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[전문가칼럼]베일 벗은 보유세 개편안 '울고 웃는 부동산'은 어딜까?

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 6월 22일 세제 개편 방향 4개 시나리오가 공개됨에 따라 보유세 개편 권고안이 베일을 벗었다. 이번 보유세 개편은 하반기 주택시장의 ‘태풍의 눈’으로 부상할 가능성이 높은 만큼 앞으로 부동산 시장에 어떤 변화가 올지 시장의 관심이 커지고 있다.

 

 

종합부동산세제의 단기적 개편 대안

이날 개편안에는 크게 네 가지 시나리오가 담겨져 있는데 내용을 간략히 살펴보면 다음과 같다. 먼저, 공정시장가액비율 조정이다.

 

주택(6억원 이상)과 종합합산토지(5억원 이상)에 대해 현재 80%인 종부세 공정시장가액비율을 해마다 연 10%포인트씩 두 번에 걸쳐 100%까지 올리는 방향인데 공정시장가액비율이 90%이면 1949억원, 100%가 되면 3954억원의 세수 추가 효과가 나타나는 것으로 재정개혁특위는 추산했다.

 

다음으로는 종부세 세율을 올리는 방안이다. 현재 주택에 대해 0.5~2%가 적용되는데, 이를 0.5~2.5%로 높이자는 것인데 세율 누진도도 높인다. 다만 종부세율 인상은 국회 의결을 거쳐야 한다.

 

이 두 가지를 합쳐 공정시장가액비율과 종부세율을 동시에 인상하는 게 세 번째 시나리오다. 종부세율을 두 번째 시나리오 수준으로 올리면서 공정시장가액비율을 연 2%포인트, 5%포인트, 혹은 10%포인트 올리는 식이다. 시나리오 중 가장 강력하면서도 시행이 유력한 방안이다.

 

종부세율 인상과 공정시장가액비율 상향 조정 등을 적절히 반영해 최종 권고안을 만들 것으로 보이는데 동시 인상 시나리오가 현실화하면 다주택자의 세 부담은 12.5%에서 최대 37.7% 늘게 된다고 재정개혁특위는 추산했다. 마지막 시나리오는 1주택 보유자와 다주택자 간 과세를 차등하는 방식이다.

 

1주택자의 경우 공정시장가액비율만 연 2~10%포인트 인상하고 종부세율은 그대로 둔다. 대신 다주택자에 대해선 공정시장가액비율을 높이는 것과 함께 종부세율도 기존 0.5~2%에서 0.5~2.5%로 높이자는 것이다.

 

 

보유세 개편안 발표 부동산 시장 전망

업계에서는 이번 개편안으로 주택 보유 부담이 커졌지만 양도소득세 중과 등으로 팔기에는 장벽이 너무 높은만큼, 매물도 적고 매수세도 적은 거래위축 상태가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다. 반면, 양도세 중과와 마찬가지로 보유세 개편안 역시 타깃이 다주택자에 있는 만큼 가격 급락과 같은 시장 충격은 없을 것이란 전망도 만만치 않다.

 

또한, 보유세의 대상이 기존 아파트라 신규 아파트의 강세는 이어질 것으로 보인다. 아파트 등 주택시장의 전망은 수도권을 중심으로 신규 분양시장의 활황이 예상된다. 보유세 부담이 커지면서 기존 주택보다 신규 아파트 청약에 수요자들이 몰리는 쏠림현상이 더욱 심해질 것으로 보기 때문이다.

 

 

보유세 개편안 울고 웃는 부동산은

이번 보유세 개편으로 셈법이 더욱 복잡해진 사람들은 당연 다주택자들이다. 정부의 마지막 회심 카드인 보유세 개편안 적용이 코앞으로 다가오자, 셈법 찾기에 골몰하고 있다. 부동산업계에 따르면 다주택자들은 정부의 부동산 보유세 강화를 앞두고 옥석가리기를 통한 똘똘한 한 채 보유, 임대사업자 등록, 증여 등을 저울질하고 있다. 다주택자들이 선택할 수 있는 안 가운데 하나는 부동산임대사업자 등록이다.

 

이는 문재인 정부가 유도하는 방향으로, 정부는 지난해 말 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 통해 다주택자들에게 당근을 제시했다. 임대사업자 등록에 걸림돌로 작용했던 건강보험료를 깎아주고 각종 세제 혜택을 제공하는 내용이 골자로, 이 방안이 발표된 뒤 임대사업자 수는 가파르게 늘었다. 5월 달에만 7625명이 임대사업자를 등록했고 이는 지난해 동월(5032명) 대비 51.5% 증가한 수준이다.

 

특히 서울시(2788명)와 경기도(2370명)에 신규 등록 사업자가 많이 몰려 있었다. 다만, 정부가 ‘집주인과 세입자의 상생’을 전면으로 내세운 만큼 ‘8년 이상 장기임대’ 위주로 양도소득세 감면, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 제공하는 것은 단기 차익을 노린 다주택자들에게는 등록 유인이 약하게 작용하고 있다.

 

더군다나 8년 이상 임대사업 등록을 하더라도 수도권의 경우 공시가격 6억원 이하 주택만 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있기 때문에 고가주택은 대상에 해당하지 않는다.

 

일각에서 정부가 추후 임대소득과세 강화안까지 발표해야, 버티기 중인 다주택자들이 임대사업 등록 여부를 결정할 것이라고 예상하는 이유다. 보유한 주택 가운데 옥석가리기를 통해 보유가치가 높은 똘똘한 한채만 남겨둘 것이라는 전망도 나온다.

 

최근 발표된 종부세 개편 시나리오에 1주택자 차등 과세 안이 담겨 종부세를 내야 하는 고가주택이라고 해도 다주택자에 비해서 1주택자가 세금을 덜 내도록 하는 안이 제시됐기 때문이다.

 

그러나 양도소득세 중과가 이미 시행되고 있어 다주택자들이 선뜻 매도에 나서기 어려운 점도 부담이다. 청약 조정대상지역의 경우 1가구 3주택자가 집을 팔 때 최고 양도세율은 62%에 달한다. 절세 차원에서 배우자나 자녀에게 주택을 증여하는 방안도 주목을 받고 있다.

 

부담부 증여의 경우, 아파트에 낀 담보대출 등 부채를 아파트와 함께 승계하면 단순 증여에 비해 부담하는 증여세가 줄어든다. 증여세에서 대출 부분은 제외되기 때문이다. 또 승계가 가능한 채무에는 대출 외에 전세보증금도 가능하기 때문에 ‘갭(gap) 투자한 주택’에 대해서도 부담부증여를 할 수 있다.

 

다만, 부담부증여도 양도소득세를 물기 때문에 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 부담부증여하는 경우 양도소득세의 부담이 커질 수 있어 주의해야 한다. 하지만 보유세 개편안이 나와도 단기에 매물이 나오지는 않을 것으로 업계는 보고 있다. 1년 정도 시장이 체감하는 시간이 필요하고 그 이후 매물 출시, 거래량 감소가 두드러질 것이기 때문이다.

 

다주택자들이 현재 버티기를 하는 것은 세부담보다 아파트 가격이 단기에 워낙 가파르게 올라, 세금을 감수하겠다는 심리가 강하며 부동산 시장의 하향세가 장기화된다든가 가격 조정이 가파르게 일어나면 버티기보다는 처분 쪽으로 돌아서는 다주택자들이 많이 나타날 것으로 보인다.

 

보유세 중에서 특히 종부세 과세 강화에 따라 고가주택 보유자도 고가 부동산이 몰려 있는 서울 등 수도권은 거래시장의 심리적 타격이 예상된다. 2017년 국세통계연보(2016년 종부세 정기 고지·신고분 기준)에 따르면 전국 종부세를 낸 인원은 총 33만5591명이고 세액은 1조5297억9000만원이다.

 

이중 서울은 전국 인원의 50.2%, 세액비중의 62.3%를 차지하고 있다. 인천·경기 등 수도권 규모는 수도권 전체 규모의 77.5%, 세액 비중이 79.1%나 된다.

 

물론 종부세액의 72%(1조1041억7000만원)는 법인이 부담하고 있으나 개인에게 부과된 4256억2000만원 중 79.1%는 수도권에 쏠려 있으므로 과세 강화에 대한 부담이 이들 지역에 집중될 수밖에 없는 셈이다. 특히 종부세 10분위 분포별 점유도 상위 10%에 87.7%가 쏠려 있는 상황이다.

 

이번 보유세 개편으로 업계는 기준금리 인상이 아직 가시화하지 않은 만큼, 자산가들의 경우 종합부동산세 인상 여파가 적은 상가, 오피스텔 등 임대사업용 수익형 상품이나 해외부동산, 부동산 간접투자상품으로 투자가 쏠릴 수 있다는 전망도 나온다.

 

보유세 개편으로 풍부한 시중 유동자금이 어디로 쏠릴지도 관심사다. 올해 들어 시중 부동자금이 매달 사상 최대치를 경신하고 있는 것으로 나타났는데 한국은행과 금융투자업계에 따르면 올해 3월 말 현재 시중 부동자금은 1천91조원으로 사상 최대치를 경신했다.

 

주택 보유 부담은 커졌지만 시중 유동성이 여전히 넘치는 터라 세금 부담이 상대적으로 적은 꼬마빌딩이나 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산으로 시중 자금이 쏠릴 가능성이 있다.

 

이번 보유세의 개편으로 부동산 투자의 흐름이 주택에서 상가 등 비주택으로 바뀌는 계기가 될 수 있으며 배후수요가 탄탄한 지역의 상가나 오피스텔 등 수익형 상품이 상대적으로 주목을 받을 전망이다.

 

[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산일번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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