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[전문가칼럼]8·2 대책, 9·13 대책 등 부동산 세테크 성공 전략

(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 금년 세법 개정은 서울을 중심으로 일부 지역의 투기과열로 인하여 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수 없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려고 강력한 세법을 개정하여 중과에 중점을 두어 세부담이 커지도록 하였다.

 

이와 관련된 내용에 대하여 잘 이해를 하고 세금폭탄을 피하기 위해서는 세(稅)테크 전략을 잘 운용하여 불이익이 생기지 않도록 하여야 한다.

 

조정대상지역의 주택 거주기간 요건 추가

 

1세대 1주택이 지금까지는 2년 이상 보유만 하면 비과세(고가주택은 제외)가 되었지만, 2017.8.3 이후 취득분부터 *조정대상지역 내의 주택은 2년 이상 보유 중 2년 이상 거주하 여야 비과세가 되도록 거주기간의 요건을 추가하였다. 이 경우 건설임대주택, 수용 및 국외이주, 근무 등 부득이한 사유, 주택임대사업등록자는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

 

<*조정대상지역>

□ 2017.8.3 현재 지정지역

○서울특별시 : 전 지역

○부산광역시 : 해운대구ㆍ연제구ㆍ동래구ㆍ남구ㆍ부산진구 및 수영구, 기장군

○경기도 : 과천시ㆍ광명시ㆍ성남시ㆍ고양시ㆍ남양주시ㆍ하남시 및 화성시(반송동ㆍ석우 동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 택지개발지구로 한정한다)

○기타 : 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조 제2호에 따른 예정지역(세종시)

 

□ 2018.8.28 현재

1. 지정지역

○경기도 : 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동ㆍ원천동ㆍ하동ㆍ매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원)

2. 지정 해제 지역

○부산광역시 : 기장군(일광면 제외)

 

 

조정대상지역 일시적 2주택 중복보유 허용기간 단축

 

그동안 종전주택을 취득하고 1년 이상을 경과한 후에 신규주택을 취득하여 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세가 되었지만, 이번 9·13 부동산 대책으로 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규주택을 2018.9.14 이후 취득하는 경우에는 2년 이내에 종전주택을 양도하도록 허용기간을 단축하였다.

 

다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제 확대

 

2018.4.1 이후 양도분부터는 2주택 또는 주택과 조합원입주권을 각각 보유한 경우의 해당 주택과 3주택 이상 또는 주택과 입주권의 합이 3인 경우의 해당 주택에 대하여 장기보유특별공제(최고 30% 공제)를 배제하도록 하였다. 이에 따라 다주택자는 중과세율(2주택:누진세율+10%, 3주택 이상:누진세율+20%)과 더불어 장기보유특별공제를 배제함으로써 세금폭탄이 되도록 하였다.

 

또한 현재 일반적인 장기보유특별공제는 연 3%(10년 이상:30% 한도)를 공제하고 있으나, 2019.1.1 이후 양도분부터는 연 2%(15년 이상:30% 한도)로 연간 공제율을 하향 조정하고 적용기간을 연장하였다.

 

고가 1주택자 장기보유특별공제 요건 강화

 

그동안 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80%(매년 8%씩, 10년 이상:80% 한도)까지 장기보유특별공제를 적용하고 있지만, 똘똘한 1채의 투기수요를 억제하기 위하여 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제 80%(매년 8%씩, 10년 이상:80% 한도)를 적용하도록 요건을 강화하였다.

 

이 경우 적용시기는 2020.1.1 이후 양도하는 분부터 적용하므로 거주요건 미비자는 2019.12.31 이전에 양도하여야 최대 80%를 공제받을 수 있다. 그러므로 2년 미만 거주자는 일반 장기보유특별공제(최대 30%)를 적용받게 되는 것이다.

 

조정대상지역 신규주택 임대주택 양도세 중과

 

그동안 장기임대주택으로 등록한 경우에는 다주택자라도 해당 주택에 대하여는 중과 제외(일반세율 및 장기보유특별공제 허용)를 하였다. 그러나 2018.9.14 이후 새로 취득한 주택은 임대주택으로 신고하여도 중과대상(중과세율 및 장기보유특별공제 배제)이 됨에 유의하기 바란다.

 

등록 임대주택 양도세 감면 가액기준 신설

 

장기일반민간임대주택(종전 준공공임대주택) 등에 대한 양도소득세의 과세특례(8년 이상 임대:장기보유특별공제 50%, 10년 이상:70%)를 적용한 경우에 그동안 등록한 임대주택에는 가액기준이 없이 면적기준인 국민주택규모 이하에 대해 양도소득세의 과세특례를 적용하였지만, 2018.9.14 이후 취득하는 주택부터는 해당 주택의 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 : 3억원) 이하 주택에 한해 적용하도록 가액기준을 신설하였다.

 

조정대상지역의 다주택자에 대한 중과 세율 신설

 

조정대상지역 내의 다주택자는 2018.4.1 이후 양도분부터 2주택 또는 주택과 조합원입주권을 각각 보유한 경우의 해당 주택은 누진세율(6%~42%)에 10%p를 더하여 중과(16%~52%)하고, 3주택 이상 또는 주택과 조합원입주권의 합이 3인 경우의 해당 주택은 누진세율(6%~42%)에 20%p를 더하여 중과(26%~62%)하도록 세율을 신설하였다. 이 경우 지방소득세(종전 소득할 주민세)는 양도소득세의 10%를 추가로 납부하여야 한다.

 

조정대상지역의 분양권에 대한 중과 세율 신설

 

일반지역의 분양권 양도는 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 누진세율(6%~42%)을 적용하였으나, 2018.1.1 이후 양도분부터 조정대상지역에서의 분양권 양도는 보유기간에 관계없이 50%(조합원입주권은 제외)를 적용하여 중과하도록 하였다.

 

상가건물 임대사업자에 대한 세액감면 신설

 

해당 과세연도의 부동산임대업에서 발생하는 수입금액이 7천5백만원 이하인 내국인이 2021년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 임대사업자가 동일 임차인에게 5년을 초과하여 임대하는 경우에는 해당 과세연도의 상가건물임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 100분의 5에 상당하는 세액을 감면하도록 신설하였다. 이 경우 2019.1.1 이후 과세연도부터 적용한다.

 

조정대상지역 신규취득 임대주택 종합부동산세 과세 강화

 

8년 이상 장기임대등록한 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)에 대하여는 종합부동산세를 합산배제하여 비과세를 하고 있으나, 조정대상지역에 2018.9.14 이후 새로 취득한 주택은 임대사업자로 등록을 하여도 종합부동산세를 합산하여 과세하도록 하였다.

 

종합부동산세 세율 추가 인상(개정안)

 

중과대상 주택(3주택 이상자 및 조정대상지역 내 2주택자)은 종합부동산세의 세율을 현행 0.5%~2.0%에서 0.6%~3.2%로 인상하기로 하였다. 이 경우 재산세와 종합부동산세를 합친 총액이 전년도 세액의 150%를 넘지 않도록 제한한 세부담상한액 한도도 300%로 인상하기로 하였다.

 

또한 일반주택(1주택자나 조정대상지역 외 지역의 2주택자)도 0.5%~2.0%에서 0.5%~2.7%로 인상하기로 하였다. 이 경우 세부담상한액 한도는 종전과 같이 150%를 유지하기로 하였다.

 

종합부동산세 공정시장가액비율 추가 상향조정(개정안)

 

공정가액비율은 주택공시가격에서 6억원(1주택자:9억원)을 뺀 후 공정시장가액비율을 곱하여 종합부동산세 과세표준을 산정할 때의 비율을 말한다.

당초 정부는 현행 80%에서 연 5%p씩 90%(2019년:85%, 2020년:90%)까지 인상하려고 하였으나, 현행 80%에서 연 5%p씩 100%(2019년:85%, 2020년:90%, 2021년:95%, 2022년:100%)까지 추가인상하기로 하였다. 이 경우 적용시기는 2019.1.1 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용하기로 하였다.

 

조세행정 강화

 

앞으로 정부에서는 부동산 투기 및 고액 재산가의 편법․탈법, 상속․증여 등에 대한 자금출처 조사 및 세무조사를 지속적으로 강화하기로 하였고, 부동산가격의 조작, 허위거래 등 시장교란행위에 대하여 모니터링 강화 및 관련 정보를 공유하기로 하였다.

 

또한 주택임대차정보시스템(RHMS)을 통한 다주택자 임대소득에 대하여 과세관리를 강화 하기로 하였으므로, 임대사업자 등록을 하여 가산세를 추가로 추징당하지 않도록 하기 바란다.

 

이와 같이 정부에서는 세금(양도소득세 및 종합부동산세)의 중과, 주택담보대출의 제한, 수도권의 주택공급을 확대하여 주택시장의 투기를 억제하고 서민주거안정을 목표로 실수요자를 보호하기로 하였다.

 

특히 보유기간에 따라 종합부동산세와 양도소득세 및 증여세․상속세를 비교 분석한 후에 절세 전략을 짜기 바란다. 중과주택 다주택의 판정은 매우 복잡하므로 세무전문가와 상의 후 세테크․재테크하기 바란다.

 

[프로필] 권 동 용

• (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장

• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수

• 연세대학교 미래교육원 초빙교수

<저서>

• 양도소득세실무해설(개정증보31판, 세연T&A)

• 부동산의 세법강좌(사법행정문화원)

• 재산제세 주요실무(시사판례사)

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