지역에 한해 부동산 중과대상이 2주택 이상자까지 올리고, 세부담 상한도 300%까지 올린다. 단기급등에 대한 차익을 거둬가겠다는 것이다. 다만, 조정대상지역이 아닌 곳은 현행 150%를 적용받는다.

 

1주택 이상 보유자가 14일부터 조정대상지역 내 새로 취득한 주택에 대해서는 임대등록 시 양도세를 중과하고 종합부동산세를 합산과세하고, 등록 임대주택에 대한 양도세 감면도 임대개시시 수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하 주택에 한해 적용하기로 했다.

 

내용은 강력하지만, 조정대상지역 내 고가주택 보유자에 대해서만 적용하기 때문에 실제 보유세 개편의 영향을 받는 인원은 많지 않다.

 

정부 관계자는 “이번 개편에 따라 종부세 대상 인원은 2016년 기준 2만6000명에서 27만4000명으로 25만명 정도 늘어날 전망”이라며 “직전 수정안보다는 5만6000명이 늘어나는 것”이라고 말했다.

 

이번 조정안으로 확보되는 추가세수는 4200억원으로 전망됐다.

 

김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 "종부세 강화로 4200억원 증세가 예상되며, 지방자치단체 등과 협의해 서민 주거 안정에 쓸 예정"이라고 말했다.

 

과세표준

(시가)

현행

당초 정부안

수정안

2주택

이하

3주택

이상

일반

3주택이상 &

조정대상지역 2주택

3억이하

(1주택 18억원 이하
다주택 14억원 이하)*

0.5%

현행

유지

현행

유지

현행

유지

0.6%

(+0.1%p)

36

(1주택 1823억원
다주택 1419억원)

0.7%

(+0.2%p)

0.9%

(+0.4%p)

612

(1주택 2334억원
다주택 1930억원)

0.75%

0.85%

(+0.1%p)

1.15%

(+0.4%p)

1.0%

(+0.25%p)

1.3%

(+0.55%p)

1250

(1주택 34102억원
다주택 3098억원)

1.0%

1.2%

(+0.2%p)

1.5%

(+0.5%p)

1.4%

(+0.4%p)

1.8%

(+0.8%p)

5094

(1주택 102181억원
다주택 98176억원)

1.5%

1.8%

(+0.3%p)

2.1%

(+0.6%p)

2.0%

(+0.5%p)

2.5%

(+1.0%p)

94억초과

(1주택 181억원 초과
다주택 176억원 초과)

2.0%

2.5%

(+0.5%p)

2.8%

(+0.8%p)

2.7%

(+0.7%p)

3.2%

(+1.2%p)

세부담상한

150%

현행유지

150%

300%

* 1주택자 공시가격 9억원(시가 약 13억원) 이하, 다주택자 공시가격 6억원(시가 약 9억원)은 과세 제외

[표=기재부 제공]

 

빚 끌어 투기, 원천봉쇄

 

대출규제는 보유세 못지않게 강력하다.

 

시기도 본법 개정 사항이 아닌 만큼 대책 발표일 바로 다음 날인 14일부터 적용된다. 특히 보유세는 적용기준이 인별 합산이지만, 대출의 경우 세대별 합산을 적용된다.

 

2주택 세대는 조정대상지역 내 신규주택을 살 경우 주택담보대출이 전면 금지된다.

 

이미 1주택을 갖고 있는 세대도 규제지역 내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출이 원칙적으로 금지되지만, 주택구입의도가 부모봉양 등 불가피한 사유가 있거나 실거주를 위해 일시적으로 2주택자가 된 경우에는 예외가 적용된다.

 

다만, 신규 주택 매입 후 2년 내 기존 주택을 처분해야 하며, 자녀의 분가, 부모 봉양의 경우는 실거주를 전제로 기존 주택의 보유가 인정된다.

 

실거주 목적을 제외하고 조정대상지역 내 공시가격 9억원 초과 고가주택 구입 시에는 주택담보대출이 금지된다.

 

단, 무주택세대가 주택구입 후 2년 내 전입하거나, 기존 1주택을 갖고 있어도 2년 내 처분하면 조건부로 대출을 허용한다.

 

만일, 위반사례가 적발될 경우 3년간 주택 관련 대출을 전면 제한한다.

 

< 주택구입 목적시 지역별 LTVDTI 비율 >

 

주택가격

구 분

투기과열지구 및 투기지역

조정대상지역

조정대상지역 수도권

기타

LTV

DTI

LTV

DTI

LTV

DTI

LTV

DTI

고가주택

기준 이하

주택 구입시

서민실수요자

50%

50%

70%

60%

70%

60%

70%

없음

무주택세대

40%

40%

60%

50%

70%

60%

70%

없음

1주택 보유

세대

원칙

0%

-

0%

-

60%

50%

60%

없음

예외

40%

40%

60%

50%

60%

50%

60%

없음

2주택이상
보유세대

0%

-

0%

-

60%

50%

60%

없음

고가주택

구입시

원 칙

0%

-

0%

-

고가주택기준 이하

주택구입시 기준과 동일

예 외

40%

40%

60%

50%

* 고가주택은 공시가격 9억원 초과 ** 음영부분은 이번 대책으로 변경된 사항 [표=기재부 제공]

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