「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형 임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택 (이하 “준공공임대주택 등”이라 한다)을 양도하는 경우에는 세법에서 양도소득세 감면 등 혜택을 주고 있다. 각 혜택의 내용과 혜택을 받기 위한 요건을 알아보고자 한다. 먼저 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택과 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택의 정의는 다음과 같다. ① 기업형임대주택 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택 ② 준공공임대주택 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택 준공공임대주택 등에 대한 양도소득세 과세특례 (조특법 97조의3) 거주자가 다음의 요건을 충족하고 준공공임대주택 등을 양도하는 경우 장기보유특별공제액을 계산할 때 일반 부동산이 적용받을 수 있는 최대 100분의 30보다 큰 100분의 50의 공제율을 적용한다. 만약 10년 이상 계속하여 임대한 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용하게 된다. 준공공임대주택 등에 대한 양도소득세 감면 (조특법 97조의5) 거주자가 다음의 요건을 모두 총족하고 준공공임대주택
1세대 1주택 비과세 규정은 1세대가 2년 이상 보유한 1주택을 양도할 경우 양도소득세가 발생하지 않는다는 규정이다. 국민의 주거생활 안정과 거주이전의 자유를 보장하고자 하는 제도로서 누구나 알 정도로 보편적인 규정이다. 해당 규정을 적용하기 위해서는 반드시 1주택을 보유하는 것이 원칙이지만 특별히 2주택인 경우에도 이를 1주택으로 볼 수 있도록 몇몇 특례를 두고 있다. 이번 내용은 그러한 특례 중 농어촌주택 특례에 대해서 살펴보고자 한다. ■ 상속주택 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 비수도권 지역 소재 상속주택과 그 밖의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 1주택을 보유하는 것으로 보아 양도소득세를 비과세한다. ‘비수도권 지역’이란 서울특별시, 인천광역시 및 경기도 밖의 지역 중 읍지역(도시지역 안의 지역은 제외) 또는 면지역을 말한다. 이하 이농주택과 귀농주택도 동일하다. ■ 이농주택 이농인 또는 어업인이 취득 후 5년 이상 거주한 비수도권지역 소재 이농주택과 그 밖의 일반주택을 국내에 각각 1개씩 보유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 1주택을 보유하는 것으로 보아 양도소득세를 비과세한다.
국내에 상속받은 주택(이하 ‘상속주택’이라 함)과 그 밖의 주택(이하 ‘일반주택’이라 함)을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반 주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세규정을 적용한다. 1세대 1주택 비과세 규정은 거주 목적으로 보유하는 주택을 양도하는 경우 주거 생활의 안정과 거주이전의 자유를 보장하기 위한 규정이다. 따라서 1세대 다주택자의 경우에는 본인의 의사나 선택에 따라 투자 목적으로 주택을 취득하고 양도하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한다. 상속으로 인한 1세대 2주택 비과세특례 규정은 일반주택 1개를 소유한 1세대가 상속으로 인하여 2주택이 된 경우 자신들의 의사나 선택에 의하지 않고 상속이라는 이유로 불가피하게 2주택이 된 것이므로 이러한 경우까지 양도소득세가 과세되는 것을 방지하기 위함이다. 상속개시 이후 취득한 일반주택 2013.2.15. 이전 취득한 일반주택의 경우에는 상속주택을 소유한 상태에서 취득한 일반주택에 해당되더라도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 따라서 상속주택을 소유한 상태에서 일반주택을 수차례 취득하고 양도하더라도 전부 비과세를 적용받을 수 있었다.
이월과세 규정과 우회양도에 의한 부당행위계산 부인 규정은 유사하지만 다른 차이가 있는 규정이다. 규정을 정확히 이해하고 해당 규정 간의 유사점과 차이점을 살펴보고자 한다. 또 2017년 개정된 규정이 어떠한 취지에서 적용된 것인지 확인하고자 한다. 지가 상승 등으로 인한 기간의 이득, 즉 양도가액과 취득가액의 차이인 양도차익은 보유기간이 증가할수록 점차 증가할 것이며 이로 인한 양도소득세 부담 또한 점차 증가될 수밖에 없으므로 해당 부동산을 양도할 수 없는 경우가발생한다. 만약 현 시점에서 해당 부동산을 증여 한다면 증여를 받는 자에게 증여세가 과세가 되며, 증여세는 양도가액 및 취득가액과 무관하게 증여일 현재의 평가액으로만 과세하므로 증가한 양도차익이 소멸되는 효과를 가지게 된다. 민법상 증여는 당사자 일방이 무상으로 재산을 상대방에 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 발생하는 일종의 계약이다. 즉, 증여를 하는데 있어 상대방이 승낙한다면 어렵지 않게 할 수 있고 그 상대방은 가장 믿을 수 있는 배우자 또는 직계존비속이 될 것이다. 양도소득세 부담으로 인하여 양도할 수 없었던 부동산을 배우자 등에게 증여함으로써 간단히 해결할 수
임대주택공급 활성화를 유도하기 위해 임대주택사업자의 임대주택(이하 장기임대주택 이라함)과 거주목적의 그 밖의 1주택(이하 거주주택 이라함)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 거주주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 양도소득세를 비과세(양도가액이 9억 원을 초과하지 않는 것으로 가정하며 이하 동일함)한다. 비과세 요건 장기임대주택은 양도일 현재 세무서에 사업자등록을 하고 민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대주택으로 등록을 한 5년 이상 임대한 주택을 말한다. 또한 의무임대기간인 5년을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 양도일 전•후를 통산하여 계속해서 5년 이상 임대하면 해당 임대주택을 장기임대주택으로 본다. 다만 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖인 경우 3억원)을 초과하지 아니하여야 한다. 여기서 민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대 목적으로 제공하는 주택 및 주거용 오피스텔 등으로서 임대사업자가 시·군·구청에 등록한 주택을 말한다. 거주주택은 장기임대주택 외 주택으로써 보유기간 및 거주기간이