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[전문가 칼럼]가계부채관리, 가계부채 구조개선이 먼저다!


(조세금융신문=서진형 경인여자대학교 교수) 한국은행에 따르면 올해 6월 말 기준 가계부채는 총 1388조원에 달하고 있다. 이 가운데 주택담보대출은 744조원으로 가계부채 전체에서 54%를 차지한다.


이중 일반주택담보 대출은 501조원으로 가계부채 전체에서 67%이며, 집단대출은 137조원(18%), 정책모기지는 109조원(15%)이다.


가계부채는 총량관리가 중요하다. 하지만 총량관리에 따른 대책은 여러 가지 부작용을 일으킨다.


가계부채를 줄이기 위하여 금리인상 등의 대책을 추진하면 가진 자와 못가진 자의 양극화는 심화되고, 소비는 축소된다. 이는 내수경기의 침체를 초래하여 국가경제를 더욱 어렵게 만든다. 마찬가지로 부동산담보대출 축소는 부동산 경기 또는 건설경기에 부정적 영향을 미친다.


따라서 가계부채는 관리하지 않아도 문제고, 대책을 수립하여 시행해도 부작용으로 인한 여러 가지 문제점이 발생한다.


정부는 10월 24일 가계부채종합대책을 발표하였다.
2018년부터는 신(新)총부채상환비율(DTI)과 총체적 상환 능력심사(DSR)제도를 도입한다. 신DTI는 현행 DTI와 달리 기존 대출의 원금 상환액도 반영하여 대출가능금액을 설정한다.


또 내년 하반기부터는 DSR을 도입하여 대출한도를 정할 때 신용대출과 마이너스통장 등 모든 금융권 대출 상환액을 연소득과 비교하여 산정한다. 이러한 제도의 시행으로 대출 요건은 강화되고, 대출한도는 줄어들게 된다.


게다가 2018년 3월부터는 부동산 임대 업자가 대출할 때도 여신심사 가이드라인을 적용하기로 하였다. 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자 상환비율(RTI, Rent To Interest)을 산출해 참고지표로 적용하는 등 부동산 임대업자의 대출 요건을 강화할 계획이다.


이에 따라 부동산 임대업자는 대출이자가 연간 임대소득보다 적어야 신규 대출이 가능해진다. 즉, 갭투자(전세와 대출을 끼고 주택에 투자하는 것)나 상가투자를 통하여 임대수입을 얻으려는 수요자는 부동산 구입자금을 마련하는데 어려움이 따를 것으로 보인다.


원금과 이자 상환 가능한 실수요자만 대출 가능해
최근 DTI(Debt To Income), 신DTI, DSR(Debt Service Ratio) 등 일반인에겐 이름도 생소하고 이해하기 힘든 대출규제정책이 쏟아지고 있다.


이러한 대출규제정책을 쉽게 설명하면 예전에 담보대출을 통하여 부동산을 구매하고 대출이자만 상환하다가 집값이 상승하여 집값 상승분으로 대출금을 상환할 수 있었는데, 이제는 부동산투기를 하지 말고, 실수요자만 원금과 이자를 상환할 수 있는 범위 내에서 대출을 받으라는 의미다.


즉, 능력, 수입, 직장이 있는 수요자만 대출금 상환 능력 범위 내에서 대출을 받아 집을 장만하라는 정부 정책이다.


그러나 이러한 대책은 부작용으로 풍선효과를 유발할 것이 다. 제1금융권보다는 상대적으로 금리가 높은 제2금융권의 가계대출 수요가 증가할 것이고, 향후 금리가 인상되면 다중채무 자나 저신용·저소득가구 등 취약가구는 물론 정상적으로 가계대출을 받은 소비자까지 원리금 및 대출이자 상환에 어려움을 겪을 것이다.


이는 주택시장에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 주택을 매수하고자 하는 열기, 주택임대사업자의 추가수요, 주택임대사업희망자의 수요까지 사라지며 대출이 필요 없는 부자만이 주택을 매수할 수 있을 것이다.


또한 실수요자는 관망세로 돌아서 전세수요로 전환될 것이다. 이는 전세가격의 상승으로 이어져 서민들의 전세금부담을 가중시킬 것이다. 물론 거주수요가 지속적으로 발생하는 지역, 정주여건이 양호한 지역, 초과수요가 있는 특별한 지역 등은 소폭 상승 또는 보합하는 추세가 되겠지만, 지방이나 투자수요가 감소한 지역, 신규물량이 많은 지역은 주택시장의 침체기를 맞이할 가능성이 있다.


이처럼 가계부채 문제는 해결하는데 어려움이 있다. 해결방안이 나와도 여러 가지 부작용이 나타난다.


따라서 가계부채의 문제는 근본적 해결이 선행되어야 한다. 가계부채가 증가하는 근본원인을 제거하고, 건전한 가계부채로 유도하여 국가경제발전에 기여하는 방향으로 가계부채 구조를 개선하여만 이에 따른 부작용을 방지할 수 있다.


가계부채 구조, 근본적인 개선 필요
최근 은행의 가계대출이 증가하는 이유는 여러 가지 있다. 우리나라는 외환위기를 겪으면서 안전자산을 선호하는 금융소비자가 늘어나고, 기업들은 부채비율 관리 및 신규투자가 줄어들어 기업여신수요가 감소하면서 시중 자금들이 은행권으로 몰려 은행자금의 유동성이 풍부해졌기 때문이다. 기업여신의 감소는 가계여신중심으로의 변화를 초래하게 되고, 이는 가계 대출의 증가로 이어진다.


금융관계자의 연구에 따르면 아파트가격 상승률과 가계신용 대출의 증가율은 정(+)의 상관관계로, 가계대출의 56% 이상이 주택을 구입하는데 사용한 것으로 집계됐다. 아파트가격 상승에 따른 아파트구매 수요증가도 가계대출이 증가된 요인인 것으로 나타났다.


이러한 가계부채의 문제는 대출규제를 강화하여 총량을 관리하는 것도 중요하지만, 가계부채 구조를 근본적으로 개선하여 건전성을 유지하는 것도 중요하다.


따라서 아래와 같은 방향으로 가계부채의 문제를 해결할 수 있을 것이다.  첫째, 대출기관의 가계대출 집중현상을 예방하려면 은행들이 스스로 적극적인 신용평가제도를 도입하여 기업대출시장을 개척하고 혁신적 자산운용전략을 마련해야 할 것이다.


예를 들어 대출소비자 또는 대출기업에 대한 철저한 신용평가로 대출위험을 줄이고, 하이리스크는 대출이자에 포함시키는 등 기업대출 시장을 개척하고 대출이자수입을 극대화하는 등 전략수정이 필요하다.


둘째, 포괄적이고 장기적인 측면에서 가계소득을 증가시키는 전략이 선행되어야 한다. ‘가계부채 디레버리징’, ‘총량 규제’ 등을 통하여 무리하게 가계부채의 총량을 관리하거나 가계부채 증가율을 억제하면 내수경기 둔화, 풍선효과 심화 등의 부작용이 나타날 수 있다. 현재 정부가 발표한 소득주도 성장이 효과적인 가계부채대책이 될 수 있다.


실질적으로 가계부채 증가율을 낮추기 위해서는 가계의 대출 수요를 줄여야 한다. 수요가 줄어들지 않는 상황에서 공급을 줄인다는 것은 한계가 있다. 효과적인 가계부채 관리를 위해서는 부동산투기억제, 주거 안정, 가처분소득 증대, 자영업의 경영구조개선 등을 포함한 종합대책을 마련하는 것이 우선이다.


셋째, 저신용·저소득가구 등 취약가구에 대한 가계부채 문제도 해결되어야 한다. 노약자, 장애인 등 소득이 낮은 계층에 대한 복지적 측면의 대책도 수립할 필요가 있다. 개인워크아웃, 개인회생 및 개인파산 등 이미 시행되고 있는 시회복지 시스템을 활용하여 문제를 해결할 필요가 있다.


물론 제도를 악용하여 문제를 해결하는 도덕적 해이문제, 성실 채무자의 상대적 박탈감 및 상환 의지 약화문제, 재원 마련의 문제 등 많은 부작용이 있다. 하지만 과거 2013년 국민행복기금, 2015년 안심전환 대출 등과 같은 제도가 시행된바 있다.


이상과 같은 방향으로 가계부채관리대책을 수립하여 시행된다면 가계부채의 부실위험, 내수경기의 위축 등의 부작용을 감소시킬 수 있고, 금융시장의 안정화를 통하여 국가경제발전에 기여할 수 있을 것이다.


 

[프로필] 서 진 형
• 현)경인여자대학교 교수 / 대한부동산학회 부회장
• 국토교통부 공인중개사정책위원회 위원
• 국토교통부 국가공간정보위원회 전문위원
• 국토해양부 민원제도개선협의회 위원
• 서울시 강서구, 인천시 연수구 도시계획위원회 위원








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[시론]부동산시장의 안정화와 부동산세제
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[저자와의 만남] 이중장 세무사, '부동산 임대업·매매업 및 주택신축판매업의 세무 실무 ' 출간
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