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[전문가칼럼]주택과 토지의 절세 및 투자비법

(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 지난 달 ‘중과주택 다주택자의 절세전략’에 이어 이번에는 ‘주택 및 토지의 절세 및 투자비법’에 대하여 설명하고자 한다.

 

먼저 투자시기를 잘 선택하면 양도소득세의 세금도 감면받고 양도차익도 얻을 수 있어 일석이조의 혜택을 볼 수 있다.

 

장기일반민간임대주택의 세금 감면

거주자가 2015년 1월 1일부터 2018년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득(2018년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, 3개월 이내에 장기일반민간임대주택(종전 준공공임대주택)으로 10년 이상 등록하고, 10년 이상 임대한 경우에는 임대기간 중에 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 세금을 100% 감면해주므로 이번기회에 투자하는 것도 좋은 방법이다.

 

여기서 주의할 점은 주택 크기가 국민주택규모(전용면적기준:85㎡) 이하이어야 한다.

 

다만, 해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 하므로 임대수입과 양도차익을 기대할 수 있으므로, 절세와 노후대책 및 투자가치에 관심을 갖기 바란다.

 

이 경우 임대보증금 또는 임대료의 인상률이 연 5% 이내의 제한을 받으므로 유의해야 한다.

 

농어촌주택의 비과세특례

거주자 및 그 배우자가 구성하는 1세대가 2003년 8월 1일부터 2020년 12월 31일까지의 기간 중에 농어촌주택 1채를 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 등 취득 전에 보유하던 일반주택(서울 주택 등)을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택 등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택의 비과세 여부(2주택이지만 서울 주택 등 비과세 가능)를 판정하는 것이므로 이번 기회에 농어촌주택에 대하여 관심을 갖도록 하자.

 

다만, 원칙적으로 수도권(서울·경기·인천을 말함) 밖의 읍·면에 소재하는 농어촌주택만 해당한다.

 

그러나 수도권 내에 있는 지역 중 경기도의 연천군 및 인천시의 옹진군은 농어촌주택의 비과세특례 지역에 해당하므로, 남북 정상회담의 화해 분위기를 잘 이용하여 절세 및 양도차익에 대비하여 투자하기 바란다.

 

이 경우 주택 및 이에 딸린 토지 가액의 합계액이 취득 당시 2억원(기준시가) 이하이어야 하고 건물 면적은 제한이 없다.

 

특히 수도권 밖의 읍·면에 소재하는 농어촌주택이라고 하더라도 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역, 「소득세법」에 따른 지정지역(투기지역), 「부동산거래 신고 등에 관한 법률」에 따른 허가구역, 「관광진흥법」에 따른 관광단지는 비과세특례 혜택(2주택으로 서울 등 주택 과세됨)이 없다.

 

귀농주택의 비과세특례

귀농주택에 해당하는 주택으로서 수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역은 제외 함) 또는 면 지역에 소재하는 귀농주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택(서울 주택 등)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세를 비과세(서울 주택 등)하는 것이다.

 

그러나 농어촌주택을 먼저 양도하는 경우에는 과세가 된다. 또한 귀농으로 인하여 세대 전원이 농어촌주택으로 이사하는 경우에는 귀농 후 최초로 양도하는 1개의 일반주택(서울 주택 등)에 한하여 비과세하는 것에 유의하기 바란다.

 

이 경우 1000㎡ 이상의 농지를 취득하여 3년 이상 영농에 종사하고 3년 이상 거주하여야 한다. 또한 9억원을 초과하는 고가주택은 귀농주택의 과세특례대상이 아니다.

 

특히 연고지와 관계없이 귀농주택을 취득한 후 5년 이내에 일반주택(서울 주택 등)을 양도하는 경우에만 비과세특례 규정을 적용한다.

 

그동안 1000㎡ 이상의 농지를 취득한 후 귀농주택을 취득한 경우에 한하여 비과세특례를 적용하였으나, 귀농 인구가 늘어남에 따라 귀농주택을 취득한 후 1년 이내에 1000㎡ 이상의 농지를 취득한 경우에도 비과세특례가 적용되도록 완화하였다.

 

이 경우 귀농주택은 취득시기 및 양도시기에 관계없이 비과세특례 적용이 가능하므로 관심지역에 충분한 시간을 투자하여 재테크하기 바란다.

 

자경산지의 세금 감면

그동안 임야에 대해서는 양도소득세의 세금 감면이 없었다. 앞으로는 산지소재지에 거주하는 거주자가 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 산림경영계획인가를 받아 10년 이상 직접 경작한 산지를 양도함에 따라 발생하는 소득에 대해서는 자경기간별로 10년 이상은 10%, 20년 이상은 20%, 30년 이상은 30%, 40년 이상은 40%, 50년 이상은 50%를 양도소득세의 세금으로 감면하여 준다.

 

이 경우 거주자는 산지소재지에서 임업에 상시 종사하거나 임작업의 2분의 1 이상을 자기노동력에 의하여 수행하여야 한다.

 

또한 양도일 현재의 산지를 기준으로 하고 산지는 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 임업의 경작에 사용되는 토지이면 된다. 자연과 벗 삼아 여가생활을 즐기고 절세와 노후대책 및 투자에 관심이 많다면 자경산지를 눈여겨보도록 하자.

 

영농자녀 등의 세금 감면

농지·초지·산림지·어선·어업권·어업용 토지 등 또는 축사용지를 농지 등의 소재지에서 거주하면서 영농(양축, 영어 및 영림을 포함한다)에 종사하는 거주자(자경농민)가 농지 등의 소재지에서 직접 경작하는 직계비속에게 2020년 12월 31일까지 증여하는 경우에는 증여세를 100% 감면하여 준다.

 

이 경우 자경농민 등은 증여일부터 소급하여 3년 이상 계속하여 직접 영농 등에 종사하였어야 하고, 영농자녀 등은 증여일 현재 만 18세 이상인 직계비속으로 증여세 신고기한까지 증여받은 농지 등에서 직접 영농에 종사하여야 세금을 감면하여 준다.

 

이와 같이 취득시기 및 양도시기에 따라 세금 감면혜택이 많이 있으므로 절세 및 투자시에 세무전문가와 상의 후 세테크·재테크를 하기 바란다.

 

[프로필] 권 동 용
• (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장
• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수
• 연세대학교 미래교육원 초빙교수
• 저서 「양도소득세실무해설」(개정증보30판, 세연T&A)

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