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[전문가칼럼]분양시장에 부는 다다익선(多多益善) 바람

“장점 많으면 많을수록 좋아”

(조세금융신문=장경철 부동산일번가 이사) 최근 부동산 분양시장에 다다익선(多多益善) 바람이 불고 있다. 여기서 다다익선이란 말 그대로 가치를 높이는 요소가 많으면 많을수록 좋다는 의미다.


예를 들어 단지수가 많은 대단지이거나 역세권 못지않게 뜨고 있는 O세권이 많은 단지가 대표적이다. 또 전철역이든 조망이든 개발호재 등이 하나보다는 여럿이 존재하는 경우도 포함된다.

 

지금처럼 국내외적으로 부동산 시장에 영향을 주는 요인이 많은 침체기에 다다익선 부동산은 더욱 빛을 발하게 된다. 즉, 다다익선 부동산을 한마디로 요약하자면 활황기에도 높은 관심을 받지만, 불황기에도 강하다는 장점이 있다.


주거용·수익형 부동산이란?
분양시장은 크게 주거용 부동산 시장과 수익형 부동산이 있다. 주거용 부동산과 수익형 부동산 가치에 미치는 요소는 다소 차이가 난다. 왜냐하면 주거용 부동산은 입주민 만족도나 학군·편의시설 등 주거환경이 가장 큰 영향을 미친다고 한다면 수익형 부동산은 임대수요와 배후세대, 업무효율성의 확보가 가장 중요하기 때문이다.


먼저 주거용 부동산 시장에서도 다다익선 상품은 당연 주목을 받고 있는데 대표적으로 △대단지 △다세권 등이 있다. 주거용 부동산 중 대단지의 경우 지역 내 대표 ‘랜드마크’ 단지로 자리 잡는 경우가 많다.


아파트 단지, 클수록 좋아
대단지 아파트는 브랜드일 경우가 많고 내 집 마련 실수요자들에게 인기가 좋아 거래가 많고 환금성도 뛰어나며, 활황기에는 가격 상승폭이 크고 침체기에는 하락폭이 상대적으로 적어 투자가치도 높다. 또한 평면, 커뮤니티 시설, 조경 등 상품성이 우수하고, 입주 후 애프터서비스 등 단지 관리도 용이하다. 인지도와 선호도가 높아 주변 시세를 주도하고 거래도 꾸준하다.


또 일반적으로 최신 주거 트렌드를 고려한 신평면과 고급스러운 커뮤니티시설을 제공해 입주민들의 만족도도 높다. 브랜드 건설사라면 여기에 탄탄한 재무능력과 뛰어난 기술력으로 사업의 안정성과 신뢰도가 높은 것도 장점이다.


단지가 클수록 선호도가 높다는 점도 내 집 마련 시 고려해야 할 필수 요소다. 1000가구 이상 대단지 아파트는 다양한 커뮤니티시설과 넉넉한 휴게 공간, 보안시설 등 소규모 단지에 비해 편의시설이 풍부하고 관리비도 적게 들어 수요자들의 선호도가 높다. 또 지역 내 인지도가 높아 전월세 수요도 몰려 임대 활성화도 쉽다.

 

가격 면에서도 대단지 아파트가 강세다. 부동산114자료를 보면, 2017년 4월 기준 서울시 아파트 가격은 전년대비 7.95%가 올랐다. 1500세대 이상의 대단지는 9.87%로 상승세가 가장 높았으며, 1000~1499세대 규모가 9.07%, 700~999세대가 7.77% 상승세를 기록한 것으로 나타났다.


O세권의 으뜸은 역세권
다음으로 ‘다(多)세권’이 있다. 전통적으로 가장 인기 있는 O세권은 지하철역과 가까운 역세권이다. 역세권은 높은 직주근접 가치로 주거수요가 탄탄해 부동산 불황기에도 집값 하락 우려가 적고 오히려 상승기에는 상승폭이 커 실수요 및 투자 층의 선호도가 높은 곳이다.

 


하지만 이제 역세권 하나만으로는 부족한 시대다. 자녀가 안전하게 학교를 걸어 다닐 수 있는 ‘학세권’, 자연과 가까운 ‘숲세권’과 ‘공세권(공원 조망권)’, ‘호세권(호수공원 조망권)’ 쇼핑도 하고 문화생활도 즐길 수 있는 ‘몰(mall)세권’, 종합병원과 가까워 응급한 상황에서 빠르게 대처할 수 있는 ‘의세권’ 등을 함께 갖춰야 편리한 주거 인프라라는 소리를 듣는다.


한발 더 나아가 특수한 환경을 지닌 세권도 등장했다. 극장이나 테마파크 등 문화·여가 생활을 즐길 수 있는 ‘락(樂)세권’, 법원이나 검찰청들이 들어서 일종의 법조 타운을 형성하는 ‘법세권’, 공항을 자유로이 이용할 수 있는 ‘공(空)세권’ 등이 대표적인 특수 세권으로 분류된다.


이외에도 최근 1인 가구 증가와 함께 ‘맥세권’, ‘스세권’ 등 신조어도 생겨났는데 맥세권은 젊은 세대를 중심으로 주택 인근에 배달이 가능한 맥도날드+역세권의 합성어며 스세권은 한국인의 커피 사랑을 보여주는 스타벅스+역세권의 합성어다.


이러한 다세권 아파트는 수요가 많아서 높은 집값을 형성하고 있다. 실제로 서울에서 인기 주거지역으로 꼽히는 송파구 잠실주공 5단지는 잠실역이 가까울 뿐 아니라 서울 신천초, 잠실중, 잠실한강공원, 롯데월드, 롯데마트 잠실점 등 역세권부터 학세권, 공세권, 몰세권 등의 다세권을 모두 갖추고 있어 높은 시세상승률을 보이고 있다.


다세권, 집값 상승폭에 큰 역할
다세권 아파트는 그렇지 않은 아파트보다 집값도 가파르게 뛴다.
KB부동산 시세에 따르면 서울시 서초구 잠원동의 ‘신반포 한신 4차’는 약 1km 떨어진 ‘한신 서래’보다 집값이 비쌀 뿐만 아니라 상승폭도 높다. 신반포 한신 아파트 전용 137㎡의 일반 평균가는 △2014년 8월 기준 13억9000만원에서 △2017년 8월 18억5000만원으로 4억6000만원 올랐다.

 


반면 한신 서래의 전용 137㎡ 일반 평균가는 △2014년 8월 9억3000만원에서 △2017년 8월 12억 2500만원으로 2억9500만원 오르는데 그쳤다. 신반포 한신과 한신 서래의 시세가 2억 이상 차이나는 이유가 바로 더 다양한 세권 형성, 주거 인프라의 양질의 차이에서 비롯됐다는 얘기다.


수익형 부동산 시장에서도 다다익선 상품은 당연 주목 받고 있는데 대표적으로 ▲멀티 역세권(=다중 역세권, 환승역 세권 포함) ▲멀티 조망권 ▲멀티 개발호재 등이 있다.


먼저 멀티 역세권이 있다. 멀티 역세권에 위치한 수익형 부동산은 단일 역세권보다 활황기에도 높은 관심을 받지만, 불황기에도 꾸준한 주목을 받고 있는 게 사실이다.


실제로 서울 지하철 2·5호선 환승역인 충정로역 역세권 오피스텔인 충정로 대우디오빌 전용 29㎡의 임대수익률은 2017년 기준으로 연 5%(약 5.3%)를 웃돈다. 매매가격이 1억8000만원 선인 이 오피스텔의 임대료는 보증금 1000만원에 월세 75만원선 정도다.

 

이에 비해 3호선 경복궁역 역세권인 경희궁의 아침 임대수익률은 연 3.4% 수준인데 시세는 2억9000만원, 임대료는 보증금 1000만원에 월세 80만원선이다.


업계에 따르면 역세권인 동시에 인근 지역을 이어주는 광역 교통망을 자랑하는 ‘멀티 역세권’에 상가, 오피스텔과 도시형 생활주택 등의 수익형 부동산의 결합은 투자자인 임대인과 세입자인 임차인에게 모두 뜨거운 관심을 받고 있지만, 수도권에서 지하철 1개 노선만 이용할 수 있는 단일 역세권 수익형 상품은 멀티 역세권에 비해 지역 인지도나 이동성면에서 떨어질 수밖에 없다고 분석했다.

 

멀티 역세권 또는 다중 역세권이란 2개 이상의 노선이 통과하는 입지를 갖춘 역세권을 말하는데 뛰어난 교통 및 접근성을 장점으로 실수요층이 두텁고 거래가 활발해 환금성이 뛰어난 특징을 갖고 있다.


또한 통상적으로 수익성이 좋고, 불황기에도 대체로 거래가 꾸준히 이어져 가격 하락폭이 적다는 장점이 있다. 지하철 노선 2개 이상으로 구성된 다중역세권 또는 멀티역세권 일대에 수익형 부동산은 부동산 불황에도 별다른 영향 없이 꾸준한 가격 상승세를 유지하는 것으로 알려져 있다. 

 

다음으로 멀티 조망권이 있다. 수익형 부동산의 대표적인 투자처인 오피스텔 분양시장이 소형 아파트를 대신해 주거용으로 실수요자가 늘어감에 따라 건설사들도 역세권 못지않게 조망권을 강조하고 있다.


오피스텔을 주로 사용하는 직장인들은 도심에서 받는 스트레스를 풀기 위해 집에서 강, 호수, 산, 공원 등을 볼 수있는 ‘힐링 단지’를 선호하기 때문이다. 수많은 직장인은 패스트푸드나 간단한 요깃거리로 식사를 때우며 업무에 치이곤 하는데 잦은 야근, 회식 등으로 인해 시간을 내어 스트레스를 해소하기도 여의치 않다.


따라서 주거지만이라도 힐링할 수 있는 조망권을 갖춘 오피스텔의 선호도가 높아지면서 몸값도 상승하고 있다. 특히 두곳 이상의 조망권을 갖춘 ‘멀티’ 조망권 오피스텔은 입지의 희소성 덕분에 더 큰 인기를 얻고 있다. 두 곳 이상을 볼 수 있는 멀티 조망 오피스텔은 인기와 더불어 거래가격도 오름세다.


서울 여의도공원과 인접해 공원을 볼 수 있는 ‘여의도 더샵 아일랜드 파크’의 전용 158㎡ 거래가는 10억4000만원이다. 반면 인근에 위치한 ‘여의도 파크센터’는 오피스텔의 지난해 10월 전용 128㎡의 경우 11억2000만원에 거래됐다. 이 오피스텔은 여의도공원뿐만 아니라 샛강까지 볼 수 있어 더블 조망권을 확보했는데 ‘여의도 파크센터’와 같이 두 단지 사이에 약 1억원 가량 차이를 보이고 있는 것으로 알려졌다.

 

멀티 개발호재를 품은 분양단지, 꾸준한 상승세 보여
마지막으로 두 개 이상의 멀티 개발호재를 품은 분양단지들이 주목받고 있다. 대표적인 개발호재로는 교통의 개선, 대기업 투자·산업단지 조성, 공공기관, 대학교, 대형병원 이전, 랜드마크 건설, 복합쇼핑몰 입점, 국제경기 개최 등이 있는데 두개 이상의 개발호재가 상존한다면 상당한 시너지 효과가 기대되기 때문이다. 

 

먼저 교통호재는 개발 호재 중에서도 부동산 시세에 가장 큰 영향을 끼친다고 해도 과언이 아니다. 새 역이나 도로 등 대중교통이 개통된 지역은 계획 발표 시점부터 개통 때까지 인근 부동산 가격이 꾸준히 상승할 가능성이 있기 때문이다.  


특히 서울과 수도권 배후 지역의 경우 접근성에 따른 시세 반영이 빠른데 서울로 이어지는 교통 호재를 갖춘 수도권 분양 단지는 특히 인기다. 이동 시간을 줄여 출·퇴근 프리미엄을 확보하고, 서울 인프라도 공유할 수 있으며 인구 유입으로 인한 상권 활성화도 기대할 수 있기 때문이다.


대기업 투자 및 산업단지 조성 지역, 상권 탄탄해
대기업 투자 또는 산업단지 조성 지역도 당연 분양 핫플레이스다. 부동산 정설에 ‘대기업만 따라 가면 손해 보지 않는다’ 라는 격언이 있다. 대기업 인근의 부동산을 사두면 손해는 보지 않는다는 의미로 실제 대기업 인근 수익형 부동산은 임대료가 쉽게 오르고 공실이 없는 편이며 직주근접을 고려한 수요도 많다.


이들 지역은 대기업에 종사하는 근무자들은 물론 인근에 협력 업체 관련 종사자들까지 풍부한 인구가 유입돼 탄탄한 임대수요를 확보하고 있다. 따라서 이들 지역의 경우 특성상 경제력이 뒷받침되는 수요자들이 많고 교통과 생활환경이 잘 갖춰진 곳을 선호하기 때문에 투자자들 입장에서도 공실 위험 없이 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있다.

 

산업단지 인근 지역은 기업들이 입주하는 가운데 자족형 도시의 면모를 갖추는 경우가 많아 주거수요가 풍부하다. 또한 각종 상업 시설, 학교, 공원 등 풍부한 기반시설이 조성되는 가운데 인구 유입도 눈에 띄게 늘어난다. 이에 산단 인근의 입지가 분양 시장에서도 선호되는 양상이다.

 

공공기관들이 이전하거나 밀집된 지역의 경우 풍부한 유동 인구와 구매력 높은 수요층을 배후수요로 두고 있어 탄탄한 상권형성이 기대된다. 공무원 배후수요 형성에 따라 교통, 교육, 상업지구, 공원 등 각종 인프라가 집중되고, 행정기관 종사자 등 실수요자들의 선호도가 높기 때문이다. 이처럼 공공 기관이 이전함에 따라 외부 인구유입이 많아지고, 유동인구가 많아 생활편의시설 역시 확충이 순조롭다.


계획도시의 장점은 공원 등의 녹지공간과 교통시설 계획도잘 되어 있다는 점이다. 이로 인해 지방혁신도시는 지역의 부동산 시장에 긍정적 영향을 끼치고 있다. 그 지역을 대표하는 랜드마크 건축물의 등장으로 인근 분양 단지도 활기를 띄게 된다. 지역을 대표하는 단지들의 경우 높은 시세를 형성할 뿐만 아니라 거래도 자주 이뤄져 환금성이 뛰어나며 입지와 상품성 등 랜드마크 단지로 부상할 수 있는 조건들은 다양하다.


이 가운데 ‘최대’나 ‘최초’ 등 특징적인 타이틀을 선점하는 방법이 많이 애용된다. 이 방법은 지역의 아파트 시세를 주도하는 리딩 단지로 지역 내 상징성을 쉽게 가질 수 있기 때문이다. ‘복합쇼핑몰’ 개발은 일대 분양시장에 ‘훈풍’ 작용을 하고 있다. 주거편의성 강화와 함께 지역경제 발전 견인차 역할을 톡톡히 하면서 인근 부동산에 대한 주목도가 높아지고, 가격이 오르는 긍정적 효과를 불러일으키기 때문이다.


대규모 국제행사를 앞둔 지역에서는 주택에 이어 수익형 부동산시장까지 들썩이고 있다. 도로·편의시설 뿐 아니라 관광객을 위한 오락·숙박시설 등 각종 인프라가 구축돼 주택과 토지비도 상승하고 있다. 지명도 높은 국제행사는 지역 주거 환경 개선뿐만 아니라 위상을 높이는 데도 큰 역할을 해 분양 시장이 자극을 받을 수밖에 없으며, 막대한 자금이 투입되고 장기간에 걸쳐 기간시설이 갖춰지는 만큼 긴 안목을 갖고 접근하는 게 좋다.

 

[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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