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세법개정에 따른 농지 세테크 전략

2016년 1월 1일부터 비사업용토지도 장기보유특별공제 적용재촌자경이 아닌 경우 중과대상

(조세금융신문=권동용 평생세무교육원 원장) 농지 관련 감면 규정은 난해한 분야이므로 재테크 세테크시 신중하게 감면 여부 등을 판정해야 한다.


농지 양도 시 감면 등을 받기 위해서는 농지소재지에서 주민등록에 관계없이 실제 거주 하였는지 실제 경작 하였는지에 따라 감면 여부를 판정하는 것이며, 이는 양도하는자가 입증해야 한다.


이 경우 자경이란 동일한 시·군·구, 연접한 시·군·구, 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 사실상 거주하는 자가 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작한 경우를 말한다.


농지소재지에 거주하는 양도일 현재 거주자(비거주자가 된 날부터 2년 이내에 양도한 경우 포함)가 8년 이상 직접 경작한 토지에 한하여 100%의 세액을 감면 한다. 이 경우 양도일 현재 농지이어야 감면 대상이 된다.


다만 주거·상업·공업지역에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 경우로서 3년 이내에 양도하는 경우에는 편입되거나 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대해서만 100%의 세액을 감면 하고 편입일 다음날부터는 과세대상이 된다.


이 경우 주거·상업·공업지역 안의 농지로서 편입된 날 부터 3년이 지난 농지이거나 환지예정지 지정일 부터 3년이 지난 농지는 전부 과세대상이 되므로 유의해야 한다.


그러나 광역시의 군, 도·농복합형태의 시(행정시 포함)의 읍·면, 기타지역은 3년이 경과하여도 편입일 까지는 감면이 되고 편입일 다음날부터는 과세대상이 된다.


특히 2014.7.1 이후 양도분 부터는 사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 자경기간(축산기간)에서 제외됨에 유의해야 한다.


자경기간의 계산은 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상을 자기가 경작한 사실이 있는 농지를 말한다.


이 경우 상속인이 상속 받은 농지를 1년 이상 계속하여 경작하는 경우는 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 통산하여 계산한다. 또한 상속인이 1년 이상 계속하여 경작하지 아니하더라도 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우도 경작기간을 통산 한다.


또한 농지소재지에서 4년 이상 거주한 자로서 대토 전의 농지 양도일 현재 거주자가 직접 경작한 토지를 경작상 필요에 의하여 농지로 대토하는 경우는 100%의 세액을 감면한다.


이 경우 새로운 농지 경작기간과 종전 농지 경작기간을 합산한 기간이 8년 이상인 경우로 한정 하며, 축사용지 소재지에 거주하는 거주자가 8년 이상 직접축산에 사용한 축사용지(1명당 1,650㎡ 한도)를 폐업을 위해 2017년 12월 31일 까지 양도하는 경우에도 100%의 세액을 감면된다.


경작상 필요에 의하여 교환하는 농지(새로운 농지는 3년이상 농지소재지에 거주하면서 경작하는 경우에 한함)는 양도소득세를 비과세 한다.


이 경우 주거·상업·공업지역 안의 농지로서 편입된 날부터 3년이 지난 농지이거나 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지는 과세대상이 되고, 2014.7.1 이후 양도분 부터는 사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3,700만원 이상인 경우에는 경작기간에서 제외한다.


농업인이 직접 경작한 농지 등을 한국농어촌공사에 양도한 후에 임차하여 직접 경작한 경우로서 해당 농지 등을 임차기간(7년)내 에 환매한 경우에는 이미 납부한 양도소득세를 환급받을 수 있다.


이 경우 환매한 해당 농지 등을 다시 양도하는 경우의 취득가액 및 취득시기는 한국농어촌공사에 양도하기 전 농업인이 취득한 금액 및 취득일로 해야 한다.


농지·초지·산림지 또는 축사용지를 농지 등의 소재지에서 거주하면서 영농(양축 및 영림 포함)하는 거주자(자경농민)가 농지 등의 소재지에서 직접 경작하는 직계비속(영농자녀)에게 2017.12.31까지 증여하는 경우에는 증여세를 100% 감면한다.


토지에 대한 투기수요를 억제하고 투기이익을 환수함으로써 부동산시장의 안정과 과세형평을 도모하기 위하여 비사업용토지(농지)에 대하여 양도소득세를 중과(16%~48%)하고 있다.


이 경우 비사업용토지의 중과대상자는 장기보유특별공제를 배제 하였으나, 2016.1.1 이후 부터는 장기보유특별공제(종전 소유자도 2016.1.1.부터 기산함)를 적용하고 있음에 유의해야 한다.


이와 관련 농지 소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 경우(재촌자경 아닌 경우)에는 비사업용토지로 보아 중과대상이 된다.


이 경우 재촌자경이란 동일한 시·군·구, 연접한 시·군·구, 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 사실상 거주하는 자가 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작한 경우를 말한다.


특히 2016.2.17 이후 양도분 부터는 사업소득금액과 총급여액의 합계액이 3,700만원 이상인 과세기간은 자경기간에서 제외됨에 유의해야 한다.


주말농지, 상속개시일 부터 3년이 경과하지 아니한 상속농지, 이농일부터 3년이 경과하지 아니한 이농농지, 2005.12.31 이전에 취득한 종중농지, 한국농어촌공사에 임대한 농지 등은 재촌자경으로 간주되는 농지로 본다.


특별시·광역시(군은 제외)·특별자치시(읍·면은 제외)·특별자치도(행정시의 읍·면은 제외) 및 시지역(도·농복합형태인 시의 읍·면은 제외)에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외)안에 있는 농지는 비사업용토지로 보아 중과대상 된다.


다만, 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌자경하던 농지는 도시지역에 편입된 날부터 3년이 되는 기간까지는 중과대상에서 제외한다.


특히 농지를 양도할 때 미등기 전매를 하거나 허위계약서 작성을 한 경우에는 비과세 또는 감면에 관한 규정을 적용하지 않아 양도소득세를 추징하므로 유의해야 한다.







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[시론]부동산시장의 안정화와 부동산세제
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[저자와의 만남] 이중장 세무사, '부동산 임대업·매매업 및 주택신축판매업의 세무 실무 ' 출간
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