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정책

[전문가칼럼]산업단지 재생사업과 토지수용보상

김은유 변호사의 아는 만큼 더 받는다!


(조세금융신문=김은유 변호사) 1. 재생사업이란?
산업구조의 변화, 산업시설의 노후화 및 도시지역의 확산 등으로 산업단지 또는 공업지역의 재생이 필요한 경우에는 해당 산업단지 또는 공업지역을 재생사업지구로 지정하여 재생하는 사업을 말한다.


재생계획을 수립하여 재생사업지구로 지정하며, 다만 재생사업의 시행자, 수용·사용할 토지·건축물 또는 그 밖의 물건이나 권리가 있는 경우에는 그 세부 목록은 후일 재생시행계획에 포함할 수 있다.


시·도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 ‘재생사업지구지정권자’)은 산업구조의 변화, 산업시설의 노후화 및 도시지역의 확산 등으로 산업단지 또는 공업지역의 재생이 필요한 경우에는 해당 산업단지 또는 공업지역을 재생사업지구로 지정할수 있다.


이 경우 준공(부분 준공을 포함하며, 공업지역은 지정을 말한다. 이하 동일)된 후 20년 이상 지난 산업단지 또는 공업지역을 우선하여 지정하여야 한다(산업 입지 및 개발에 관한 법률(이하 ‘산입법’) 제39조의2 제1항).


재생사업지구지정권자는 재생사업지구를 지정하려는 경우에는 산업단지 재생계획(이하 ‘재생계획’)을 수립하여 해당 지역을 관할하는 시장·군수·구청장(특별자치도지사를 제외한 시· 도지사의 경우만 해당) 및 해당 재생사업지구에 포함된 산업단지 관리권자의 의견을 듣고 국토교통부 장관을 비롯한 관계 행정기관의장과 협의하여야 한다(산입법 제39조의2 제5항).


2. 재생사업의 시행방식
재생사업은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 시행하거나 필요한 경우에는 이를 혼용하여 시행할 수 있다(산입법 제39조의6).


① 재정비방식 : 재생사업지구지정권자가 재생사업지구의 기반시설 정비와 연계하여 토지이용계획 변경 등의 재생 계획 및 재생시행계획을 수립하고 이에 따라 토지소유자, 입주기업 등이 정비하는 방식
② 수용방식 : 사업시행자가 재생사업지구 내 토지 등을 전부 또는 일부 수용하거나 사용하여 사업을 시행하는 방식
③ 환지방식 : 사업시행자가 재생사업지구 내 토지소유자 등에게 환지를 통하여 사업을 시행하는 방식


3. 사업인정 및 사업인정의 고시 의제
재생사업지구의 지정·고시가 있는 때(제39조의2 제6항 각호 외의 부분 단서에 따라 사업시행자, 수용·사용할 토지 등의 세부 목록 등을 재생사업지구가 지정된 후에 재생시행계획에 포함하는 경우에는 이의 고시가 있는 때를 말한다)에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조 제1항 및 같은 법 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다(동법 제39조의3 제3항).


4. 토지소유자 대응방법
가. 공장소유자 등의 의견청취
재생사업지구지정권자는 재생사업지구를 지정하거나 중요 사항을 변경하려는 경우에는 해당 재생사업지구에 속한 주민, 공장소유자 등 이해관계인과 관계 전문가 등의 의견을 들어야 하고, 그 의견이 타당하다고 인정할 때에는 이를 반영하여야 한다(동법 제39조의4). 따라서 토지소유자는 이때 철저한 의견개진을 하여야 한다.


나. 토지소유자 2분의 1 이상의 동의 후 재생시행계획승인
재생사업지구지정권자는 사업시행자가 수용, 사용 또는 환지방식으로 재생사업을 시행하고자 하는 경우에는 해당 방식으로 시행되는 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지 소유자의 동의와 토지소유자 총수(지상권자를 포함하며, 1필지의 토지를 여러 명이 공유하는 경우 그 여러 명은 1인으로 본다. 이하 동일) 및 건축물 소유자 총수(집합건물의 경우 각구분소유자 각자를 1인의 소유자로 본다. 이하 동일) 각 2분의 1 이상의 동의를 받은 후 재생시행계획을 승인·고시하여야 한다(동법 제39조의8).


다. 50% 이상 토지 확보 후 수용재결신청
재결의 신청은 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보(토지소유권을 취득하거나 토지소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)한 후에 할 수 있다. 다만, 제16조 제1항 제1호, 제2호에 해당하는 사업시행자 및 이와 공동으로 개발사업을 시행하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다(동법 제22조 제4항, 제39조의10 제1항).


라. 입주기업 지원대책
사업시행자는 재생시행계획을 수립할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 재생사업지구의 입주기업에 대한 조업 실태조사를 실시하고 대체산업단지 및 임시 조업시설 등의 대책을 마련하여야 한다. 국가 및 지방자치단체는 입주기업에 대한 보호대책을 수립·시행하는 사업시행자에게 임시 부지의 무상제공 등의 지원을 할 수 있다(동법 제39조의14).


5. 결론
따라서 토지소유자는 사업시행자가 50% 이상 토지를 확보하였는지 살펴야 하고, 재생시행계획에 50% 이상 동의를 하였는지를 확인해야 할 것이다. 그리고 대다수가 영업을 할 것이므로 영업보상에 철저히 대응해야 한다. 참고로 가장 강력한 영업보상 대응은 아무 자료도 내지 않고 가만히 있는 것이다. 강산의 조언을 받으면 보상이 달라진다.

「실무 토지수용보상. 공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다」 책 참고 <법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유 변호사>



[프로필] 김 은 유
• 법무법인 강산 대표변호사

• 부천시 도시계획위원회 위원

• 성균관대학교 건축토목공학부 겸임교수

• 서울중앙지방법원 조정위원

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