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노후 자금을 위해 주택을 팔까, 말까

다운사이징 하거나, 월세 나오는 상가주택 매입 외에 노후에 집 팔면 안 돼

노후에 집을 팔면 안 되는 이유, 두 가지


보유하고 있던 집을 팔게 되면 여러 가지 문제가 발생하지만 가장 먼저 부딪히는 문제는 향후 전세가 없어지기 때문에 월세에 살아야 한다는 점이다. 한 달에 50만 원 하는 월세를 살면 1년이면 600만 원, 10년이면 6000만 원이다. 지출해야 할 돈은 월세만 있는 게 아니다.


국민연금관리공단은 국민연금 수급자 60세 이상인 노인에게 ‘실버론’을 대출해 주고 있다. 실버론은 60세 이상 국민연금 수급자가 긴급하게 생활자금이 필요할 때 공단에서 연간 연금액의 2배(최고 750만원) 이내에서 돈을 빌려주는 제도다. 공단에 의하면 실버론이 시행된 2012년 5월부터 2015년 10월말까지 3년 5개월 만에 3만591 명에게 총 1222억 원이 집행됐다.


이렇게 실버론을 빌린 노년은 이를 주로 어디에 썼을까. 59.6%가 이를 전월세 자금으로 사용한 것이다. 노년층 상당수가 전월세 비용을 감당하는데 어려움을 느끼고 있다는 의미다.


다음으로 자식들이 집 판 돈을 가만히 놔두질 않는다. ‘부모 돈은 먼저 쓰는 자식이 임자다.’는 말이 있다. 자식이 힘든 상황에 처하면 자식이 손을 벌리지 않아도 부모는 이를 모른 체 할 수 없다. 집은 없어도 수중에 돈이 있으니 말이다.


그러니 다운사이징을 하거나 월세가 나올 수 있는 상가주택을 매 입하기 위해 보유 주택을 처분하는 경우 외에는 절대 노후에 집을 팔면 안 된다. 다만 주택을 제외한 모든 부동산은 처분하는 것이 좋다. 주택 외 부동산을 처분하지 않으면 결국 자식에게 상속이 될 것이고 이는 본인과는 무관한 재산이 된다.


부동산을 처분하지 않아도 노후를 충분히 보낼 수 있다면, 그래서 부동산을 유산으로 물려줄 생각이 있다면 모르되 그렇지 않다면 ‘은퇴 전’에 이를 처분하는 것이 좋다. 이제 우리도 전 재산을 어떻게든 자식에게 물려주어야 한다는 강박관념에서 벗어나야 할 정도로 성숙했다고 본다.


은퇴 전에 집 담보로 대출 받으라고?


우리는 이런저런 이유로 경제적인 빚을 안고 산다. 대출을 받아 투자하면 투자 수익률이 올라가기도 한다. 레버리지 효과 때문이다. 사회는 아무에게나 빚을 받으라고 권한다. 은퇴를 앞둔 중년들은 얼마나 부채를 지고 있을까? 만약 빚을 청산하지 못하고 은퇴에 들어가게 되면 이후의 삶은 어떻게 될까.


통계청이 발표한 ‘2014년 가계금융·복지조사 결과’를 보면, 우리 나라 전체 가구의 59.1%가 금융부채를 지고 있고, 금융부채를 지고 있는 가구별 평균 부채는 6926만 원에 이른다. 50대의 금융부채는 가구별 8018만 원으로 가장 높고, 60대의 34.7%도 가구별로 평균 6831만 원의 빚을 지고 있다.


50대와 60대에 빚을 청산하지 못하고 은퇴하게 되면 보유한 주택을 처분해 빚을 갚는 방법 외에는 특별한 방법이 없다. 문제는 주택을 처분해 은행 빚을 갚더라도 새 주택을 구입할 여력이 없거나 규모를 줄여 구입하더라도 생활자금이 남지 않는다는데 있다. 더욱 문제되는 것은 처분할 주택도 없이 빚만 진 채 은퇴한 경우다.


어떤 이는 은퇴하면 금융기관으로부터 대출받는 것이 불가능하기 때문에 은퇴 전에 융자를 받고 이를 은퇴 후 생활자금으로 활용하라고 권한다. 이런 개념 없는 주장이 버젓이 유통되고 있는 게 현실이다.


소득이 없거나 부족한 상태에서 매월 나가는 이자를 어떻게 충당하고 원금은 어떻게 상환할 것인가. 1억 원을 융자받았고, 은행이자가 연 3%라고 했을 때 월 이자만 25만 원에 이른다. 1억원이라는 돈은 월 100만 원을 저금하여도 9년을 모아야 만들 수 있는 큰돈이다.


은퇴 후 주택 한 채만 남은 상태라면 이를 처분해 다운사이징을 하는 것이 답이다. 그래도 상황이 여의치 않다면 주택의 형태나 지역도 변경해야 한다. 소득이 있을 때의 100만 원의 가치와 소득이 없을 때의 100만 원의 가치는 비교할 수 없다.


은퇴 전에 융자를 받아 새로운 빚을 만들고 은퇴 후 그 집에 그대로 눌러앉는 것은 가장 현명하지 못한 방법이다.


주택을 다운사이징을 하자


아파트는 지금도 경제적 측면에서 효용성이 있을까. 적어도 우리나라에서는 주택 특히 아파트와 전세 제도는 밀접한 연관성이 있었다. 아파트에 대한 투자는 전세제도가 반드시 필요했다. 아파트를 매입하는데 돈이 부족하면 은행에서 대출을 받아야 하지만 이자없이 돈을 빌릴 수 있는 방법이 있었으니 이게 바로 전세제도다.


과거 현금 5천만 원 정도면 전세 안고 아파트 두 채 정도 매입할 수 있었다. 그리고 오를 때까지 기다리면 됐다. 특별한 노하우도 필요 없다. 다른 사람 하는 대로 따라하면 된다. 부동산 중 주택에 투자한다고 하는 것은 곧 아파트를 의미할 정도로 아파트에 대한 선호는 거의 광적이었다.


이유는 간단하다. 아파트는 모든 사람이 선호하는 주거형태였으니 빠른 속도로 오르고 환금성이 뛰어나다는 장점이 있었기 때문이다. 그리고 가장 손쉬운 방법이기도 했다. 이 세 가지 이유는 모든 사람을 아파트 투자 혹은 투기로 내몰았다.


그러나 1997년 IMF 사태와 2007년 서브프라임 모기지 사태와 같은 대변혁을 거치면서 부동산 투자에 대한 열기도 꺾여 이제 아파트는 특별한 경우가 아니면 투자 대상이 아니라 거주하는 곳이라는인식이 널리 퍼졌다. 가격이 오를 것 같지 않던 아파트가 2015년 대폭 올랐고 분양되지 않을 것 같던 아파트 분양이 활발했다. 박근
혜 정권의 부동산 부양책이 제대로 먹힌 것이다.


원리는 간단했다. 빚내서 아파트 사기였다. 아파트에 대한 지속적인 수요가 있으려면 경제성장이 이뤄져야 하
고 소득이 분배되어야 하는데 이제 경제성장률은 3%를 넘기기 힘들게 되었고 아파트 수요를 뒷받침해줘야 할 중산층이 옅어져가고 있다. 한국의 저성장 기조의 진입과 인구 구조의 변화 그리고 세계 경기의 부진으로 주택에 대한 수요가 쉽지 않아 보인다.


아직도 옛날처럼 경기가 좋아질 것이라고 기대하는 사람들이 많지만 쉽지 않을 전망이다. 선진국의 경제성장률은 높아야 2%대고, 오랜 동안 고도성장을 구가했던 중국마저도 경제성장률은 6%대로 내려앉았다.


최근 부동산 시장에서 나타난 특징적인 흐름이 하나 있는데 이게 바로 아파트를 처분해 임대용 다가구주택을 매입하는 것이다. 월세 부동산 공급 과잉으로 임차인을 찾기 힘들다고 하지만 욕심 내지 않으면 임차인을 찾는 것은 그리 어렵지 않다.


특히 전세 제도가 없어지면 자가 아니면 월세로 살 수밖에 없으므로 향후 월세 수요는 지금보다 늘면 늘지 줄지 않을 것이다.


[조영석 프로필]

• 부천대 교양학부 교수
• 전) (주)Consulting & Service 대표이사
• REM 연구소소장






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