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[전문가칼럼]“수익형 부동산 투자 불안 덜어드립니다” 안심 마케팅 바람

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 초강력 주택 규제와 저금리의 지속으로 수익형 부동산이 꾸준한 인기를 끌고 있다. 반면 투자자들의 불안 또한 커지고 있다.

 

경기 상황이 좋지 않은데다 수익형 부동산의 공급 또한 만만치 않아 막상 투자에 임하려면 공실에 대한 위험이나 수익률하락에 대한 불안을 떨치지 않을 수 없기 때문이다.

 

최근 일부 분양업체들은 타 업체와 차별화를 위해 안심(安心) 마케팅 또는 디스트레스(distress) 마케팅을 강화하고 있다.

 

안심 마케팅 또는 디스트레스 마케팅은 공실이나 수익률하락에서 오는 위험에 대한 투자자들의 심리적인 불안과 스트레스를 해소해줌으로써 긍정적인 심리적 반응을 얻고 구매로 연결시키는 방법을 말한다.

 

수년간 수익형 부동산 시장을 주도했던 분양형 호텔 등이 약속했던 수익을 보장하지 못하면서 이러한 안심 마케팅이 새삼 주목을 받고 있는 셈이다.

 

실제 분양형 호텔은 중국 관광객 특수가 시작된 지난 2012년, 정부가 호텔 객실 분양을 가능하도록 규제를 풀면서 우후죽순 늘어났다.

 

여기에 저금리 기조 속 ‘괜찮은 수익상품’이라는 입소문까지 타면서 분양형 호텔 시장은 바람을 탔다.

 

2013년 800실에 불과했던 제주도 건축물 분양신고 건수는 3년 만에 4400실로 늘었다. 제주도에서 시작된 분양형 호텔 투자 바람은 경기도 김포와 평택, 강원도 등 전국으로 퍼져나갔다. 분양형 호텔 사업자들은 고수익을 미끼로 투자자를 끌어모았다.

 

하지만 약속한 수익금은커녕 준공시기마저 맞추지 못한 분양형 호텔이 늘어나면서 곳곳에서는 호텔과 분양자 간법적 분쟁도 곳곳에서 진행되고 있다.

 

하지만 상품 특성상 분양형 호텔은 아파트와 달리 투자자를 위한 법적 보호장치가 마련돼 있지 않다. 호텔을 짓고 있는 사이 시행사가 부도가 나면 분양대금과 계약금을 돌려받을 수 없는 셈이다. 무사히 준공되더라도 위탁 운영사에 문제가 생기거나 객실 가동률이 떨어지면 약속했던 수익률을 보장 받기 어렵다는 점이다.

 

 

업계에 따르면 대표적인 안심 마케팅으로 ▲선시공·후분양 ▲선임대·후분양 ▲보증보험증권 발행 ▲금융권 임대보장 등이 있다.

 

투자 즉시 수익 창출 가능한 선시공·후분양

먼저 최근 아파트와 마찬가지로 수익형 부동산 시장도 ‘후분양제’에 대한 관심이 높아지고 있다. ‘후분양제’란 말 그대로 공사가 80% 이상 진행됐을 때, 소비자가 건물의 위치나 배치 구조 등을 눈으로 확인하고 구매하는 방식을 말한다.

 

특히 상세한 입지나 향, 조망 여부, 역과의 거리, 주변인프라에 따라 수익률이 크게 차이 나는 수익형 부동산 시장에서 후분양 단지에 더욱 주목하는 분위기다.

 

통상계약 후 2~3년 이상이 지나야 입주 및 임대가 가능하지만, 후분양 단지는 투자 즉시 수익 창출이 가능하기 때문이다.

 

분양 후부터 일정기간 안정적 수익 누리는 선임대·후분양

다음으로 ‘선임대 후분양’이 있다. 수익형 부동산 투자 시 가장 주저하게 되는 ‘공실(空室)’ 위험을 애초에 없애겠다는 복안이다. 테넌트 등을 중심으로 임차인을 확보한 후 일반에 분양하는 식이다. 이럴 경우 투자자들이 직접 임차인을 찾아야 하는 부담이 없고, 분양 직후부터 일정기간 안정적 임대수익을 누릴 수 있다.

 

임대관리회사를 통해 보증보험증권을 발행해주는 현장도 늘고 있다. 주로 오피스텔이나 도시형 생활주택, 섹션 오피스 등이 대표적이다.

 

국토교통부에 등록된 임대관리회사를 통한 보증보험 증권발행으로 장기간 임대를 보장해서 안심 투자가 가능하고, 임대 위탁관리를 시행해서 월세 연체에 대한 분쟁 없고 공실이어도 임대수익이 확정되어 투자 리스크가 적다는 장점이 있다.

 

마지막으로 분양업체가 아닌 제1금융권 은행에서 임대료를 보장해주는 현장도 선을 보이고 있다. 금융권에서 수익을 보장해주는 만큼 확실하고 안정적인 수익처로 떠오르고 있다.

 

최근 안심(安心) 마케팅 실시 분양중인 수익형 부동산을 살펴보면 다음과 같다. 먼저 인천광역시 웅진군 영흥면 내리 724-28외 1필지에 선시공·후분양 수익형 펜션인 인천 옹진군 영흥도 오션뷰 테라스빌이 오는 8월 준공을 앞두고 분양중이다.

 

건축면적 709.92㎡, 연면적 1313.94㎡ 규모로 총 3개동, 지상 1층~지상 3층, 16세대로 공급되며 세대별로 방 2개, 욕실 2개, 거실 등으로 구성된다. 지상 1층은 주차장, 각 세대별로 2~3층은 공동주택으로 각 세대별로 1대 1 주차장과 테라스 공간이 제공된다.

 

1동은 공동주택 4세대(건축면적 약 80.46㎡)와 소매점으로 2동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡), 3동은 공동주택 6세대(건축면적 약 80.46㎡)로 공급되며 3층에 테라스 공간이 15.2㎡가 제공된다.

 

세대별 분양가는 2억원대로 대출(1억5000~1억 7000만)을 감안하면 실투자금은 1억원대 초반이며, 미대출시 운영회사 제시 수익률은 연 7%선이다. 모든 객실에서 바다조망이 가능하며 부대시설로는 야외 수영장, 바베큐장, 소매점(1동) 등이 있으며 연400만의 관광객이 찾는 영흥도의 대표적인 명소중 하나인 십리포 해변이 도보 1분 이내에 있다.

 

영흥도의 대표 해변인 십리포에선 국내 최대 규모의 소사나무 군락지가 장관을 이루며 모래사장과 어울려 아름다운 해안경관을 갖추고 있다. 또한, 이곳 시원한 그늘에 텐트를 치고 해수욕을 즐길 수 있다. 수도권 휴양지로 주목받고 있는 영흥도는 영흥도와 선재도가 영흥대교로 연결돼 선재도와 선재대교, 대부도 등을 거치는 도로로 육지와 연결됐다.

 

서울·인천·부천·시흥·안산 등의 수도권뿐만 아니라 충청권에서도 차량으로 50분 이내의 거리에 입지하여 높은 접근성이 확보되어 있다.

 

또 대부도~영흥도~영종도를 연결하는 경기만 고속도로 개통 계획, 대부도 마리나항 개발 계획, 인천국제공항, 오션아일랜드, 아일랜드C.C 등 각종 개발 단지 인근 관광지역에 자리해 배후가구의 수용이 가능하다. 당 사업지는 입지면에서 높은 수익성은 물론 지가상승 및 가치 상승이 기대되는 점은 투자자들이 주목하는 투자 포인트 중 하나로 꼽힌다.

 

다음으로 수원시 영통구 신동 937-4, 5에 드림타워상가가 선임대 분양중이다. 수원 영통구 신동래미안1·2단지 아파트 정문 앞 3면 코너 상가로 신동 택지 개발지구 최초로 분양하는 상가다.

 

안정성, 수익성, 환금성을 고루 갖춘 맞춤형 상권으로 평가받는다. 대규모아파트 단지 앞 상가라는 입지적 장점과 삼성디지털시티 종사자, 주변 1만1000여 가구 아파트 등 풍부한 배후수요 확보라는 점이 가장 큰 장점이다.

 

이 같은 장점때문에 분양가 60~70%까지 대출이 가능해 투자하기 용이하며 지난 7월 10일 준공했다. 대지 면적 1070㎡, 연면적 4185.38㎡에 지하 2층~지상 4층 건물로 전용률이 61%로 높은 편이다. 상가단지는 매탄권선역에서 5분 거리이고 망포역에서 10분 거리에 위치한 역세권 상가다. ‘신동 수변공원’ 카페거리가 활성화돼 인프라가 잘 갖추어져 있다. 투자 수익률은 6~11% 선이다. 이미 상가 내에는 스시 전문점, 부동산, 키즈카페, 커피전문점, 분식점, 편의점 등이 임차를 완료한 상태다.

 

국토부 등록 임대관리회사 통해 보증보험증권 발행

보증보증권을 발행하는 대표적인 현장이다. 경기도 의정부시 의정부동 138-6 일원에 의정부역 초역세권 오피스텔·소형 아파트·근린생활시설로 구성된 ‘의정부역 베스트뷰’가 분양중이다. 1호선·GTX(예정) 환승역세권인 의정부역 초역세권 입지(의정부역 7번출구 도보 2분 이내)로 12월 준공을 앞둔 후분양 수익형 상품이다.

 

대지면적 498.00㎡, 건축물 연면적 5,198.13㎡, 1개동으로 지하 1층~지상 19층 규모로 건축물 공급규모는 업무시설(오피스텔 93실), 공동주택(다세대원룸형 26세대), 근린생활시설(3호)이다. 전용면적 기준으로는 오피스텔은 20.3382~47.2㎡, 도시형 생활주택은 18.32~19.59㎡, 상가는 22~29.6㎡이다.

 

지상 2층~지상 4층은 소형 아파트인 도시형 생활주택 26세대가 지상 5층~지상 19층은 오피스텔 93실이 공급된다. 소형 아파트는 분양가는 9,000만원대부터 시작하며 계약금 10%, 중도금 10%(2018년 9월 30일), 입주시 잔금 80% 납부조건이다.

 

오피스텔 및 상가도 납부조건은 동일하다. 의정부역베스트뷰는 3면이 대로나 이면도로를 접하고 있어 탁월한 조망권을 자랑하며 도봉산-사패산-부용산에 둘러싸인 천혜의 자연환경과 인근 캠프홀링워터 부지의 공원화 조성예정으로 쾌적한 에코 라이프가 가능하다.

 

창문만 열면 보이는 캠프홀링워터 남측부지(11000여 ㎡)는 현재는 ‘시민 무한 상상공원’으로 변신했으며 2019년 1월 중에 완공해 도심 속 시민 휴식공간 확보와 평화통일 테마 공원으로 조성된다.

 

의정부역 베스트뷰는 의정부 최중심 입지에 들어서 교통, 생활, 문화, 자연 등 원스톱 생활 환경을 모두 누릴 수 있다는 평가를 받고 있으며 의정부역(1호선)을 도보로 이용 가능한 교통환경과 더불어 향후 주변 대규모 개발사업으로 인한 임대수요 증가 및 시세차익 수혜가 기대된다.

 

의정부역세권은 신세계백화점, 이마트, 롯데마트, 홈플러스, 의정부 제일시장 등 쇼핑 인프라와 시청과 경찰청 제2청 등 행정기관들과 의료시설을 근거리에서 누릴 수 있으며 젊음의거리, 버스터미널, CGV, 의정부 예술의전당, 의정부종합운동장 등의 편리한 생활 기반시설들이 구축된 우수한 정주여건이 조성돼 있다.

 

의정부역 베스트뷰에서 공급하는 도시형 생활주택과 오피스텔의 경우 12월 준공으로 투자와 동시에 수익창출이 가능하고 안전한 임대수익을 보장하기 위해 의정부역 일대 최초로 수익형 부동산 전문 임대관리 기업인 앱스하우스(국토교통부 주택임대사업 등록업체)와 임대관리 위탁계약을 체결해 10년 임대보장에 대한 보증보험증권을 발행해줘 공실 걱정 없는 안정적인 상품이라는 평가다.

 

1금융권에서 수익을 보장해 주는 금융권 임대보장

마지막으로 1금융권인 국민은행에서 수익을 보장해주는 상품이다. 경기도 일산 식사지구 소재 ‘일산 라비채’ 오피스텔이 분양중이다.

 

‘일산위시티블루밍 5단지’ 바로 앞 상업지구 초입 중심상권인 일산 식사지구 d10-5, 6블럭에 위치 한 주거형 오피스텔로 총 60세대로 공급된다. 전용면적 24~40㎡, 총 6개 타입으로 구성되어 있다.

 

1.5룸 및 2.5룸 복층형 구조를 갖춘 가운데 기존 원룸의 형태에서 탈피하여 고객들의 선택의 폭을 넓히면서 소형아파트를 대체할 수 있는 ‘아파텔’로 이목을 집중시키고 있다.

 

일산 라비채의 가장 큰 특징중 하나는 뛰어난 교통 환경이다. 단지 인근에 서울외곽순환고속도로가 위치해 있어 서울 접근이 용이하며, 곧 들어설 서울~문산고속도로, 경의중앙선, 지하철 3호선이 위치하여 교통 입지가 탁월하다.

 

게다가 신분당선 연장 소식도 들려오면서 실수요층뿐 아니라 투자자들의 관심도 모아지고 있다. 삶의 질을 향상시키는 생활 인프라 역시 주목할 부분이다. 단지 인근에 이마트, 홈플러스를 비롯해 우체국, 은행, 도서관 등이 가까이 자리하고 있다. 퀄리티 높은 주거 설계도 갖춰져 있다.

 

지역난방 시스템을 사용하기 때문에 난방비 절감 효과를 얻을 수 있다. 아울러 공간 활용, 소음 절감 효과도 뛰어나다.

 

[프로필] 장 경 철
• 현) 부동산1번가 이사
• 현) 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
• 전) 네이버 부동산 상담위원
• 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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