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[예규·판례]쟁점전세보증금을 증여로 보아 과세한 처분은 잘못

심판원, 청구인과 직계존비속간에 거래한 아파트매매대금 중 대체 전세보증금에 해당

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원은 청구인이 쟁점아파트의 매매대금의 일부를 현금으로 지급하고 나머지 전세보증금과 상계하는 방법으로 지급하여 유상으로 취득한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단했다. 심판원은 이에 따라 쟁점아파트 중 쟁점전세보증금에 해당하는 부분을 무상으로 취득한 것으로 보아 처분청이 취득세 등을 과세한 처분은 잘못이 있다는 심판결정례를 내놓았다.

 

청구인들(000과 그의 배우자)은 2017.12.15. 000의 어머니로부터 000건축물 164.03㎡ 및 그 부속토지(쟁점아파트)를 000에 공동으로 취득하는 매매계약을 체결하고, 같은 날 쟁점아파트를 김인숙에게 전세보증금 000에 임대하기로 하는 계약을 체결한 후 같은 날 매매대금 중 000을 지급하였고 청구인들이 000에게 지급해야할 매매대금 잔금과 000이 청구인들에게 지급할 전세보증금을 상계하였다.

 

청구인들은 지방세법 제7조 제12항에서 규정하고 있는 증여자의 채무를 인수하는 부 담부증여에 따라 쟁점아파트를 취득한 것으로 보아 주택 유상거래의 취득세율(1천분의 20)을 적용하여 취득세 등을 신고하고자 하였으나, 처분청의 안내에 따라 2017.12.18. 쟁점아파트의 시가표준액 000을 과세표준액으로 하고 취득세율(1천분의 35)을 적용하여 산출한 취득세 000, 농어촌특별세 000, 지방교육세 000 합계 000을 신고·납부하였다.

 

청구인들은 2018.2.14. 쟁점아파트의 취득에 대하여 증여의 취득세율이 아닌 주택유상거래의 취득세율을 적용하여야 한다고 주장하며 경정청구를 하였으나 처분청은 2018.3.6. 이를 거부하였다. 청구인들은 이에 불복, 2018.5.4. 심판청구를 제기하였다.

 

청구인들(쟁점아파트의 매도인 000은 청구인 000의 어머니로서 모자관계)은 쟁점아파트를 000에 취득하였고, 매매대금 중 000은 전세보증금으로, 000은 현금으로 지급하였으며, 청구인들은 쟁점아파트에 대한 취득세를 신고하는 과정에서 대금지급사실을 증명하기 위하여 첨부서류로 국세청에서 발급한 소득금액증명서를 첨부하였음에도 불구하고, 처분청에서 청구인들이 쟁점아파트를 무상(증여)으로 취득한 것으로 보는 것은 부당하다고 주장했다.

 

한편 처분청 의견에 따르면 청구인들은 쟁점아파트를 매수하면서 쟁점전세보증금을 제외하고 매매대금을 지급하였다고 하나, 청구인들이 김인숙의 계좌로 입금한 000이외에는 다른 증빙서류를 제출하지 못한 점 등을 종합해 볼 때 청구인들의 소득증명이 있더라도 대금지급 사실 또는 채무승계 사실이 없는 이상 쟁점아파트의 취득이 유상거래에 해당하지 아니한 것으로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다는 것이다.

 

조세심판원에 따르면 처분청은 쟁점아파트의 매매대금 중 쟁점전세보증금으로 대체한 금액은 지급사실이 금융거래 등으로 확인되지 아니하므로 쟁점아파트의 취득을 유상거래로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인들과 000은 쟁점아파트의 매매계약과 임대차계약을 같은 날 체결하면서 청구인들이 000에게 지급할 000의 매매대금에서 임차인 000이 청구인들에게 지급할 쟁점전세보증금으로 대체하기로 약정하고 나머지 금액 000을 현금으로 지급한 것으로 나타나는 점, 쟁점아파트 매도자 000은 쟁점아파트의 매매대금 000중 000을 현금으로, 나머지 000을 전세보증금과 상계하는 방법으로 쟁점아파트를 유상으로 취득하였다고 보는 것이 타당하다고 판단했다.

 

이에 따라 심판원은 청구인들이 쟁점아파트를 증여받아 무상으로 취득한 것으로 보아 처분청이 경정청구 거부처분을 한 것은 잘못이 있다고 심리판단, 취소결정(조심2018지0935, 2018.12.5.)을 내렸다.

 

[행안부예규 보기]

▲행정안전부 지방세운영과-279, 2017.8.30.=지방세법 제7조 제12항에서 증여거래 시에도 “증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부(負擔附)”인 경우에는 부담부 증여 부분을 유상취득으로 인정하도록 규정하고 있는데, 본 거래의 경우 쟁점아파트를 취득하여 소유권자가 된 이후에 소유자의 지위에서 비로소 전세를 설정할 수 있는 상황이므로 이를 “증여자의 기존 채무를 인수하는 부담부”라고 볼 수 없다.

 

▲청구인들은 처분청의 답변에 대하여 아래와 같이 항변하였다.

①처분청은 전세보증금을 끼고 부동산매매를 하는 일번적인 상거래를 전혀 모르고 하는 답변이다. 쟁점아파트는 매도자가 살고 있다가 매매를 하면서 전세로 사는 것으로 전세계약에 의하여 매수자의 전세보증금으로 대체하면 되는 것이다.

 

따라서 대금지급 증빙은 현금 000의 지급증빙과 나머지 금액은 쟁점전세보증금으로 지급한다는 매매계약서와 전세임대차계약서가 있으면 되는 것으로 무슨 금융거래로 대금 지급사실을 입증하라는 것인지 모르겠다.

 

②일반적으로 부동산 매매시 매매등기를 하기 전에 자금 대금지급을 용이하게 하기 위해서 전세 세입자의 보증금에 대하여는 매매당사자 간에 매매대금에서 서로 상계처리하는 것으로 실제로 대금을 주고받지 아니한다.

 

즉, 전세임차인과 매수자와 전세계약서를 새로 작성함으로써 매수자가 전세금 채무를 떠안고 그 전세대금을 매수자가 매도자에게 지급한 것이 되는 것으로 당연히 유상거래인 것이다. 쟁점아파트 양도와 관련하여 양도소득세와 지방소득세를 정당하게 납부하여 국세청에서는 정당한 유상거래로 인정한 것이다.

 

▲청구인들 및 처분청이 제출한 심리자료에 나타난 사실들이다.

① 청구인들은 2017.12.15. 매도인 김인숙과 매매대금을 000으로 하는 쟁점아파트의 매매계약을 체결하였다.

 

②임대인 청구인들, 임차인 000 사이에 2017.12.15. 체결된 쟁점아파트의 부동산 임대차(전세)계약서에는 보증금이 000, 임대차 기간은 2017.12.15.부터 2019.12.14.(24개월)까지로 기재되어 있고, 2017.12.19. 확정일자를 받은 것으로 나타난다.

 

③청구인들은 2017.12.15. 000에게(000) 쟁점아파트의 매매대금 중 쟁점전세보증금을 제외한 000을 이체한 것으로 나타난다.

 

④청구인들은 2017.12.18. 처분청으로부터 쟁점아파트에 대한 부동산거래계약신고필증을 교부받았다.

 

⑤김인숙은 2018.2.28. 쟁점아파트에 대한 양도소득세 000 및 지방소득세 000을 신고·납부한 것으로 소득세 신고서 등에 나타난다.                     

 

 

 

 

 

 

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