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[전문가칼럼]부동산 규제 정책의 끝은 언제

(조세금융신문=서진형 경인여자대학교 교수) 정부가 9.13 부동산대책을 발표한 이후에 후속 대책은 아직 나오지 않고 있다. 9.13 대책 이전에 정부는 집권 후 44일 만에 부동산정책으로 6.19 대책을 발표하였다. 6.19 대책은 바로 분양권 전매 금지와 대출 규제, 그리고 재건축 시장 규제였다. 다시 40일 만에 나온 대책이 8.2 대책이다. 투기 과열 지구로 서울시내 25개구를 모두 지정하였고, 11군데는 투기지역으로 지정하였다.

 

그리고 수도권에 8군데 지역은 조정 대상지역으로 지정하였다. 이후 9.5 대책, 10.29 대책, 11.29 대책, 12.3 대책, 2018년에는 2.20 재건축 안정화대책 등 일곱 번의 규제정책과 주거 복지로드맵에 의한 청년 주택이나 1인 가구나 신혼부부희망주택처럼 정부가 100만 가구 주택 공급이라는 공급 정책을 발표하였다.

 

그리고 제3기 신도시건설이라는 ‘9.21 주택공급 확대 정책’을 발표하였다. 이후 정부는 부동산 관련 후속대책이 없다. 이는 서울 등 수도권을 중심으로 일부지역에 과열되었던 부동산시장이 안정세를 찾아가고 있다는 반증이다. 이제까지 정부는 부동산시장에 선제적 대응보다는 후속적 대응으로 문제를 해결하려고 하였다.

 

그러나 이러한 대응이 누구를 위한 대응인지 정책의 목표를 분명히 설정할 필요가 있다. 부동산정책은 정권에 따라 달라지기 때문에 일관성 결여로 국민에게 신뢰를 주지 못하고 있다. 정권에 따라 부동산정책은 규제와 활성화 대책을 반복하고 있다. 이는 국가경제나 국민의 주거문제에 악순환을 부를 뿐이다.

 

부동산정책 좌우하는 5가지 변수

이제는 부동산시장도 국가와 국민의 입장에서 살펴보자. 일시적인 현상에 뇌화부동하지 말고

장기적 측면에서 정책결정자들이 부동산정책을 결정하는 지혜가 필요하다. 언제까지 이러한 규제정책이 시행될 것인가? 영원히 변화되지 않을 것이다. 누구도 그렇게 생각하지 않는다. 정책은 변수가 있다. 변수들이 정책을 좌우하는 것이다.

 

물론 정권의 성향이 좌우할 수도 있지만 정부도 국민 위에 존재할 수 없다. 국민을 위한 정책을 실시할 수밖에 없다. 그러면 부동산규제정책의 시한부 인생은 언제까지일까? 시기를 결정할 변수는 무엇일까?

 

첫째는 부동산가격이다. 정부의 부동산시장의 목표는 부동산가격안정이다. 정부정책 이후에 정부와 언론 등에서 부동산시장의 가격변화에 민감하다. 부동산가격이 상승하면 정책의 효과가 없다고 난리이고, 부동산가격이 하락하면 정책의 효과가 크다고 보도되고 판단한다.

 

그러나 부동산가격이 하락이나 변동하지 않는 것이 바람직한 현상인가에 대해서는 한번쯤 고민해볼 필요가 있다. 시장에서 물건의 가격이 상승하지 않는 것이 가능한가? 짜장면 가격을 10년 동안 변하지 않고, 동일가격을 유지하는 것이 가능한가? 의문이다. 적정수준의 상승을 통하여 경제 규모나 소득수준에 맞게 변화하는 것이 바람직한 방향이다.

 

둘째, 거래량이다. 부동산시장에서는 거래가 이루어지는 것이 당연한 현상이다. 그런데 거래규제를 통하여 거래를 하지 못하도록 규제하면 가격은 하락한다. 내 집을 갖고자 하는 소비자도 대출규제를 통하여 거래를 규제하고, 창업을 위하여 부동산을 임대하고자 하는 국민에게도 거래를 규제하고, 부동산을 매수하여 임대업을 하고자하는 사업자에게도 규제를 하면 시장에서는 부동산거래절벽 현상이 나타난다.

 

이는 부동산시장의 안정과 거리가 멀다. 가격이 적정하게 상승하여야만 거래가 이루어진다. 시장에서는 거래가 이루어져야만 경제가 돌아간다. 시장은 살아 있는 생명의 유기체와 같다.

 

거래가 이루어지지 않으면 경제는 죽는다. 어떤 정부도 시장이 죽이는 것이 목표는 아닐 것이다. 적정한 거래가 이루어질 수 있도록 정책을 시행하여야 할 것이다. 부동산거래절벽현상이 나타나면 정부에서는 거래활성화 정책이 필요하다. 부동산시장에 거래절벽이라는 동맥경화현상이 나타나면 시한부 인생이 끝난다. 동맥경화가 일어나지 않도록 시장에서 거래가 이루어질 수 있도록 유도하여야 할 것이다.

 

셋째, 실물경제이다. 실물경제가 어려워지면 정부는 부동산시장의 활성화 대책을 실시할 수밖에 없다. 국가경제에서 부동산경제가 차지하는 비율은 상당히 높다. 특히 우리나라는 다른 선진국에 비하여 높다고 알려져 있다. 지난 정부에서도 저금리 시대의 장기화로 가계부채가 급등하였고 가계부채의 증가는 곧 부동산 가격상승의 원인으로 작용하였지만 부채 증가를 막는데 미온적이었다. 왜냐하면 실물경제의 위축으로 이어질 것이라는 우려 때문이었다.

 

한국경제나 세계경제가 어려워지면 현 정부의 규제정책은 생명을 다할 것이다. 반대로 경제가 계속 성장하여 활황을 맞이한다면 규제정책도 생명을 연장할 수 있을 것이다. 정부는 실물경제가 활성화하도록 각종 경기부양정책과 유동자금이 부동산시장으로 흘러가지 않고 산업자본에 투자를 유인하는 정책을 시행하여야 규제정책의 시한부 인생을 최대한 연장할 수 있을 것이다.

 

넷째, 공공임대주택의 공급확대이다. 우리나라의 2016년 기준 주택보급률은 102.6% 수준이다. 그러나 주택의 소유현황을 살펴보면 다주택자들로 인하여 모든 가구가 주택을 소유하고 있는 것은 아니다. 국토교통부에서 발표한 ‘2017년 주거실태조사’에 따르면 2017년 자가점유율은 57.7%이고, 자가보유율은 61.1%이다.

 

아직 42.3%는 남의 집에서 거주하고 있다는 것이다. 이들 중 주거취약계층은 내 집을 마련하기가 쉽지 않다. 정부는 이러한 세대를 위하여 민간임대, 뉴스테이 등 이상한 이름의 임대주택을 민간에게 맡기고, 순수한 영구임대주택을 일정 수준까지 공급하여야 할 것이다. 그래야만, 가진 자에 대한 과세를 통해 부동산 보유자를 때려잡지 않아도 서민의 주거문제는 국가에서 책임진다는 인식을 심어주면서 국민들간의 위화감을 해소하고, 국민통합에 기여할 것이다. 더 나아가 규제정책도 생명을 연장하는데 어려움이 없을 것이다.

 

다섯째, 지방부동산시장의 향방이다. 정부의 규제정책 이후에 서울과 지방의 양극화, 서울지역간의 양극화, 지방간의 양극화, 지방지역간의 양극화등 양극화가 심각하게 진행되고 있다. 그런데 부동산정책의 큰 그림은 전국의 부동산 시장을 하나의 시장이라 보고 정책을 시행한다. 지역별로 다른 정책을 시행하기 어렵다. 물론 투기과열지역과 같은 지역별 정책도 있지만, 현재 부동산정책의 큰 그림은 전국 부동산가격의 안정이다. 지난 정부는 행정수도 이전, 공공기관 이전을 위한 혁신도시 건설 등으로 전국을 부동산투기세력의 장으로 이끌었다.

 

지방의 부동산시장의 과열은 정부의 지역균형개발이라는 정책의 산물이다. 그런데 이제는 비정상적 지방시장이 정상으로 회귀하면서 지방지역간에도 시장의 원리에 따라 양극화가 나타나고 있다. 최근 일부 지방의 경우 미분양이 증가하고, 부동산시장의 침체현상이 나타나고 있다.

 

만약 지방 부동산경기 침체가 장기화되고, 미분양사태로 인한 건설업체 도산 등으로 경기가 무너질 때도 이러한 규제정책이 계속 시행될 수 있을까 의문이다. 따라서 정부는 지방 부동산 시장의 안정적 연착륙, 지방경기의 활성화 등을 유도하는 정책을 해야 한다. 양극화와 미분양 등으로 지방의 부동산시장은 어려움을 겪고 있다.

 

정부는 공급과 규제정책만으로 부동산 시장을 안정화시킬 수 없다. 지방 경제를 활성화하여 양극화를 해소하려는 정책이 선행되어야 한다. 그래야만 부동산 규제정책의 시한부를 연장할 수 있을 것이다.

 

최근 정부의 종부세 강화, 대출 규제강화 내용이 포함된 9·13 대책이 발표된 이후 부동산시장은 안정화 추세를 보이고 있다. 이러한 안정시장이 향후 침체시장이나 가격급락시장으로 이어지지 않도록 부동산경기의 연착륙을 위한 정책을 선제적으로 강구할 필요가 있다.

 

이제까지 부동산정책이 연속적으로 발표된 것은 정부가 부동산시장에 선제적 대응을 하지 못한 결과이다. 부동산가격이 상승하면 세금중과를 통하여 조세폭탄을 투하하는 것이 아니라 선제적 대응을 통한 시장안정화 및 부동산시장의 연착륙을 유도할 수 있는 부동산정책을 강구하는데 심혈을 기울여야할 것이다.

 

 

[프로필] 서 진 형
• 현) 경인여자대학교 교수 / 대한부동산학회 회장
• 국토교통부 국가공간정보위원회 전문위원
• 국토해양부 민원제도개선협의회 위원
• 국토교통부 공인중개사정책위원회 위원
• 현) 서울시 강서구, 서대문구 도시계획위원회 위원
• 현) 인천광역시 도시재생위원회 위원









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