경매에서 최선의 투자전략은 '실속'이다. 돈 되는 부동산을 저가에 낙찰 받은 후 높은 시세차익과 고수익을 거두는 게 경매 투자의 목적이다.
그러나 어렵게 감정가 대비 반 값에 낙찰 받았더라도 남는 게 아주 적거나 소유권을 이전 받아오지 못한다면 상황은 크게 달라진다. 실제 경매물건의 3분의 1 정도는 실속 없는 허당 물건이라고 봐도 무방하다. 겉만 번드르르한 속 빈 강정 물건이 경매 물건에 산재해 있다.
투자자들이 이윤이 남지 않는 물건을 고르게 되는 이유는 투자 대상에 대한 안목이 부족해서다. 경매에 입찰할 물량은 많지만 입찰 준비 기간이 짧다보니 선택의 여지가 많지 않다.
매각기일 1~2주 만에 입찰이 진행되기 때문에 충분한 조사기간을 갖기 어렵다. 유찰 횟수와 최저가만 보고 서둘러 투자를 선택하기 일쑤다. 감정가를 시세로 오인하는 착시현상 탓에 유찰이 잦으면 값싸고 수익성이 좋은 부동산으로 착각하기 쉽다.
경매에서 남는 장사를 하려면 싸게 낙찰 받는 것 외에도 입찰 경쟁을 피해 낙찰 받는 것이 무엇보다 중요하다. 다양한 물건 중에 남들이 입찰하지 않는 종목, 입찰 경쟁자들이 덜 몰리는 물건이 실속 있는 알짜이다. 한 번에 수십 명이 몰리거나 낙찰 후 소유권 이전이 어렵다면 아예 입찰을 자제해야 한다. 경매에서 겉으로 드러나지 않은 알짜 이익을 챙기려면 돈 되는 물건만을 골라싸게 낙찰 받아야 하는 게 기본이다.
소형은 신기록 행진, ‘중대형’이 실속 있다
경매에서 대표적으로 실익 없는 경매 물건은 소형 물건이다. 소형 아파트와 다세대, 상가, 오피스텔은 경매 투자자들에게 가장 관심 있어 하는 물건이다.
한 물건 당 수십 명이 경쟁을 벌여 운좋아야 낙찰 받을 수 있을 정도다. 신기록 행진 중이다. 전셋값에서 약간의 웃돈을 보태 낙찰 받을 수 있다 보니 투자자들은 입찰가를 한껏 높여서 쓴다. 실수요자가 몰리는 탓에 낙찰가는 거의 시세 수준에 낙찰된다. 경매에서 가장 비효율적인 투자처인 셈이다.
실수요자가 몰리는 물건일수록 경매 투자의 실익은 반감된다. 요즘 수익형 부동산 중 인기 상종가를 치는 수도권과 광역시 일대 소형 오피스텔, 재개발 · 뉴타운 지역 인근의 원투룸 다세대와 다가구주택, 택지 예정지거나 지하철 개통예정 지역 인근의 대지와 농지 등은 경쟁률이 최소 10대 1을 넘고 낙찰가율은 감정가를 육박해 낙찰된다. 묻지마 투자에 나서는 경매 투자자들도 제법 늘어나 오히려 시세 보다 높게 낙찰되기도 한다.
중장년층이 선호하는 수도권과 관광지 주변의 소형 단독과 농가 · 전원주택 등 농가 관련시설도 경매 시장에서 인기가 치솟는 물건 중 하나다. 주로 1~2억 원 미만의 소액 물건 중 주거용도로 활용이 가능한 주택의 경우 최고 경쟁률을 기록한다.
실제 연초에 제주도의 시골 농가주택이 152대 1의 입찰 경쟁 끝에 감정가의 2배가 넘는 236%(8529만원)의 낙찰가를 나타내며 새 주인을 찾았다. 입찰경쟁률 152대 1은 2000년 이래 최고치다.
무더기로 경매에 부쳐진 집단 상가는 대체로 실속 없는 투자처다. 공급이 많은 테마상가나 전문상가 등 목 좋은 위치에 있는 상가라도 규모만 컸지 수익이 거의 나지 않는 게 대부분이다.
테마상가의 경우 1~2층 일부만 낮은 임대료로 수익을 얻을 뿐 상층부일수록 공실이 수년째 이어진다. 의류상가나 공구상가처럼 전문상가도 대부분 영업력이 떨어져 임대가 안 나가거나 경매보다 저렴하게 급매물로 나온 경우가 대부분이다.
하자 있는 물건 낙찰 받으면 손실
수십 명의 경쟁자를 물리치고 최고가매수인으로 결정 났지만 낙찰 받은 부동산의 소유권을 넘겨받지 못한다면 애물단지로 바뀔 수 있다. 즉 권리 상 물건 상 입찰해서는 안 되는 하자 있는 물건이어서 낙찰 후 보증금을 날리거나 명도가 어려워 경제 · 정신적 손해를 입는 물건들이다. 학교 · 사회복지 · 의료법인 등의 부동산을 경매로 입찰할 때 주무관청의 허가를 받아야 하는 물건이라면 매각 불허가로 인해 소유권을 취득하지 못하는 경우이다.
입찰 물건이 특별한 하자가 없는 평이한 경매 물건은 입찰경쟁률이 높아 싸게 낙찰 받기 쉽지 않다. 특히 초보자가 입찰에 대거 몰리는 ‘채무자나 소유자가 직접 점유’ 하거나, ‘임차인이 전액 배당’받거나 ‘소액임차인이 거주해 일정 금액을 최우선변제 받는 경매’, ‘최소의 보증금으로 월세에 거주하는 임차인’ 등이 거주하면 명도가 수월하고 권리관계가 명확해 심자라도 누구나 안전하게 입찰 받을 수 있어 대부분 높은 경쟁률로 비싸게 낙찰 받는다.
실속 있는 경매는 입찰 경쟁 없이 싸게 낙찰 받을 수 있는 물건이다. 물량이 풍부한 수도권 중대형 아파트, 저감률 30% 지역 내 다세대와 단독주택, 낙찰가율이 60~70%대인 근린상가, 감정가가 저평가된 상태에서 1~2회 유찰 후 최저가에서 매수할 수 있는 중대형 주택, 권리와 물건 상 약간의 흠집이 있어 싸게 낙찰 받지만 이해관계자와 유리한 합의를 통해 충분히 해결할 수 있는 경매물건 들이 수익을 최대로 높일 수 있다.
최대의 이익을 남기고 경매에 참여하려면 현재 거래시세부터 정확히 파악하는 게 관건이다. 부동산의 각종 거품을 빼고 가장 싼 가격이 얼마인지를 미리 정한 후 낙찰 받아야 한다. 최근에는 분양가나 매매가보다 20~30% 싼 급매물 거래가 많기 때문에 급매가격 이하로 싸게 낙찰 받는 전략이 필요하다. 경매 대중화는 필연적으로 낙찰가율을 높이기 때문에 수익률을 적게 잡고 저가에 꾸준하게 입찰하는 전략을 세워야 한다.
[프로필] 윤재호
• 현) 메트로컨설팅(주) 대표
• 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표
• KBS/MBC/SBS 부동산 패널
• 경기대 교수/서비스경영대학원 경매과정
• 저서: 2000만원으로 연봉버는 경매투자, 부동산 투자 101가지 외 다수
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
