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[전문가칼럼]부동산공시가격의 신뢰성 논란

 

(조세금융신문=서진형 경인여자대학교 교수) 정부는 2019년 표준지공시지가가 지난해보다 9.4% 올랐고, 전국 표준단독주택은 올해 1월 1일 기준으로 단독주택 22만 가구의 공시가격 변동률을 조사한 결과 지난해보다 평균 9.13% 상승했다고 발표했다. 이를 기준으로 평가한 개별단독주택의 경우 올해 1월 1일을 기준으로 396만 가구의 공시가격 변동률은 지난해 대비 6.97% 올랐다고 밝혔다. 공동주택 공시가격의 변동률은 2018년 5.02%에서 0.2p가량 상승한 5.24%로 발표했다.

 

정부 공시가격 발표, 공시가격 신뢰성 및 형평성 논란

 

정부의 부동산공시가격에 발표에 대하여 많은 논란이 일어나고 있다. 첫째는 정부의 공시가격과 시장가격과의 괴리 또는 형평성에 대한 논란이다. 둘째는, 인상비율이 예전에 비하여 너무 많이 상승하였다는 것이다. 셋째, 공시가격에 대한 평가기준과 그 근거가 무엇인지 정보가 공개되지 않아 신뢰할 수 없다는 것이다. 이로 인하여 공시가격에 대한 신뢰성과 형평성에 대한 문제가 제기되고 있다.

 

‘공시지가’란 합리적이고 일관성이 있는 지가정보체계를 세우기 위해 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 산정해 공시되는 토지의 가격이다. 즉, 공시지가는 국토교통부장관이 조사 및 평가하여 토지에 대한 기준이 되는 가격이고, 건축물을 제외한 순수한 토지의 가격이라고 보면 된다.

 

이러한 공시지가의 기준일은 원칙적으로 1월 1일이며, 현시가의 70~80% 정도 반영해 단위 면적당 가격을 평가한다. 공시지가는 표준지공시지가와 개별공시지가로 나뉘는데 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 ‘토지가격비준표’를 이용해 산정한 개별 토지의 단위 면적당 가격을 말한다.

 

표준지공시지가는 국토교통부장관이 최종 공시 주체이며, 조사절차는 현장조사 및 평가, 소유자 의견청취, 중앙부동산가격공시위원회 심의, 결정·공시, 이의신청, 조정·공시 등의 순으로 표준지공시지가가 결정된다. 다만, 표준지는 전국 50만 필지 대상으로 1000여 명의 감정평가사에게 조사·평가 업무를 의뢰하고 있으며, 의뢰를 받은 감정평가사들에게는 지역·개별요인 및 가격자료(실거래가, 감정평가선례 등)분석 등을 통해 지역개황 파악, 토지특성 및 적정가격 등을 조사·평가하도록 하고 있다.

 

공시가격이란 자방자치단체와 국세청이 부과하는 재산세등 각종 조세 부과의 기초자료로 활용하기 위해서 만든 가격으로 개별단독주택 공시가격과 아파트, 다세대 연립주택 등의 공동주택 공시가격이 있다. 개별 단독주택 공시가격은 매년 국토교통부장관이 결정·공시하는 표준단독주택 가격을 기준으로 시장 군수·구청장이 조사한 개별주택의 특성과 비교표준단독주택의 특성을 상호 비교해 산정한 가격에 대해 한국감정원의 검증을 받은 후 주택 소유자 등의 의견수렴과 시·군·구 부동산가격 공시위원회의 심의를 거쳐 시장·군수·구청장이 결정 공시하는 가격을 말한다.

 

공동주택 공시가격은 매년 국토교통부장관이 공동주택(아파트·연립·다세대)에 대해 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정해 공시한 가격을 말하며, 여기서 적정가격이란 해당 주택에 대해 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

 

단독주택 공시가격 산정은 표준주택과 개별주택으로 나뉘어 진행된다. 대표성이 있는 표준주택은 전국 주택 418만채 중 22만 가구를 한국감정원이 산정한다. 나머지 개별주택 가격은 지자체가 표준주택 가격을 기준으로 산정한다. 지방자치단체의 산정가격은 한국감정원의 검증을 거쳐야 한다. 개별주택 가격은 정부가 제공하는 주택가격비준표에 따라 지자체 공무원이 가격배율을 산출해 이를 표준주택 가격에 적용해 산정한다. 비준표에는 23개 항목의 토지·건물 특성이 계량화되어 있다.

 

그런데 개별단독주택 공시가격은 지방자치단체가 조사한 개별단독주택 공시가격(예정안) 상승률이 5%p 이상 낮게 나타나면서 신뢰성과 형평성에 대한 논란이 제기되고 있다. 이러한 공시지가에 대한 논란은 기본적으로 토지는 감정평가사가 평가하고, 공동주택은 국토교통부 산하기관인 한국감정원이 담당하고 있어 공시가격의 산정주체가 이원화되어있기 때문에 나타나는 현상일 수 있다. 그리고 표준단독주택공시가격은 한국감정원이 담당하고 있고, 개별단독주택 공시가격은 지방자치단체가 담당하고 있기 때문이기도 하다.

 

정부정책 신뢰도 제고 위해 공시가격제도 개선 시급

 

따라서 정부는 하루빨리 부동산 공시가격제도 개선을 통하여 정부정책에 대한 신뢰도를 제고하고, 부동산가격의 형평성 제고를 통하여 국민의 불편을 최소화하여야 할 것이다.

 

첫째, 부동산공시가격의 결정에 참여하는 주체를 다양화할 필요가 있다. 표준지공시지가나 표준주택의 평가는 전문자격사나 공적기관에서 평가를 하여야 하지만, 개별공시지가나 개별주택 가격은 다양한 분야의 전문가 또는 지역전문가들이 참여하여 결정하는 시스템을 도입할 필요가 있다.

 

공적기관이 공시가격 결정권을 독점하니까 정부의 방침이나 이념에 의해 공시가격이 결정된다는 비판이 나오고 있다. 실제 ‘부동산가격공시에 관한 법률’에서도 부동산 공시가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’이라고 정의하고 있다. 감정평가사의 개인적 판단의 개입을 최소화하고, 데이터 신뢰성을 검증하는 제도적 시스템을 갖추어야 할 것이다.

 

예를 들어 부동산가격공시위원회는 위원장을 포함한 20명 이내의 위원으로 구성하는데 대학에서 토지·주택 등에 관한 이론을 가르치는 조교수 이상으로 재직하고 있거나 재직하였던 사람, 판사, 검사, 변호사 또는 감정평가사의 자격이 있는 사람, 부동산가격공시 또는 감정평가 관련 분야에서 10년 이상 연구 또는 실무경험이 있는 사람으로 구성하는데 통상적인 시장에서 정상적인거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 판단할 수 있는 전문가가 있는지 의문이다.

 

시·군·구부동산가격공시위원회도 마찬가지이다. 지역주민, 개업공인중개사 등 시장가격에 정통한 전문가들의 참여가 가능토록문호를 개방하여야 가격에 대한 신뢰성을 확보할 수 있을 것이다.

 

둘째, 부동산공시가격을 전국적으로 동시에 시장가치 수준으로 현실화 할 필요가 있다. 정부는 고가주택을 중심으로 현실화율을 높였다고 해명하고 있지만, 왜 고가주택을 중심으로 해야 하나? 모든 부동산에 대하여 동일하게 적용하는 것이 더 설득력이 있다. 물론 급격한 현실화율로 인한 국민들의 부담을 최소화하여야 한다. 과세세율의 조정, 기타 제도의 부동산공시가격 반영비율의 조정 등이 선행되어야 한다.

 

1989년 다원화되어 있던 지가체계를 공시지가로 일원화되고, 2005년부터 단독·공동주택의 가격을 공시하고 있다. 그런데 적정가격과의 괴리 때문에 신뢰도에 문제를 제기하고 있다. 따라서 일시에 전국의 모든 부동산에 대한 가격을 재산정하여 소유자가 공감할 수 있는 가격산정을 할 필요성이 있다.

 

공시가격은 과세와 복지, 부담금 등 60여 개의 행정 목적으로 활용하는데 올해는 시세를 반영한 공평 과세를 위하여 대폭 상향 조정했다고 설명하면서, 공정함을 강조해 소위 부자들만 많이 올리고 대부분은 시세변동률 이내에서 결정했다고 했다고 설명하니 형평성에 대한 문제를 제기하는 것이다.

 

셋째, 평가의 기준이 되는 표본을 좀 더 확대하고, 조사인력의 확대 및 전문화가 필요하다. 부동산은 고유의 특성인 개별성으로 인하여 적은 표준을 기준으로 개별 부동산의 가격을 산정하기 때문에 오류가 발생할 가능성이 크다. 공시지가의 표준지는 50만 필지이고, 단독주택 공시가격의 표준주택은 전국 주택 418만채 중 22만 가구이다.

 

그것이 전 국토의 표준이 될 수 있을까? 불가능하다고 판단된다. 표준을 좀 더 확대하여야만 자료의 신뢰도를 제고할 수 있다. 또한, 부동산 공시가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격’이라고 규정되어 있으므로 시장가격 전문가, 지역주민 등의 참여를 통한 조사인력의 확대 및 전문화가 필요하다.

 

결론적으로 부동산공시가격제도는 적정가격에 대한 논란, 대상 부동산 간에 형평성 문제, 가격산정 주체들 간(한국감정원과 감정정평가사)의 갈등, 결정시스템에 대한 논란, 지역 간 형평성에 대한 문제, 결정과정 등의 정보공개에 대한 문제 등을 종합적으로 검토하여 국민들이 공감할 수 있는 부동산공시가격제도를 하루 빨리 마련하여야 할 것이다.

 

[프로필] 서 진 형
• 현) 경인여자대학교 교수 / 대한부동산학회 회장
• 국토교통부 국가공간정보위원회 전문위원
• 국토해양부 민원제도개선협의회 위원
• 국토교통부 공인중개사정책위원회 위원
• 현) 서울시 강서구, 서대문구 도시계획위원회 위원
• 현) 인천광역시 도시재생위원회 위원









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