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[전문가칼럼]미국의 고금리기조에 따른 부동산투자전략

(조세금융신문=서진형 경인여자대학교 교수)

기준금리에 주목해야 하는 이유

최근 미국 연방준비제도(Fed)는 금리를 올렸다. 지난 6월 13일 기준금리를 1.50~1.75%에서 1.75~2.00%로 0.25%p 인상했다. 미국의 기준금리가 2%대에 진입한 것이다.

 

지난 4월 12일 한국은행 금융통화위원회는 우리나라 기준금리를 지난 5월 1.50%로 동결했다. 10년여 만에 한국과 미국 기준금리가 역전됐다는 의미이다. 기준금리란 중앙은행인 한국은행의 금융통화위원회에서 매달 회의를 통해 결정하는 금리이다. 기준금리를 인상한다는 것은 경제가 불황일 때 돈을 시중에 풀었다가 경기가 살아나면 금리를 높여 시중에 풀린 자금을 거둬들이는 것이다.

 

그렇지만 이 기준금리도 자금을 운용하는데 기준이 되는 목표치에 불과하다. 실제로 금융시장에서 거래되는 여러가지 금리는 기본적으로 자금의 수요자와 공급자에 의해 좌우된다. 그러나 한국은행에서 제시하는 기준금리는 채권의 매매나 금융기관의 지급준비율 또는 재할인율 등의 통화정책으로 통화량, 물가, 금리 등에 영향을 주기 때문에 매우 중요하다.

 

경제전반에 영향을 주는 연방기금금리란?

한국은행에서 기준금리를 발표하면 금융기관들은 이를 기준으로 각종 금리를 정하게 된다. 따라서 한국은행이 기준금리를 올리면 시중 금리도 올라가게 되고, 기준금리를 낮추면 시중금리도 낮아지게 된다. 미국은 연방준비은행을 통하여 통화정책을 운영하고, 경제전반에 유동성을 공급해 자금시장을 조절하게 된다. 이때 영향을 주는 제도가 연방기금금리(federal fund rate)이다. 연방기금금리란 은행들이 일일법정 지불준비금을 확보하기 위해 서로 간에 하루 동안 또는 밤새 동안 대여하면서 부과하는 최단기 금리이다.

 

연방준비은행은 이 금리에 대하여 직접적인 통제를 하지 않는다. 그럼에도 불구하고 이 자금에 대해 “연방기금”이라는 용어를 사용하는 것은 은행들이 연방준비은행에 법정지불준비금을 예치하도록 하는데서 비롯되었다. 다시 말하면 연방기금이란 은행들 상호간 밤새거래에 사용되는 자금이며, 연방기금금리란 초단기 자금시장에서 형성되는 금리이다. 연방준비제도이사회(FRB)의 연방공개시장위원회(Federal Open Market Committee : FOMC)는 정례회의에서 연방기금 기준금리를 결정한다.

 

FRB의 의장 및 부의장을 포함한 7인의 Board 멤버와 12개의 지역별 연방준비은행 총재들 중 5인이 순차적으로 FOMC에서 투표권을 행사한다. 이 때 뉴욕 연방준비은행 총재는 고정회원이다. FOMC의 의장은 FRB의장이 되고, 부의장은 뉴욕 연방준비은행 총재이다. 연방준비은행이 직접 결정하는 연방기금 기준금리는 은행들의 기본적 차입금리를 결정하고, 미국경제의 금융부문에 대한 분위기를 좌우한다.

 

그러나 미국도 모든 금리들이 연방기금 금리와 똑같이 움직이지는 않는다. 실질적으로 여러가지 금리들이 연방기금의 금리와 다른 방향으로 움직인다. 그럼에도 불구하고 연방기금금리 조정을 통한 연방준비은행의 통화정책은 시중의 자금사정과 기업의 자금조달 비용에 영향을 주어 투자와 소비활동 은 물론 각종 금융자산의 가격 등 경제전반에 엄청난 영향을 미치는 가장 핵심적인 경제정책 수단이다.

 

부동산시장에 미치는 금리정책

지금은 글로벌 경제 시대다. 자금은 일반적으로 금리가 높은 쪽으로 흐르기 때문에 한국보다 경제가 탄탄한 미국이 금리가 높다면 자금은 미국으로 쏠릴 가능성이 높다. 그럼에도 불구하고 한국은행은 “가계부채가 많은 상황에서 시장금리가 오르게 되면 가계의 이자부담이 크게 늘어날 수 있다”면서 기준금리의 인상은 하반기에 고려할 예정이라고 전망하였다.

 

정부는 가계부채를 줄이기 위하여 총체적상환능력비율(DSR) 등 고강도 정책을 시행하고 있지만, 증가하고 있는 가계부채를 급격하게 줄이기에는 한계가 있다. 미국의 금리가 인상될 것이라는 신호가 이어지고 있지만, 한국은 가계부채에 대한 부담으로 기준금리에 대한 인상시기를 언제로 할지 오리무중이다.

 

우리나라는 현재 처분가능소득 대비 가계부채 비율도 갈수록 증가하고 있다. 한국은행에 따르면 지난해 말 기준 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 159.8%로 상승세를 지속하고 있다. 다만, 증가세는 소폭 둔화되고 있다. 정부의 8·2 부동산 정책 및 10·24 가계부채대책 덕분에 가계부채 증가율은 조금씩 줄어들고 있다. 그러나 우리나라의 가계대출 규모는 향후 한국은행의 기준금리인상에 부담으로 작용할 것이다.

 

그렇다면 우리는 미국의 금리와 역전되는 상황에서 국내 시중금리 상승에 대비하여 가계와 기업부문에 미치는 영향을 최소화하기 위해서 선제적으로 대응하여야 한다. 미국이 금리인상을 하면 미국 외에 투자된 돈이 미국으로 흘러 들어가는 것이 일반적이다. 그러나 외국인 자본의 유출은 금리도 중요하지만 국내경기 상황, 기업실적 등과 밀접한 관련을 가지고 있다.

 

부동산시장에서 이러한 금리정책이 어떠한 영향을 미칠까?

금리는 부동산시장과 밀접한 관련을 가지고 있다. 금리정책의 방향에 따라 부동산시장도 변동될 것이다. 올 4월부터 다주택자에 대한 양도세중과제도(최대 62% 과세)가 시행되었고, 부동산시장의 변화에 따라 보유세 강화정책도 시행될 가능성이 있다. 이는 부동산시장에 상당한 심리적 압박을 줄 것이다. 그래서 현재 부동산시장에서 거래량의 감소, 거래의 절벽 사태가 나타나고 있다. 매수세나 매도세가 서로 시장을 관망하고 있는 것이다. 그리고 대외적으로 미중 무역전쟁, 남북한 관계 개선, 북미관계 개선, 보호무역주의 확산 등 세계정세는 급변하고 있다. 이런 리스크는 상대적으로 우리나라 부동산시장에 엄청난 영향을 미친다.

 

미국의 금리인상 기조,

국내 부동산시장에도 영향을 미친다?

왜냐하면 우리나라 경제는 미국의 기준금리 인상에 가장 영향을 받을 것으로 예측하기 때문이다. 한국은행 뉴욕사무소는 투자은행(IB) 골드만삭스의 자료를 인용해 ‘연방준비제도의 정책금리 인상이 신흥국 금융여건에 미치는 영향’이라는 보고서에 연방준비은행은 올해에 최소 3~4회, 내년에는 2~4회 정도의 빠른 금리 인상을 시행할 것이라고 예측하고, 미국이 만약 기준금리를 1%p 이상 올리면 한국의 국내총생산(GDP)이 향후 2년 동안 0.6% 가량 감소할 것이라고 밝혔다. 따라서 우리나라는 미국 금리인상에 따른 긴축경제기조는 우리나라에 경제에 영향이 크기 때문에 선제적 대응이 필요하다.

 

 

그리고 이러한 미국의 금리인상기조는 우리나라 경제상황과 밀접한 관련을 가지고 있기 때문에 우리나라 부동산시장에도 상당한 영향을 미칠 것이다. 향후 우리나라의 부동산시장은 실거주용 주거용부동산시장만 거래만 이루어지고, 오피스텔이나 상가, 빌딩 등 수익형 부동산 거래는 실종될 것으로 보인다. 그동안 수익형 부동산 가격의 상승으로 추가 수익률을 기대하기 어렵고, 양도소득세 중과나 개인사업자대출 여신심사 가이드라인 시행 등 규제는 강화되고 있기 때문이다.

 

2018년 4월 1일부터 시행된 양도소득세의 중과는 다주택자들의 매도를 어렵게 하여 재고주택의 공급을 감소시킬 것이다. 이는 거래량 감소, 전세가하락, 매매가 하락의 현상으로 나타나고 있다. 올 후반기로 갈수록 시간이 갈수록 매매가의 하락 또는 상승폭의 둔화가 나타날 수 있다. 현재 부동산시장은 상승과 하락의 분기점으로 전형적인 과도기의 모습을 보이고 있다.

 

기존의 재고주택시장은 갭투자(매매가격과 전세가격의 차이가 크지 않을 경우 전세나 대출을 안고 최소의 투자금으로 수익률을 극대화시키는 방식)의 실종, 기대 투자수익감소 등의 영향으로 부동산시장에서 가장 침체된 부분별 시장을 형성할 것이다. 신 DTI(총부채상환비율)제도의 시행은 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한한다.

 

지난 2017년 10월 24일 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 핵심을 이루고 있는 내용으로 기존의 DTI를 개편해 2018년 1월부터 도입하였다. 대출을 받을 때 대출자의 신용, 기존 가계부채 등을 반영하여 대출한도를 정한다. 그만큼 대출이 어렵다. 다주택자는 두 번째 주택담보대출부터 만기가 15년으로 제한된다. 임대사업자는 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 반영하여 대출을 어렵게 한다.

 

이는 임대주택사업이나 갭투자의 실종으로 재고주택의 거래절벽현상이 나타날 것이다. 분양시장과 수익형 부동산시장도 재건축억제, 대출규제, 전매제한조치가 이루어지고 있고, 향후 금리인상의 예상과 보유세인상 등 시장의 불확실성이 높아지고 있는 현실에서 부동산시장은 당분간 어려움이 예상되고 있다. 이러한 고금리의 시대, 한미금리역전, 금리역전에 의한 외국자본 유출, 한국경제의 침체에도 부동산투자는 이루어 질 것이다. 이 때 투자자는 현재가치보다는 미래가치(FUTURE VALUE)에 투자한다면 이러한 어려움을 극복할 수 있을 것이다.

 

금리가 상승할 때에는 리스크를 최소화하고, 수익률을 최대로 끌어올릴 수 있는 부동산에 투자하는 것이 최선의 전략이다. 저금리 시대의 주요 투자전략인 ‘중위험 중수익’ 전략과 달리 고금리 시대에는 더 높은 수익률을 기대하고 투자할 수밖에 없다. 그러면서 시장의 변동성이 커진 만큼 투자에 따른리스크도 크기 때문에 방어전략도 구사하여야 한다. 일반적으로 아파트는 부동산 중에서도 안전자산에 속한다.

 

금리가 상승하는 시기 즉, 시장의 변동성이 커질 때는 안전한 자산을 선호한다. 그런데 부동산 투자자는 “시장에 맞서지 말라”는 명언이 있다. 부동산투자에 있어서 금리 상승의 악재는 피할 수 없다. 금리가 상승할 때 부동산투자전략으로 강남 4구 등 검증된 지역 또는 인구유입이 예상되는 개발지역의 신규아파트 등은 다른 지역 또는 다른 부동산과 비교할 때 성과를 기대할 수 있을 것이다. 그럼에도 불구하고 부동산투자가 불안하다면 장기적 안목에서 리츠(REITs)투자도 고려해 볼만하다.

 

리츠(REITs)도 변동성이 높은 금리 상승기에 관심을 가질만한 투자상품이다. 리츠는 부동산뮤추얼펀드이다. 이 리츠의 가격은 금리와 반대로 가는 경향이 있다. 조달비용이 큰 부동산의 특성상 고금리는 대출이자의 증가로 자금조달비용에 부담을 증가시켜서 리츠의 수익성을 낮추는 요인이다.

 

그러나 리츠는 시장금리에 비해 높은 배당을 하는 원칙이다.

따라서 안정적 배당수익을 얻기에는 리츠가 적당하므로 매력적인 투자상품이 될 수 있다.

 

세계적으로 투자를 할 때 변동성이 큰 시장에서는 포트폴리오를 다각화하여 투자하는 것이 중요하다. 서로 다른 성격을 가진 다양한 종류의 자산을 골고루 섞어야 변동성을 이겨낼 수 있다. 그리고 금리가 상승할 때에는 기존대출에 대한 관리를 해야 한다. 시중금리 상승은 대출 이자율에 즉각적으로 반영되기 때문이다. 금리가 오르게 되면 대출금으로 투자하는 것이 위험하다는 뜻이다.

 

일반적으로 대출금리가 상승하면 가계의 재무건전성은 낮아지고, 가구의 총체적상환능력비율(DSR)은 늘어난다. 부채상환능력이 취약한 가구는 재무건전성이 크게 악화된다는 뜻이다. 2018년 하반기 부동산 시장은 정부의 규제의지로 어느 정도 안정되겠지만, 부동산투자상품은 투기수요만 있는 것이 아닌 실수요층도 함께 공존한다는 점이다.

 

향후 부동산시장에 영향을 미칠 3가지 변수는 금리 인상, 부동산규제정책, 공급초과 등 변동성 요인이 많다. 이러한 요인으로 하반기 부동산시장의 침체는 예상되고, 이로 인한 전세가격상승 둔화, 매매가격 소폭 하락 가능성이 있다.

 

그리고 글로벌 부동산시장도 3년간의 상승으로 이제는 가격조정의 시기에 접어들었고, 양극화현상이 나타나고 있다. 따라서 우리나라 부동산시장도 양극화에 따른 분산분석에 의한 투자전략이 중요하다. 분산분석은 부동산 상품별 분석도 필요하지만, 지역분산분석, 시점분산분석, 생애분산분석 등이 더욱 요구되는 시점이다.

 

[프로필] 서 진 형
• 현) 경인여자대학교 교수 / 대한부동산학회 회장
• 국토교통부 국가공간정보위원회 전문위원
• 국토해양부 민원제도개선협의회 위원
• 국토교통부 공인중개사정책위원회 위원
• 현) 서울시 강서구, 서대문구 도시계획위원회 위원
• 현) 인천광역시 도시재생위원회 위원









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