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[전문가 칼럼] 입소문으로 뜨고 있는 ‘아파텔’ 투자 괜찮을까?

근거법령 · 세금 등에서 확연히 다른 아파트와 아파텔


(조세금융신문=장경철 부동산일번가 이사)


사례
#경기도 안양시 평촌에서 전세로 살고 있는 30대 직장인 김오성(가명) 씨는 최근 전셋값이 너무 올라 고민하던 차에 경기도 다산신도시에 분양 중인 아파텔을 분양받기로 결심했다. 최근 지어진 아파텔은 드레스룸 등 널찍한 수납공간을 누릴 수 있는 데다 욕실, 온돌난방 등 특화설계 적용으로 아파트와 비교해도 손색없다는 이야기를 많이 들어 내 집 마련에 나서기로 한 것이다. 무엇보다 비슷한 평형대의 아파트보다 가격이 저렴하다는 게 가장 마음에 들었다.


최근 아파트의 분양가가 오르고 전세가격이 고공행진을 하면서 가격에 부담을 느낀 신혼부부, 독신자 등이 아파트보다 저렴한 투룸이나 스리룸 오피스텔인 아파텔에 눈을 돌리고 있다.


특히 치솟는 전셋값을 감당하기 어려운 신혼부부나 3~4인 가구가 아파트 대신 중형 오피스텔을 선택하는 경우가 많아 인기는 당분간 지속될 것으로 업계는 내다보고 있다.


아파텔이 인기를 끌자 건설사들도 중형 오피스텔 공급을 점차 늘리고 있다. 부동산114에 따르면 전체 오피스텔 공급 물량 중 전용 60~85㎡ 비중은 2012년 3.2%에서 ▲2013년 6.2% ▲2014년 7.2% ▲2015년 20.1% ▲2016년 11.7%로 꾸준히 증가했다.



그렇다면 많은 사람들이 아파텔과 아파트를 혼동하는 경우가 적지 않은데 차이점을 알아보자.


쉽게 말하면 아파텔도 분명 오피스텔이다. 아파트와 아파텔의 차이점은 쉽게 말해 ‘근본’부터 다른 주거 형태로 그만큼 각각의 장·단점이 있다. 따라서 내 집 마련을 준비 중이라면 개인의 생활 형태를 고려해 아파트와 아파텔 중 신중하게 선택하는 것이 좋겠다.


중형 오피스텔인 아파텔은 아파트처럼 전면에 방 2개와 거실을 배치한 3베이 형태가 보편적이다. 생김새만 놓고 보면 아파트와 거의 유사하다. 이 같은 아파텔은 최근 몇 년 새 서울 위례 신도시나 경기도 용인시 등지에서 대거 분양돼 신혼 부부 등 젊은 층에 큰 인기를 끌고 있다. 소형 아파트 못지않은 설계로 젊은 층에 인기가 좋지만 전문가들은 투자 목적이 아닌 실수요라면 중형 오피스텔을 정확히 알고 접근해야 한다고 조언한다.


아파트는 주택법, 아파텔은 건축법
아파텔이라는 말 역시 법정 용어가 아니라 시장에서 편의상 부르는 신종어다. 생김새가 아파트와 비슷하다고 해도 오피스텔은 업무용 시설이므로 아파트와는 많이 다르다. 그렇다면 어떤 부분이 다를까. 먼저 오피스텔인 만큼 적용되는 관련법이 다르다.



아파트는 ‘주택법’ 적용 대상이고, 아파텔은 ‘건축법’이 적용되어 들어설 수 있는 지역이나 세금 체계, 관리비 등에서 모두 차이가 있다.


우선 아파트는 광역자치단체가 도시 계획상에 ‘주거 지역’으로 지정된 곳에만 들어설 수 있다. 반면 아파텔은 각종 상업·업무시설이 많은 준주거지역 이나 상업지역 등에 들어설 수 있다. 이러한 이유로 아파텔은 아파트에 비해 각종 상업 시설 등이 가깝다는 이점이 있고 일부 아파텔의 경우 아파트보다 도시철도와 가까운 ‘역세권’에 들어설 수도 있다.


하지만 취득세의 경우 아파트의 4배 이상이다. 오피스텔은 업무용이어서 취득세가 분양가의 4.6%인 반면 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 취득세는 1.1%다. 반면 되팔 때 양도소득세는 주택과 똑같이 물어야 하고, 주택 수에도 포함돼 다른 주택이 1채 있다면 2주택자가 된다.


세법상 오피스텔은 실제 사용 용도에 따라 세금을 부과하는 데 주거용으로 사용했다면 관련법상 업무용이라고 해도 주택이 되는 것이다. 이에 따라 주거용으로 사용한 오피스텔을 2년 이상 보유했다고 해도 다른 주택이 1채 더 있다면 2주택자가 돼 주택을 먼저 팔든, 오피스텔을 먼저 팔든 양도소득세를 부담해야 한다. 주택으로 사용했는지는 전입신고 등으로 확인할 수 있는데 통상적으로 세무서 측은 전입신고가 돼있다면 주택으로 간주한다.


아파텔, 교육환경으로는 글쎄
아파텔은 전용률이 낮으며 관리비도 아파트보다 비싸다. 실수요라면 무엇보다 관리비를 고려해야 한다. 관리비는 전용면적이 아니라 공급면적을 기준으로 부과되는데 오피스텔 전용률은 50% 안팎으로 아파트(80%)에 비해 턱없이 낮다. 또한 상업지역에 들어서는 관계로 교육환경이 열악한 편이다.


신도시, 공공택지 등 땅은 관련 규정에 따라 쓰임새를 정해 놓는데 아파트 등의 주택은 주거용지에, 오피스텔이나 상가 건물은 상업 용지에 각각 들어선다. 문제는 상업용지 인근엔 어린이집은커녕 학교가 인접한 경우가 거의 없다는 데 있다.


특히 상업용지에는 병원과 같은 편의시설은 물론 각종 술집 등 유흥·유해업소가 대거 들어올수 있다. 주변 상업용지를 모두 아파텔로 조성하는 예도 마찬가지다. 상업용지 전부를 수천 여 실의 오피스텔촌으로 개발하면 유흥·유해시설이 들어설 가능성은 낮지만 아파트처럼 의무적으로 학교용지부담금(분양가의 0.8%)을 물어야 하는게 아닌 만큼 교육시설이 인접할 가능성은 낮다고 본다.


상업지역은 특히 용적률·건폐율이 높아 주거 쾌적성이 크게 떨어지는 편이다. 아파트와 달리 오피스텔은 1개 동, 많아야 2개 동인 것도 이 때문이다. 단지 내에 여유분의 땅이 없으므로 아이들을 위한 놀이터 등 조경시설을 들이기도 쉽지 않다.


아파트와 달리 건축법상 발코니를 들일 수 없다는 점도 고려해야 한다. 아파트는 전용면적 84㎡형이라도 발코니를 확장하면 서비스 면적이 10~20㎡ 정도 늘어 실제 사용 면적은 94~104㎡에 이르는 반면, 아파텔은 이 같은 서비스 면적이 없다.



아파텔, 청약 제한 없지만 수익성 떨어져
아파텔의 큰 장점 중 하나는 청약의 제한이 없다는 점이다.
아파텔은 주택법 적용을 받지 않기 때문에 별도의 청약 통장이 없더라도 청약을 할 수 있다. 1순위 청약 통장이 있어야만 청약이 가능한 아파트와 다르다. 하지만 아파텔은 아파트와 달리 재건축이 어렵다. 아파텔은 상업 지역 내 빽빽한 곳에 고층으로 짓는 경우가 많기 때문에 각 세대에 부여되는 대지 지분이 매우 작다.


따라서 재건축을 하더라도 수익성이 아파트보다 떨어진다. 이와 함께 재건축을 하더라도 고도 제한 및용적률 상한선에 걸릴 가능성이 높다. 최근 ‘아파텔’로 불리는 투룸, 스리룸 오피스텔의 취득세 중과 문제가 헌법재판소의 심판대 위에 오르게 되어 관심을 끌고 있다. 아파텔은 실제 주거 용도로 사용되지만 건축법상 업무시설로 분류돼 있어 취득세가 일반주택과 비교하면 중과세된다. 이번 헌재 심판으로 오랜 기간 ‘뜨거운 감자’였던 아파텔 취득세 중과 문제가 개선될 수 있을지 주목된다.


[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트


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