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[전문가칼럼]뷰(View) 프리미엄 시대 개막, 조망권을 보면 분양시장 보인다

(조세금융신문=장경철 부동산1번가 이사) 최근 주택은 물론 수익형 부동산 등 분양시장에 뷰(View) 프리미엄이 대세를 이루고 있다. 업계에 따르면 뷰(View) 프리미엄을 확보한 단지는 주거는 물론 업무 환경이 쾌적해 거주자나 입주자 만족도가 높아 배후수요 확보에 유리해 임대료는 물론 권리금이 ‘쏠쏠’하다는 것이다.

 

 

특히 건물들이 스카이라인을 이루는 대도시에서는 뷰 (View) 프리미엄을 확보하기란 쉽지 않다. 이에 자연 속 경치 좋은 숲이나 공원 등을 끼고 있어 좋은 뷰(View)를 감상할 수 있고 뛰어난 정주여건을 갖춘 곳의 가치가 높게 평가받고 있다. 실제 뷰(View) 프리미엄을 확보한 아파트와 타운하우스 등이 강세를 보이고 있다.

 

지난해 5월 공급된 ‘하남 포웰시티’는 단지 주변으로 천마산과 금암산, 캐슬렉스GC 등 숲으로 둘러 쌓여 쾌적한 조망권으로 주목 받았다. 이 단지는 2096가구(특별공급 제외) 모집에 5만 5110명이 몰리면서 평균 26.29대 1의 청약경쟁률을 기록했다.

 

명품 조망이 가능한 곳은 프리미엄도 높게 형성되고 있는 것으로 나타났다. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 살펴본 결과, 서울숲과 한강의 화려한 야경을 동시에 즐길 수 있는 ‘서울숲 트리마제’의 전용 69㎡는 지난 10월, 19억 5000만원(17층)에 거래돼 분양가(10억 7500만원)보다 약 2배 가까운 프리미엄이 형성되었다.

 

뛰어난 조망을 누릴 수 있는 타운하우스의 인기도 높다. 지난 2012년 광교호수 공원변에 들어선 ‘광교 에일린의 뜰’ 테라스하우스의 전용 123㎡는 지난 9월 12억원에 거래됐는데 이 단지는 원천저수지 바로 앞에 위치해 호수 조망을 갖췄으며, 특히 테라스하우스 조망권이 가장 우수하다. 테라스하우스 분양가가 6억 2180만원에서 7억 6610만원이었다는 것을 고려해보면 이 단지도 2배 가까운 상승을 기록한 것이다.

 

아파트나 타운하우스 등 주택과 마찬가지로 수익형 부동산도 뷰(View) 프리미엄이 대세를 보이는 것은 마찬가지. 지난해 인기를 끌었던 수익형 부동산의 입지 특장점 중 하나는 뷰(View) 프리미엄이 가능해야 한다는 점이다. 조망권이 확보된 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등의 수익형 부동산은 임대 수익률에서 차이가 두드러지기 때문에 신규 분양시장에서도 양극화된 청약성적을 보인다.

 

자연 조망되는 수익형 부동산은 임대 수익률이 높은 편이다. 부동산114에 따르면 서울 송파구 방이동에 지어진 ‘현대토픽스’(2000년 1월 입주)는 올림픽공원 조망이 가능한 오피스텔이다. 현재수익률이 전용면적 36㎡ 기준 연 5.25%~6.75% 수준이다.

 

같은 방이동이지만 조망권이 확보되지 않은 ‘대우유토피아’(1999년 7월 입주) 오피스텔은 전 용 3 7㎡ 기 준 연4.0%~4.67%의 수익률에 그치고 있다. 경기도 일산신도시호수공원 조망이 되는 ‘삼성라끄빌’(2002년 9월 입주) 오피스텔은 전용 77㎡의 연간 수익률이 6.18%~6.55%다.

반면 비조망권인 ‘현대밀라트’(2003년 10월 입주) 오피스텔 전용69㎡ 수익률은 연 4.92%~5.54% 수준이다.

 

 

최근 대형 오피스를 대체하는 수익형 부동산으로 주목받는 지식산업센터 역시 조망권에 따라 지가 상승률이 다르게 나타난다. ‘선유도역 아이에스비즈타워’(2013년 5월 준공)는 안양천과 한강이 동시 조망 가능한 지식산업센터로 유명하다. 국토교통부 공시지가 자료에 따르면 이 지식산업센터의 공시지가는 최근 2년 새(2013~2015년) 10%(㎡당323만→353만9000원) 올랐다. 반면 유사 입지지만 조망이 안되는 ‘에이스하이테크시티1차’(2007년 5월 준공)는 같은 기간 8%(㎡당 490만→531만원)의 오름폭을 보이는 데 그쳤다.

 

상가도 마찬가지다. 특히 최근 상가 설계 트렌드가 테라스형으로 자리 잡히면서 조망권이 더욱 중요해지고 있어 인천청라국제도시에 조성된 수변공원인 커널웨이 주변으로 상가들이 즐비해 있다. 청라국제도시 일대 공인중개업소에 따르면 커널웨이 조망이 되는 상가는 비조망상가보다 시세가 높게 형성돼 있다.

 

이렇다 보니 지가도 높게 형성돼 있는 편이다. 인천 서구 청라국제도시 대표 수변상권인 커널웨이에 위치한 상업시설(청라여성병원)은 지난 1년간(2014~2015년) 5.56%(㎡당 287만 6000원→303만 6000원) 오른 반면 자연 조망이 불가능한 위치에 들어선 상업시설(청라정형외과의원)은 같은기간 ㎡당 285만 1000원을 유지하고 있다.

 

마지막으로 뷰(View) 프리미엄의 여부는이제 분양시장에서 꼭 체크해야 할 요소로 작용을 하고 있는데 부동산 불경기에 가격하락을 저지하는 일종의 안전장치 역할도 한다. 특히 어느 정도 경제력이 있는 수요자나 투자자들의 경우 가격보다도 조망과 채광 등 생활환경을 더욱더 고려하기 때문에 조망 여부 및 좋은 조망권에 따라 수천만 원씩 시세 차이가 발생한다.

 

수도권에 공급중인 조망권 특화 주거용 수익형 주택

 

●오류동역 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양 시작했다. 연면적 6520.95㎡, 지하2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다.

 

 

1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다.

 

1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다.

 

이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 그리고 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 인근 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접해 있다.

 

오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만 4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다.

 

●금촌역 천년가 골든뷰(오피스텔·도시형 생활주택)=경기도 파주시 금촌동 일대에 26층의 초고층을 자랑하는 랜드마크 주거시설인 금촌역세권 천년가 골든뷰가 5월 분양을 시작했다.

 

 

지하2층~지상 26층 규모, 오피스텔 252실, 도시형 생활주택 210세대로 총 462 가구 주상복합시설로 구성되며 주차 대수는 오피스텔은 1실당 1대, 도시형 생활주택은 세대당 0.5대로 공급된다. 금촌역 천년가 골든뷰는 학령산 조망권 프리미엄과 1.5룸의 특화 평면시설로 주목을 받고 있으며, 경의중앙선 금촌역 1번 출구에서 도보로 3분 거리에 있는 초역세권에 위치해 파주 일대는 물론 수도권으로 출퇴근하기에 매우 편리한 곳이다.

 

인근에는 파주시청과 법원 및 신세계프리미엄 아울렛과 롯데프리미엄 아울렛, 이마트, 메가박스 등 생활편의시설도 잘 갖춰져 있어 생활하기에 편리한 환경이 구축되어 있다. 뿐만 아니라 파주시가 조리읍과 금촌동의 철도망 구축을 위해 조리·금촌선을 추진하고 있어 교통호재 전망이 밝다. 조리·금촌선은 고양 삼송에서 관산동까지 교량을 통해 연결하고 내유동을 거쳐 파주 조리, 파주스타디움, 파주시청, 경의중앙선 금촌역을 연결하는 노선이다.

 

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다.

 

 

지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡규모로 층 별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택으로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로책정이 되었다.

 

최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다.

 

다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다.

 

서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공 예정이다.

 

[프로필] 장경철 부동산일번가 이사
 
• 중앙일보 조인스랜드 부동산 칼럼리스트
 • 전) 네이버 부동산 상담위원
 • 전) 아시아경제 부동산 칼럼리스트

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