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[전문가칼럼] 부동산 '부부공동명의' 득(得)일까, 실(失)일까

부동산 재테크, 절세 노하우

 

최근 세테크에 관심이 높아지면서 부부공동명의가 주목을 받고 있다. 주목할 점은 해를 거듭할수록 부동산 취득에서 부부공동명의가 늘고 있다는 점이다.


한국가정법률상담소가 최근 발표한 부동산 부부공동명의 관련 자료에 따르면 2002년 6.4%에 불과하던 비율이 2010년 도에는 무려 25%에 달했으며 2016년에는 약 40%에 가까운 비율을 보였다.


이처럼 부부 공동명의로 등기하는 사례가 꾸준히 늘고 있는 이유로 업계는 자산가들은 절세 실익을 위해, 젊은 세대들은 공동의 만족감 또는 각자 기여도에 따라 소유지분을 명확히 하려고 공동명의를 선택하는 편이라는 분석이다.

 

 

여기에 재산권에 대한 사회적 인식변화도 공동명의를 늘리고 있다. 가장보다는 가족 중심의 사회상에 따라 명의도 공동 만족을 추구하게 됐고, 맞벌이 등 함께 일군 재산에 대해 처음부터 소유지분을 명확히 하려는 인식도 늘고 있다.

 

이 같은 경향은 젊은 세대 일수록 분명해지고 있어 앞으로 공동명의는 더욱 늘어날 것이란 게 업계의 전망이다. 하지만 공동명의 등기는 가급적 최초 등기 때 하는 게 좋다는 게 전문가의 설명이다.

 

이미 등기된 부동산을 공동명의로 전환하려면 재차 취득세를 내야하기 때문이다. 같은 맥락으로 분양권을 단독보유하고 있다면 등기시점 전에 미리 공동지분으로 바꿔두는 게 취득세를 한번만 내는 공동등기 방법이 된다는 설명이다.

 

사례
경기 하남시 신장동에 거주하는 김오성 씨(60)는 최근 토지보상을 받은 자금으로 남양주 다산신도시 상가에 투자할 계획이다. 최근 계약을 앞두고 아내와 공동명의로 하는 것이 유리한지를 고민 중이다. 만약 부동산 취득 때 부부 공동명의로 하는 것은 어떤 장점이 있을까?

 

미국발 금리인상에도 불구하고 저금리기조가 지속되면서 부동산 투자에 대한 관심이 그 어느 때보다 높다. 은행에 목돈을 맡겨도 이자소득세를 제외하고 나면 사실상 마이너스 금리로 돈을 불릴 수 없어서다.

 


최근에는 고령화 시대를 맞이하여 노후를 대비하고 세금을 줄이기 위해 부부 등 공동명의의 부동산 재테크가 크게 늘고 있는 추세다. 하지만 공동명의라도 무조건 절세효과를 볼 수있는 것은 아니다. 오히려 세금폭탄을 맞을 수 있기 때문에 용도와 처분에 따라 전략이 필요하다고 전문가들은 조언하고 있다.

취득세 · 재산세 절세효과 없어
부동산은 취득세를 시작으로 재산세, 종합부동산세가 부과되기 때문에 만만치 않은 세금을 부담하게 된다. 취득세는 주택의 경우 면적에 따라 1.1~3.5%의 세율로 세금을 부담하 는데 주택 이외의 부동산에는 4.6% 세율이 적용된다. 취득 세율은 취득금액을 기준으로 단일세율이 적용되기 때문에 공동명의로 해도 총액은 변하지 않는다.


최근에는 증여를 선호하는 사람들이 늘면서 자녀들까지 나눠 지분등기를 하는 경우도 늘었다. 배우자간 증여는 10년간 6억원 배우자공제가 적용돼 실제 부담하는 증여는 없지만 공제를 초과하는 금액에 대해서는 금액에 따라 10~50%의 증여세를 부담해야 한다.

 

성인 자녀는 5000만원, 미성년자는 2000만원까지 증여세가 없기 때문에 미리 증여를 대비해 가족 명의로 부동산을 취득하는 경우도 늘고 있는 추세다. 재산세도 공동명의 혜택이 없기는 마찬가지다.

 

공유재산인 경우 지분에 해당하는 부분에 대해 각 세금을 부담해야 하며 세액 산출시 공동명의인 경우에도 부동산시가표준액을 기준 으로 세액을 산출한 후 지분별로 분담하게 된다. 이 때문에 공동명의라도 재산세는 줄지 않는다.

 

종합부동산세 · 임대소득은 유리
종합부동산세(이하 종부세)는 부부합산에서 부부별산으로 전환됐기 때문에 공동명의로 지분을 나누면 공동명의자가 각각 공제금액을 적용받을 수 있어 절세 효과가 있다. 공제액은 주택의 경우 6억원(1세대 1주택자, 9억원), 나대지 등 종합 합산토지는 5억원, 상가 부속토지 등 별도합산토지는 80억 원이다.


부부공동명의의 경우 부부 중 한사람만 소득이 있다면 소득이 없는 사람은 취득자금과 출처에 대한 소명 요청을 받기도 하는데, 이때 소명하지 못하면 증여세를 부과 받을 수 있다. 이때 공동명의로 재산이 증가한 사람에게는 건강보험료가 추가될 수 있으므로 세금 외적인 부분도 함께 감안해야 한다.


임대소득세도 공동명의가 유리하다. 임대소득세는 임대료 수입에서 필요경비를 차감한 소득금액에서 소득공제를 차감 하고 과세표준을 산정해 구간별 누진세율을 적용한다. 따라서 공동명의의 경우 적용받는 누진세율 구간이 낮아져 절세 효과가 있다.


단, 이때 공동임대사업자의 대출이자는 필요경비로 인정되지 않는다는 점은 주의해야 한다.

 


 

보유기간 짧을수록 세금 부담 커져
부동산은 보유한 기간이 1년 미만이면 50% 세율이 적용된 다. 1년 이상 보유하면 6단계 초과 누진세율(6~40%)이 적용 되기 때문에 최소 2년 이상 보유하는 것 좋다. 특히 보유기간에 따른 장기보유특별공제를 적용하기 때문에 오래 보유할 수록 양도소득세 부담이 적어진다.


공동명의 부동산은 과세표준을 개인별로 산정하기 때문에 단독명의에 비해 낮은 세율을 적용받을 수 있다. 그러나 1세대1주택 등 양도소득세 비과세 대상에 해당되거나 2년 미만의 단기보유나 미등기 양도는 누진세율이 아닌 단일세율이 적용 되기 때문에 공동명의라도 양도소득세 절감효과는 적다.


두개 이상 주택을 보유하고 있다면 처분시기도 잘 파악해야 한다. 두개를 동시에 처분하면 양도차익도 두 곳에서 발생할 수 있기 때문이다. 각 다른 연도에 매각하면 양도차익이 분산돼 세율도 낮아져 세 부담은 더 줄어들 수 있다. 이때 처분할 때는 매매금액이 적은 주택부터 처분하는 것이 좋은 방법이다.


자금 출처 소명은 유리
부부공동명의는 무소득 배우자의 자금출처로도 활용되기도 한다. 고분양가 논란이 있는 아파트나 소득이 없는 부녀자가 부동산을 취득해 자금출처조사가 우려되는 경우 그 출처를 미리 준비한 상태에서 취득해야 생각지도 못한 증여세 고지를 면할 수 있는데 이때 기존 부동산을 미리 공동명의로 하고, 이후 그 매각대금으로 자금출처를 입증할 수 있다.


예를 들어 기존에 가지고 있는 집(1세대1주택 비과세요건 충족)을 공동명의로 바꿔 매도할 경우 증여세 및 양도소득세 없이 자금출처를 마련할 수 있어 유용하다. 물론 현금으로 증여할 수도 있지만, 현금으로 6억원을 주는 것보다 6억원짜리 부동산을 증여해 향후 10억원에 팔 수 있다면 소명할 수있는 자금 원천도 훨씬 커지는 셈이 된다.


수익형 부동산도 공동명의 절세효과
수익형 부동산의 대표 격인 상가나 오피스텔은 아파트와 달리 전매제한이나 투자방식에 대한 규제가 없다. 때문에 주택과 달리 건물과 토지의 재산세를 분리 과세하고 건물 부분에 대해서는 종부세를 부과하지 않는다. 단 토지 부분은 개인별로 합산해(비사업용 토지 제외) 누적 공시지가가 80억원을 넘어설 때만 종부세를 부과한다.


상가나 오피스텔 등도 공동명의로 투자하면 절세효과를 얻을 수 있다. 예를 들어 단독으로 연간 6000만원의 임대소득을 얻었다면 소득세와 지방소득세 등으로 900여만원의 세금을 내야 한다. 하지만 공동명의로 상가를 취득하면 각각 300여만원씩으로 세금이 낮아져 총 680여만원을 부담해 연간 230여만원의 세금을 줄일 수 있다.

 

다만 배우자를 공동명의로 한다면 임대소득에 따른 건강보험 인상 등 추가적인 비용이 발생할 수 있어 이를 고려해야 한다.


부부공동명의, 단점도 적지 않아
재산을 부부 공동명의로 해두면 많은 장점이 있지만 단점도 적지 않다. 위에서 언급했듯이 그 실익은 잘 따져봐야 한다. 새롭게 부동산을 취득한다면 부부공동명의가 일반적으로 유리하다. 하지만 이미 부부 중 한사람 명의로 돼 있는 부동산을 공동명의로 바꾸는 것은 실익을 검토해야 한다.


먼저 1세대1주택으로서 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다면 굳이 공동명의를 하지 않는 것이 유리하다. 현재 1세대1주택 비과세대상 금액이 9억원이며, 공동명의를 통한 양도세 절세 효과가 미미하기 때문에 실익이 없다. 물론 공동명의로 전환하면 재산세와 종부세 절세 효과를 기대할 수 있지만 명의 변경에 들어가는 비용을 종부세 등의 절세액으로 만회하 려면 상당한 기간이 소요된다.

 

다음으로 양도차익이 적어 양도세 부담이 적다면 번거롭게 공동명의로 할 필요가 없다. 반대로 양도차익이 크거나 비사업용 토지처럼 중과세되는 부동산의 경우 공동명의를 적극 활용할 필요가 있다.

 

마지막으로 공동명의를 하기 전에 ‘증여세 · 취득세 · 등록세’를 합친 금액과 ‘양도세 · 재산세 · 종부세 · 상속세’의 절세액을 비교 해야 한다. 명의 이전에 소요되는 ‘증여세 · 취득세 · 등록세’ 의 합계액이 절세액보다 더 크다면 실익이 없기 때문이다.

 

 

[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

 


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[인터뷰] 법무법인 율촌 조세쟁송팀장 조윤희
‘세금 때문에 파산한다’는 말은 과장일까? 법무법인 율촌 조윤희 변호사는 “그렇지 않다”며 고개를 가로저었다. 과세당국은 납세자의 기억조차 희미한 과세 건을 조사해 수년치를 한 번에 물린다. 실제로 최근 180억원을 기부했다가 6년 만에 140억원 과세폭탄으로 돌아온 수원교차로 사건은 세간을 떠들썩하게 했다. 세금은 항상 곁에 있지만, 우리는 막상 닥쳤을 때만 그 무거움을 깨닫게 된다. 조 변호사는 20여년 법관생활 중 6년을 재판연구관에 헌신한, 그리고 진지하게 조세소송의 공정성을 견지하는 법조인임과 동시에 납세자들의 마음을 이해하는 동반자이기도 하다. 지난해 초 율촌 조세그룹에 합류해 조세쟁송팀을 총괄하며, 납세자 권리구제를 이끌어 온 조 변호사의 이야기를 들어봤다. 아인슈타인은 수학을 못 한다는 세간의 편견과 달리 중학교 때 미적분을 풀고, 취리히 공대에서 수리물리교육학을 전공한 수학영재였다. 하지만 그조차 세금문제만은 난제였다. 세금 계산보다 상대성 이론이 쉽다고 투덜거린 일화는 유명하다. 하지만 법무법인 율촌 조윤희 변호사(조세쟁송팀장)에게 조세소송은 자신과 세상을 잇는 최고의 가교인 듯하다. 주요 조세소송마다 왕성하게 참여하며, 자신의 존재