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[전문가칼럼]부동산 투기를 막는 바람직한 부동산 세제

 

(조세금융신문=윤태화 가천대학교 경영대학장) 지난 해 초부터 전국의 부동산 가격이 상승하고 특히 서울의 재건축 대상 아파트를 중심으로 상승세가 가속화되었다.


과거 노무현·이명박 정부를 거치면서 경제성장의 둔화와 더불어 부동산가격도 하향 안정화되었으나 박근혜 정부 들어 최경환 경제부총리가 임명되면서 경제활성화 조치의 일환으로 부동산 담보대출 및 부동산 세제 완화를 통한 부동산 거래활성화로 방향을 선회하였다.

 

이에 따라 부동산거래량이 늘어나고 가격이 상승하기 시작하였으며 그 결과 가계부채가 급속도로 증가하는 결과를 나타냈다. 그나마 지난 해 정부가 ‘6.19 및 8.2부동산대책’을 내놓으면서 지방의 부동산가 격은 어느 정도 안정화되었으나 서울지역의 상승세는 여전하다.


지난 10여 년간 경제성장률이 둔화되는데도 불구하고 몇년 새 부동산 가격은 상승했고 일부 지역은 부동산투기에 가까울 정도로 가격이 급등하고 있다.

 

부동산 가격 상승은 가계자산의 대부분을 부동산이 차지하게 되어 소비위축에 따른 경기침체를 가져올 수 있고, 세입자에게는 임대료 상승과 주택관련 대출 증가에 따른 이자 및 원리금 상환으로 소비여력이 줄어든다. 또한 자본이득에 따른 소득의 불형평이 야기되고 결국 전반적으로 고용과 성장에도 부정적 영향을 미치게 된다.


이러한 부동산에 대한 투기적 수요가 존재하는 상황에서 부동산 세제는 어떤 방향으로 가야 하는가? 기본적으로는 부동산도 자산이기 때문에 자산의 보유에 따른 응능부담원칙과 대다수가 수긍할 수 있는 공평과세원칙이 적용되어야 한다. 또한 현실적으로 바람직한 부동산 세제는 투기를 억제하고 통상적인 거래는 활성화시키는 방향이 되어야 한다.


낮은 보유세는 부동산 보유동기를 유발하고 높은 거래세와 양도소득세는 부동산 거래를 억제하여 동결효과(lock-in effect)를 가져오기 때문에 부동산정책의 효과를 달성하기 어렵다.


부동산에 대한 과세는 거래세 성격의 취득시 부담하는 취득세, 보유기간 동안 부담하는 재산세와 종합부동산세, 그리고 양도시 자본이득에 대해 부담하는 양도소득세로 구성된다. 우리나라는 지금까지 OECD 주요국들과 비교해 볼 때 높은 거래세 낮은 보유세 세제를 유지해 오고 있다.

 

취득세의 유효세율이 주택가격의 1%인 반면 재산세와 종부세 등보유세 유효세율은 주택가격의 0.1~0.3% 정도이다. 이제 보유세는 인상하고 거래세는 낮추는 방향으로 가야할 때가 되었고 이는 국제적인 부동산 조세정책 기조에 비추어 보아도 타당한 방향이다.


부동산 보유동기에 가장 영향을 미치는 세금은 보유세인데, 2015년 기준 우리나라의 GDP대비 보유세비중은 0.8%로 영국의 3.1%, 미국의 2.5%, OECD국가 평균 1.1%에 비해 현저히 낮다.

 

보유세는 매년 부담하기 때문에 높은 가격의 부동산에 대한 보유세를 부담하기 어려운 소유자는 가격상승이 예상되지 않는 한 부동산을 계속 보유하기 어렵다. 자신의 소득으로 보유세를 부담할 능력에 걸맞은 부동산을 소유하게 될 수밖에 없는 환경을 만들어야 한다.


모든 부동산 소유자가 부담하는 재산세는 공시가격, 공정가액비율 및 세율이 결정한다. 현재 주택의 공시가격은 평균적으로 실거래가액의 60~70% 수준이고 여기에 적용하는 공정가액 비율도 60%이다. 공정가액비율은 재산세를 탄력적으로 부과하기 위해 만든 제도인데 이를 단계적으로 올리면 세법을 개정해서 세율을 인상하지 않고도 세금을 더걷는 정책목적을 달성할 수 있다.


향후에는 공시가격비율도 현실화하는 방향으로 가야한다.
물론 부동산 공시가격에 연동된 항목이 많아 다른 세금이나 부담금에도 영향을 주지만 공시가격의 현실화도 신중하게 고려하는 것이 바람직하다.

 

이러한 방향은 지방자치단체의 재정확보 측면에서도 올바르며 지방자치제도의 구현을 위해서도 필요하다. 현재 종합부동산세의 공정가액비율은 80%인데 공정시장가액비율을 인정함으로써 과표가 축소되어 종합부동산세 부담을 줄이는 결과를 야기하고 조세정의를 훼손하고 있다.


종부세 공정가액비율은 100%까지 인상하는 것이 맞다.
공정가액비율은 대통령령이기 때문에 정책을 시행하는 것도 정부의 판단에 따라 가능하기 때문에 실행하기도 쉽다.


다주택 여부에 관계없이 금액을 기준으로 합산하여 종합부동산세를 누진적으로 과세하면 그 목적은 충분히 달성할 수 있다. 전반적으로 재산세를 인정하면서 동시에 종합부동산 세를 누진적으로 인상한다면 대다수가 느끼는 공평성 문제는 상대적으로 덜할 수 있다.

 

이러한 정책은 대국민 홍보도 중요한데 단순히 투기억제를 위한 정책에서 나아가 부동산 세제를 정상화하는 차원으로 정책을 수립하고 집행하는 것으로 이해되어야 한다.


이제 4월부터는 투지지역의 다주택자 양도소득세 최고세율이 62%로 중과세 될 예정인데 양도소득세 중과세는 바람직한 제도는 아니다. 양도소득세를 올리면 오히려 동결효과가 나타나 거래가 위축되고 부동산시장의 왜곡을 가져오고 투기자들의 불로소득을 환수한다는 목적 달성도 어렵게 된다.

 

기본적으로 양도소득은 매년 계속 반복적으로 나오는 소득이 아니고 누적되어 실현되는 소득이기 때문에 소득세 기본세율보다 낮은 세율로 과세하는 것이 원칙에 맞는데 투기적 소득이라 하더라도 기본세율 정도로 과세하는 것이 불로소득을 환수하는 정책목표를 달성하는데 더 적합하다.


양도소득을 고율의 세율로 중과하여 회수하겠다고 하나 이는 사후약방문격의 조치에 불과할 뿐 실현가능성은 낮기 때문이다. 거래를 활성화시켜 회수하는 방향이 현실적이다.


부동산투기를 억제하고 부동산거래를 정상화시키기 위해 서는 부담능력에 따라 공평하게 과세될 수 있도록 재산세와 종합부동산세는 올리고 취득세는 인하하며 양도소득세는 적정하게 과세하는 방향으로 가야한다.

 

[프로필] 윤 태 화
• 가천대학교 경영대학원장/경영대학원장
• 현 국무총리 조세심판원 비상임심판관
• 전 한국세무학회회장

• 전 세제발전심의위원







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[시론]부동산시장의 안정화와 부동산세제
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[저자와의 만남] 이중장 세무사, '부동산 임대업·매매업 및 주택신축판매업의 세무 실무 ' 출간
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