임대주택공급 활성화를 유도하기 위해 임대주택사업자의 임대주택(이하 장기임대주택 이라함)과 거주목적의 그 밖의 1주택(이하 거주주택 이라함)을 국내에 소유하고 있는 1세대가 거주주택을 양도하는 경우에는 국내에 거주주택 1개를 소유하고 있는 것으로 보아 양도소득세를 비과세(양도가액이 9억 원을 초과하지 않는 것으로 가정하며 이하 동일함)한다.

비과세 요건

장기임대주택은 양도일 현재 세무서에 사업자등록을 하고 민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대주택으로 등록을 한 5년 이상 임대한 주택을 말한다. 또한 의무임대기간인 5년을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 양도일 전•후를 통산하여 계속해서 5년 이상 임대하면 해당 임대주택을 장기임대주택으로 본다.

다만 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억 원(수도권 밖인 경우 3억원)을 초과하지 아니하여야 한다.

여기서 민간임대주택에 관한 특별법상 민간임대주택이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대 목적으로 제공하는 주택 및 주거용 오피스텔 등으로서 임대사업자가 시·군·구청에 등록한 주택을 말한다.
거주주택은 장기임대주택 외 주택으로써 보유기간 및 거주기간이 2년 이상인 주택을 말한다.

사례별 적용

사례 1.
장기임대주택 및 거주주택을 각각 1채씩 소유한 경우 양도일 현재 비과세 요건을 갖춘 장기임대주택과 거주주택을 각각 1개씩 소유한 1세대가 거주주택을 양도하는 경우 장기임대주택은 주택 수에 포함되지 아니하므로 거주주택에 대하여는 양도소득세가 비과세 된다. 이후 장기임대주택 1채를 소유한 상태에서 해당 장기임대주택을 양도하는 경우에는 장기임대주택에서 2년 이상 거주하였는지 여부에 관계 없이 비과세 되나 거주주택의 양도일 이 후의 기간분에 대해서만 양도소득세가 비과세됨에 유의하여야 한다.

사례 2.
장기임대주택 A, 장기임대주택 B, 거주주택 C를 소유한 경우

양도일 현재 비과세 요건을 갖춘 장기임대주택 A, B 및 거주주택 C를 소유한 1세대가 거주주택 C를 양도하는 경우 양도소득세는 비과세 된다. 다만 이후 장기임대주택 A를 양도하는 경우 해당 장기임대주택 A에서 2년 이상 거주하는 경우에 한하여 거주주택 C의 양도일 이 후의 기간분에 대해서만양도소득세가 비과세 된다. 또한 장기임대주택 B를 양도하는 경우 해당 장기임대주택에서 2년 이상 거주하였는지 여부에 관계없이 비과세 되지만 장기임대주택 A의 양도일 이후의 기간분에 대해서만 양도소득세가 비과세 된다.

거주주택에 대하여 비과세를 받는 것이 항상 유리한 것일까?
결론부터 말하자면 반드시 그런 것은 아니다. 위 사례 2를 보면 거주주택 C는 보유기간 전체에 대하여 양도소득세가 비과세 된다. 하지만 장기임대주택 A는 보유기간 전체에 대하여 비과세 되는 것이 아니라 거주주택 C의 양도일 이 후의기간분에 대해서만 비과세가 된다. 장기임대주택 B의 경우에도 보유기간 전체가 아닌 장기임대주택 A의 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세를 받을 수 있다.

즉 거주주택 C의 양도차익에 대한 세액 보다 장기임대주택A 및 B의 과세되는 기간분 양도차익에 대한 세액이 더 클 경우에는 거주주택 C에 대하여 비과세를 적용받는 것이 아닌 경우에 비하여 불리하다.

물론 소유하고 있는 주택의 시세가 어떻게 변할지 예측할 수 없으므로 판단하기 쉽지 않겠지만 한번쯤 고려해볼 내용이라 생각된다.

비과세 양도소득세의 추납
장기임대주택과 거주주택을 소유한 1세대가 거주주택을 양도하고 비과세 된 후, 임대기간요건인 5년을 채우지 못하게 된 경우에는 비과세된 양도소득세를 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부하여야 한다.

[홍윤호 프로필]

• 삼인세무회계 대표세무사
• 동작세무서 명예 민원봉사실장
• 동작세무서 영세납세자지원단
• 소상공인시장진흥공단 세무컨설턴트
• 네이버 지식IN 전문상담위원
• 양도·상속·증여세 전문강사

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