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[전문가 칼럼]규제에 발목잡힌 부동산…2019년 전망 ‘Up & Down'

(조세금융신문=서진형 경인여자대학교 교수) 올해 우리나라의 부동산시장은 어떻게 될까? 모든 국민의 관심사고 모든 국민들이 예측 전문가이다. 그러나 기본적으로 우리나라의 부동산가격은 현재까지 꾸준히 상승하였다.

 

단기적으로 부동산시장을 예측하는 것은 무의미할 수 있다. 장기적인 측면에서 우리나라의 부동산가격은 하락하지 않았기 때문이다. 소득수준이나 국가경제규모 등 여러 요인에 의하여 상승하였을 것이다. 장기적 측면에서는 당연한 결과이다.

그러나 최근에 부동산 중에서 신규 분양아파트를 중심으로 서울의 일부 지역과 지방의 특정지역을 중심으로 상승하였다. 이에 국민들은 다른 사람과 비교하여 상대적 박탈감을 가지기 때문에 부동산에 대하여 관심을 가질 수밖에 없다. 다주택자나 무주택입장에서도 마찬가지이다.

 

주거용 부동산은 모든 사람들의 필수재이지만, 아직도 무주택자들이 많다. 주거용 부동산 가격의 상승은 무주택자를 더욱 어렵게 한다. 정부는 이러한 사회적 문제를 해결하기 위하여 강력한 부동산정책을 수시로 발표하고 있다.

 

그러나 부동산경기의 변동은 여러 가지 요인에 의하여 영향을 받는다. 자연적 요인, 사회적 요인, 경제적 요인, 법·행정적 요인 등이 대표적이다. 자연적 요인에는 인구의 증감, 계절적 요인 등이 있다.

 

사회적 요인에는 심리적 요인으로 소유욕, 부의 탐욕, 부동산 수익성·안전성 등이 있고, 도시기반시설의 정비, 교육 및 복지의 수준, 인구의 집중 등이 있다.

 

경제적 요인에는 저축수준, 소비수준, 가처분 소득 수준, 금융시장과 금리 등이 있다. 법·행정적 요인으로는 교통시설, 조세정책, 주택정책, 토지이용계획 등이 있다.

 

부동산경기 변동 원인

 

부동산경기의 변동은 여러 가지 요인에 의하여 영향을 받지만, 부동산가격은 기본적으로 부동산시장에서 수요와 공급이라는 경제법칙에 의하여 움직인다. 서울의 일부 지역이나 특정지역의 주택은 수요가 많지만 공급은 늘 부족하기 때문에 이러한 지역은 부동산가격이 상승한다.

 

인간은 기본적으로 소득이 높으면 주거환경이 양호한 지역에 거주하려고 한다. 그리고 여러 가지 사정으로 경제상황이 어려워지더라도 가능하면 주거환경이 양호한 지역을 떠나지 않으려고 한다.

 

따라서 수요와 공급의 법칙에 의거 수요가 있는 지역의 부동산가격은 상승하는 경향이 강하다.

 

부동산경기변동은 부동산 시장에서 나타나는 경기변동을 말한다. 부동산경기는 지역적으로 부문별로 개별적으로 국지적으로 나타나고, 이는 전국적으로 광역적으로 나타나기도 한다. 경기란 매매나 거래에 나타나는 호황이나 불황으로 나타나는 경제활동의 상태를 말한다.

 

경기변동은 경기순환이라고도 한다. 이는 소득수준이나 고용상황 등과 이에 따르는 경제활동의 상승과 하락의 반복현상을 말한다. 부동산경기도 일반경기와 같이 회복국면, 상향국면, 후퇴국면, 하향국면 등의 순환적 경기변동을 나타낸다. 일반적으로 부동산경기는 일반적인 경기에 비하여 주기가 길고 진폭이 크다. 그리고 부동산경기의 순환은 일반적인 경기에 비하여 뚜렷하지 않고 불규칙적이다.

 

부동산경기는 일반적 경기의 상향국면이나 후퇴국면에 적극적으로 대응하지 못한다. 부동산의 공급은 기본적으로 2~4년의 기간이 필요하기 때문이다.

 

2017년 정부는 집권 후 44일 만에 부동산정책으로 6·19 대책을 발표하였다. 6·19 대책은 바로 분양권 전매 금지와 대출 규제, 그리고 재건축 시장 규제였다. 다시 40일 만에 나온 대책이 8·2 대책이다. 투기 과열 지구로 서울시내 25개구를 모두 지정하였고, 11군데는 투기지역으로 지정하였다. 그리고 수도권에 8군데 지역은 조정 대상지역으로 지정하였다.

 

이후에 9·5 대책, 10·29 대책, 11·29 대책, 12·3 대책, 2018년에는 2·20 재건축 안정화대책 등 일곱 번의 규제정책과 주거 복지 로드맵에 의한 청년 주택이나 1인 가구나 신혼부부희망주택처럼 정부가 100만 가구 주택 공급이라는 공급 정책을 발표하였다.

 

그리고 제3기 신도시건설이라는 ‘9·21 주택공급 확대 정책’을 발표하였다. 이후 부동산 관련 후속대책은 없다. 이는 서울 등 수도권을 중심으로 일부지역에 과열되었던 부동산시장이 안정세를 찾아가고 있다는 반증이다. 정부의 9·13 부동산대책이 발표되고 초기에는 소비자의 관망세가 이어지다가 이제는 부동산시장의 가격이 점차 하락하는 것으로 나타나고 있다.

 

2019년 부동산시장 전망

 

2019년 부동산시장은 어떻게 될까? 부동산가격이 올라갈지 내려갈지는 우리 모두의 관심분야이다. 부동산의 경우 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지 등 크게 몇 가지 분야로 나눌 수 있는데, 먼저 일반적으로 관심이 가장 높은 수도권 지역의 일반 주거용 부동산에 대하여 살펴보자.

 

일반적으로 부동산의 특성상 부동산가격 변동은 경제 상황보다 반응이 느리다. 지난 10여 년간 수도권 지역의 부동산 가격 변동 추이를 살펴보면 2005년, 2007년은 상승하였고, 2009년 상반기는 하락, 하반기에는 상승하였다. 2012년과 2013년은 하락 또는 보합이었고, 2014년에서 2016년까지 보합수준이었다. 2017년과 2018년 9월까지는 상승하였다.

 

부동산가격이 상승한 시점과 하락한 시점에는 경제적 또는 정치적이슈가 발생하였고, 이런 이슈가 부동산 가격에 반영되었다.

 

 

상승한 시기에는 정부의 저금리 기조의 경제정책과 부동산경기활성화 정책, 미국의 경기부양정책으로 인한 달러약세 현상이 나타났고, 하락한 시기에는 세계경제의 침체, 중국경제의 약세, 한국 경제의 저성장 등 여러 요인들이 작용하였다.

 

2019년 우리나라의 경제상황은 저성장을 유지할 것으로 전문가들이 예측하고 있다. 미국과 중국의 무역분쟁으로 중국의 경제가 어려워지면 중국 의존도가 높은 우리나라의 경제는 큰 타격이 예상된다.

 

그리고 미국의 금리인상으로 우리나라의 금리인상도 불가피할 것이다. 이는 저금리 부동산담보대출의 어려움으로 수요의 제약을 가져올 것이다. 또한, 한국경제의 저성장 기조도 지속되어 경제상황도 녹록하지 않다.

 

이런 거시적인 경제요인뿐만 아니라 부동산정책도 9·13 대책과 같은 정부의 강력한 부동산규제 정책이 지속될 것이고, 2019년에 신규아파트 공급물량도 최근 10년 이래 최대로 많은 입주물량이 대기하고 있다.

 

결국 이런 세계경제상황과 국내경제상황에서 부동산 가격은 약보합을 유지하거나 경제상황 등이 급격하게 악화되면 하락의 국면으로 접어들 수 있다.

 

다음은 토지시장을 살펴보자. 토지시장은 국지적 시장을 형성하고, 재료가 있으면 가격이 상승한다. 토지의 가격은 각종 개발사업과 밀접한 관련이 있다. 2018년 토지시장을 살펴보면 3분기까지 거래량은 전년 대비 3.0% 감소하였으나, 땅값은 3.33% 상승하였다.

 

시도를 기준으로 하면 세종 > 부산 > 서울 > 제주 순으로 많이 상승하였다. 세종시는 6생활권 개발 본격화 및 세종국가산업단지 조성, KTX세종역 신설 예정 등의 영향, 부산은 해운대 엘시티(LCT), 친환경 생태공원조성 등 대형 개발 호재와 해운대 상권 활성화 등의 영향인 것으로 분석된다.

 

시군구별로 살펴보면 경기 파주시(8.14%) > 강원 고성군(6.51%) > 서울 용산구(6.50%) > 부산 해운대구(6.07%) >서울 동작구(6.05%)순으로 많이 상승하였다. 경기 파주시는 남북관계 개선 기대감, 수도권 광역급행철도(GTX) 등의 영향, 강원 고성군도 남북교류 기대감과 접경 지역에 대한 수요증가 등의 영향인 것으로 분석된다.

 

이를 토대로 2019년 토지시장을 살펴보면 수도권에 공급할 공공택지개발지구 인근과 지방의 산업단지 조성 지역 인근 등 개발호재가 있는 지역을 중심으로 거래가 이루어지고, 개발호재가 없는 지역은 약보합의 가능성이 있는 것으로 예측된다.

 

왜냐하면, 개발로 인한 토지보상금은 농지 대토라는 수요를 일으킨다. 토지보상금을 받아 다시 인근 지역의 땅을 사는 과정에서 주변 토지가격을 상승시킨다. 2019년 토지보상금이 25조원 이상 집행될 것으로 전망되고 있고, 10여년 만에 가장 많은 토지보상이 예정되어 있다.

 

이처럼 토지시장은 국지적 시장, 지역간 양극화 등의 현상이 지속될 것으로 예측된다.

이상으로 우리나라의 2019년 부동산시장을 예측해 보았으나 부동산시장은 많은 변수가 많다. 따라서 부동산 수요자들은 부동산시장상황의 변화, 본인의 경제상황, 부동산정책의 변화, 세계경제의 변화, 국내경제의 상황 등을 종합적으로 파악하여 신중하게 접근하는 자세가 요구되는 한 해가 될 것이다.

 

 

 

[프로필] 서 진 형
• 현) 경인여자대학교 교수 / 대한부동산학회 회장
• 국토교통부 국가공간정보위원회 전문위원
• 국토해양부 민원제도개선협의회 위원
• 국토교통부 공인중개사정책위원회 위원
• 현) 서울시 강서구, 서대문구 도시계획위원회 위원
• 현) 인천광역시 도시재생위원회 위원







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[시론]국가와 국민 위한 세제 만들기에 지혜 모으길
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