2018.07.17 (화)

  • -동두천 21.6℃
  • -강릉 28.5℃
  • 맑음서울 24.1℃
  • 구름많음대전 25.8℃
  • 박무대구 26.6℃
  • 박무울산 25.2℃
  • 박무광주 24.9℃
  • 박무부산 24.8℃
  • -고창 21.9℃
  • 박무제주 24.9℃
  • -강화 22.3℃
  • -보은 23.1℃
  • -금산 23.3℃
  • -강진군 23.0℃
  • -경주시 23.3℃
  • -거제 23.8℃
기상청 제공

정책

[전문가칼럼]재개발 재건축 건물철거 후 토지만 낙찰 받은 경우

김은유 변호사의 아는 만큼 더 받는다!

(조세금융신문=김은유 변호사) 1. 문제의 제기
정비사업 시행 중 건물은 철거되고, 토지만 남은 상태에서, 토지만을 낙찰 받거나, 토지를 매수한 자의 지위가 궁금하다.


즉, 당초 갑 소유로서 재개발조합에 제공된 토지와 건물 중 건물은 갑이 동의함으로써 사전 철거된 후 토지만이 을에게 경락되었는데도, 재개발조합이 건물에 관한 권리도 을에게 이전된 것으로 오인하고 ○○아파트 1세대분을 분양하는 것으로 관리처분계획을 정하여 분양처분을 한 경우, 권리관계가 문제된다.


또한 주택재건축조합 설립인가 후 재건축 대상 건물 및 대지를 매수한 매수인이 잔금지급의무의 이행을 제공하였음에도 불구하고 매도인이 등기이전의무를 불이행하는 사이 재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 경우, 권리관계가 문제된다.


2. 사안의 해결
가. 토지가액 비율만큼만 아파트 공유지분 취득
당초 갑 소유로서 재개발조합에 제공된 토지와 건물 중 건물은 갑이 동의함으로써 사전 철거된 후 토지만이 을에게 경락되었는데도, 재개발조합이 건물에 관한 권리도 을에게 이전된 것으로 오인하고 ○○아파트 1세대분을 분양하는 것으로 관리처분계획을 정하여 분양처분을 한 경우, 토지는 을이 재개발조합에 제공한 셈이어서 그 아파트 중 토지가 변환된 부분에 관하여는 을이 그 소유권을 가진다 할 것이지만, 건물은 당초부터 갑이 재개발조합에 제공한 것으로서 그 권리가 이전된 바가 없어 그 아파트 중 건물이 변환된 부분에 관하여는 갑이 그 소유권을 가진다고 보아야 하며, 다만 그 아파트 중 토지가 변환된 부분과 건물이 변환된 부분의 비율 즉 갑과 을의 소유지분 비율은 달리 특별한 사정이 없는 한 토지와 건물의 각 가액의 비율에 따라야 한다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결).

 

재개발사업에 있어서의 분양처분은 재개발구역 안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 재개발사업에 의하여 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축 시설의 위치 및 범위 등을 정하고 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나, 대지 또는 건축 시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분으로서, 그 처분으로 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 등의 권리를 강제적으로 변환시키는 이른바 공용환권에 해당하나, 분양처분 그 자체로는 권리의 귀속에 관하여 아무런 득상ㆍ변동을 생기게 하는 것이 아니고, 한편 종전의 토지 또는 건축물에 대신하여 대지 또는 건축 시설이 정하여진 경우에는 분양처분의 고시가 있은 다음날에 종전의 토지 또는 건축물에 관하여 존재하던 권리관계는 분양받는 대지 또는 건축 시설에 그 동일성을 유지하면서 이행되는바, 이와 같은 경우의 분양처분은 대인적 처분이 아닌 대물적 처분이라 할 것이므로, 재개발사업 시행자가 소유자를 오인하여 종전의 토지 또는 건축물의 소유자가 아닌 다른 사람에게 분양처분을 한 경우 그러한 분양처분이 있었다고 하여 그 다른 사람이 권리를 취득하게 되는 것은 아니며, 종전의 토지 또는 건축물의 진정한 소유자가 분양된 대지 또는 건축시설의 소유권을 취득하고 이를 행사할 수 있다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다10570 판결).


나. 조합원명의변경절차이행으로 변환
주택재건축조합 설립인가 후 재건축 대상 건물 및 대지를 매수한 매수인이 잔금지급의무의 이행을 제공하였음에도 불구하고 매도인이 등기이전의무를 불이행하는 사이 재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 경우 매매목적물의 소유권은 그 목적물에 대응하는 재건축 건물을 분양받을 수 있는 조합원의 권리로 변환되었고 그에 따라 매도인은 매수인에게 매매계약에 기하여 재건축상가 등을 분양받을 재건축조합의 조합원명의변경절차를 이행할 의무가 있다(부산고등법원 2003. 10. 17. 선고 2003나6521 판결).


▶주문 : 피고(반소원고) 이0옥은 원고(반소피고)로부터 4,250만원을 지급받음과 동시에 원고(반소피고)에게 부산 ○○구 ○○동753-4 상가동 1층 107호 27.11㎡에 관한 2001년 9월 1일 자 매매계약에 기하여 위 107호에 해당 하는 재건축 상가 등을 분양받을 피고 ○○아파트재건축 조합의 조합원의 지위 중 1/2 지분에 관하여 조합원명의 변경절차를 이행하라.

[아프트 리모델링 법규 해설] 책 참고, <법무법인 강산>

 

[프로필] 김 은 유
• 법무법인 강산 대표변호사

• 부천시 도시계획위원회 위원

• 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수

• 서울중앙지방법원 조정위원

관련기사







배너


배너




[데스크칼럼]대한민국 경제의 약동(躍動)을 기대하며
(조세금융신문=신승훈 편집국장) “신중하고 보수적인 비관론자, 혹은 긍정일변도의 낙관론자. 어느 편에 설지 결정하라.” 과거 증권사 애널리스트들에게 금과옥조로 받아들여지던 이야기들 중 하나다. 끊임없이 변화하는 주식시장의 특성상 자신의 분석방식을 유지하고 있으면 언젠가는 전망이 딱 맞아떨어지는 시기가 온다는, 그러면 부와 명성을 얻을 수 있다는 이야기였다. 시쳇말로 ‘웃픈’ 이야기라고 넘겨버릴 수도 있다. 하지만 상황에 따라 좌고우면(左顧右眄)하는 대신 근거를 해석하는 일관성을 유지하라는 의미가 담겨있기에 가볍지만은 않다. 2018년 대한민국 경제는 역사적 대변환기의 한가운데 놓여있다. 남북정상회담에 이어 북미정상회담이 성사되면서 한반도에 평화가 정착될 가능성이 그 어느 때보다 커지고 있다. 물론 신중하게 접근해야 하지만 긍정적인 신호임은 분명하다. 하지만 빨간불이 훨씬 많다. 전세계적으로 진행되고 있는 4차 산업혁명과 국내 산업현실, 그리고 중국, 베트남 등 신흥국의 성장속도를 살펴보면 등골이 오싹할 정도다. 먼저 4차 산업혁명시대. 우리가 제아무리 ‘추격자(fast follower)’ 전략에 통달했다 할지라도 이번 혁명을 견인하고 있는 기술의 특
[인터뷰]소셜커머스 시장 넘어서는 새로운 소비 트렌드 ‘떠리’
(조세금융신문=이지한 기자) 2010년 들어서 전 세계적으로 소셜커머스 바람이 불었다. 소셜커머스 업체들은 ‘최저가’ 경쟁으로 단기간에 소비자의 마음을 사로잡았으며 시장은 급격히 불어났다. 국내에서도 500개 이상의 업체가 생겨났을 정도로 경쟁이 뜨거웠으나 티켓몬스터, 위메프, 쿠팡 등 몇 개의 업체만 살아남았다. 소셜커머스의 경쟁력이던 ‘상품선정’ 부분에 큰 의미가 없어진 지금, 소셜커머스 업체들은 사실상 오픈마켓으로 편입되었다고 봐도 무방하다. 티와이그룹 김성준 대표(34세)는 “국내 소비 트렌드는 소셜커머스 이후 정체돼 있다고 본다. 시시각각으로 변화하는 시대에 맞춰 새로운 트렌드를 예측할 때다”라며 “앞으로의 ‘공유경제학’을 넘어 ‘잉여경제학’이 또 다른 소비 트렌드가 될 것이다”라고 내다봤다. 그렇다면 김 대표가 말하는 ‘잉여경제학’이란 무엇일까? 잉여경제학이란 나머지를 뜻하는 잉여(剩餘)와 경제문제를 다루는 학문인 경제학(經濟學, economics)이 합쳐진 말로 재고(在庫)에 따른 경제문제를 해결하는 방법을 찾아내고자 만든 신조어다. 이를 해결하기 위해 김 대표는 새로운 소비 트렌드인 '떠리'를 제안했다. 티와이미디어 김성준 대표를 만나 자세한