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[전문가칼럼] 8 · 2 부동산 대책 이후 성공적인 세(稅) 테크 전략

(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 실수요 보호와 단기 투기수요 억제 통한 주택시장 안정화 방안
정부는 지난 6 · 19 대책을 통해 선별적으로 맞춤형 조치를 시행하면서, 과열 지속 시에는 투기과열지구 등 추가 조치를 예고한 바 있었다.


최근 서울을 중심으로 아파트 가격이 가파르게 상승하는 등 주택시장의 과열이 심화 · 확산되고 있어, 6 · 19 대책으로 과도한 차입에 의한 주택수요를 억제하고, 서울 등 투기과열 지역에 대한 전매제한을 강화하였으나, 상대적으로 규제가 덜한 재건축 입주권, 오피스텔, 지방 분양권 전매 등으로 투자 · 투기 수요가 계속 유입되고, 재건축 · 재개발 예정단지 등의 상승폭이 커지고 일반 아파트 등으로 가격불안이 확산되는 양상을 보였다.


이에 따라 정부는 주택이 투기나 재산증식의 수단이 될 수없고 국민의 주거권을 보호해야 한다는 확고한 원칙 아래, 이번 대책을 통해 투기수요에 의한 주택시장 불안을 조기에 차단하려고 강력한 세법 개정을 예고한 바 있다.


또한 투기과열지구에 소재한 주택으로서 실제 거래가격이 3억원 이상인 주택을 거래하는 경우에는 거래의 신고사항에 자금조달계획 및 입주계획을 포함하도록, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령」을 2017년 9월 26일자로 일부 개정하여 시행에 들어갔다.


이와 관련된 내용에 대하여 잘 이해를 하고 세금폭탄을 피하기 위해서는 세(稅)테크 전략을 잘 운용하여 불이익이 생기지 않도록 하여야 한다.


조정대상지역의 주택 거주기간 요건 추가
일반적으로 1가구 1주택의 비과세 요건은 보유기간이 2년 이상이면 비과세가 되지만, 이번 조정대상지역1) 의 주택으로 2017년 8월 3일 이후 취득하는 분부터는 2년 이상 보유기간중 2년 이상 실제 거주하도록 개정(대통령령 제28293호, 2017.9.19.)하였다.

*1) 조정대상지역 서울(전역:25개구), 경기(과천 · 성남 · 하남 · 고양 · 광명 · 남양주 · 동탄2), 부산(해운대 · 연제 · 동래 · 부산진 · 남구 · 수영구 · 기장군), 세종


이 경우 거주기간의 제한을 받지 아니하는 주택으로는 건설임대주택, 수용 및 국외이주, 근무 등 부득이한 사유, 임대 주택이 있다. 또한 2017년 8월 2일 이전에 무주택 가구가 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우 에도 거주기간의 제한을 받지 아니한다.


투기지역의 주택 중과
종전 주택투기지역이 2012년 5월 15일자로 모두 해제되었으 나, 금번 2017년 8월 3일자로 투기(지정)지역2) 이 새로이 지정되었다.

*2) 투기(지정)지역 서울(강남 · 서초 · 송파 · 강동 · 용산 · 성동 · 노원 · 마포 · 양천 · 영등포 · 강서), 세종(행정중심복합도시 건설예정지역)


이 지역에서의 1가구 3주택 이상 또는 주택과 조합원입주권의 수가 3이상인 경우에는 2017년 8월 3일부터 2018년 3월 31일까지, 누진세율(6~40%)에 10%를 더하여 중과하고 있음에 유의하여야 한다.


양도소득세 최고세율 상향조정
현재 과세표준이 1200만원 이하는 6%, 4600만원 이하는 15%, 8800만원 이하는 24%, 1억5000만원 이하는 35%, 5억원 이하는 38%, 5억원 초과는 40%를 적용하고 있다. 그러나 2018년 1월 1일 이후 양도분부터는 6~35%는 종전과 같으나 3억원 이하는 38%, 5억원 이하는 40%, 5억원 초과는 42%를 적용할 예정이다.


조정대상지역의 다주택자에 대한 중과 세율 신설
내년(2018년 4월 1일 이후 양도분)부터 2주택 또는 주택과 입주권을 각각 보유한 경우의 해당 주택자는 누진세율(6~42%)에 10% 더하여 중과하고 3주택 또는 주택과 입주권의 합이 3인 경우의 해당 주택자는 누진세율(6~42%)에 20%를 더하여 중과할 예정이다.


조정대상지역의 분양권에 대한 중과 세율 신설
현재 일반지역의 분양권 양도는 보유기간에 따라 1년 미만은 50%, 2년 미만은 40%, 2년 이상은 누진세율(6~40%)을 적용하였으나, 내년(2018년 1월 1일 이후 양도분)부터 조정대상지역에서의 분양권 양도는 보유기간에 관계없이 50%(조합 원입주권은 제외)를 적용하여 중과하도록 하였다.


다주택자에 대한 장기보유특별공제 배제 확대
내년(2018년 4월 1일 이후 양도분)부터는 2주택 또는 주택과 입주권을 각각 보유한 경우의 해당 주택과 3주택 또는 주택과 입주권의 합이 3인 경우의 해당 주택에 대하여 장기보유특별공제(최고 30% 공제)를 배제하도록 하였다.


이에 따라 다주택자는 중과세율(2주택:누진세율+10%, 3주택:누진세율+20%)과 더불어 장기보유특별공제를 배제함으로써 세금 폭탄이 되도록 하였다. 이 경우 세금폭탄을 피하는 방법으로는 구청과 세무서에 임대사업자등록(장기임대주택)으로 신고하여 중과대상에서 빠지는 것도 생각해 볼 만하다.


또한 현재 일반적인 장기보유특별공제는 연 3%(10년 이상:30% 한도)를 공제하고 있으나, 2019년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 2%(15년 이상:30% 한도)로 연간 공제율을 하향조정 하고 적용기간을 연장하기로 하였다.


비사업용 토지의 최고세율 상향 조정 및 투기(지정)지역의 중과 세율 인상
현재 과세표준이 1200만원 이하는 16%, 4600만원 이하는 25%, 8800만원 이하는 34%, 1억5000만원 이하는 45%, 5억원 이하는 48%, 5억원 초과는 50%를 적용하고 있다. 그러나 2018년 1월 1일 이후 양도분부터는 16~45%는 종전과 같으나 3억원 이하는 48%, 5억원 이하는 50%, 5억원 초과는 52%를 적용할 예정이다. 또한 투기(지정)지역의 비사업용 토지에 대한 중과 세율(16~52%)에 10%를 더하여 적용하도록 인상할 예정이다.


상속 · 증여세 자진신고세액공제 축소
마지막으로 상속 · 증여세에 대한 자진신고세액공제를 종전에는 산출세액의 10%, 금년(2017년)에는 7%, 2018년에는 5%, 2019년 이후에는 3%로 공제액이 축소되므로, 같은 조건 이면 금년에 증여하는 것이 세액공제를 더 받을 수 있어 절세할 수 있다.


[프로필] 권 동 용
• (주)권동용평생세무교육원 대표이사/원장
• 홍익대학교 세무대학원 초빙교수
• 연세대학교 미래교육원 초빙교수
• 저서 「양도소득세실무해설」(개정증보30판, 세연T&A)

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