(조세금융신문=이수전 굿옥션㈜ 서울지사장) 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 용어상 보면 임대와 임차 모두를 보호하는 법인 것처럼 보이지만 실제 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 만들어진 민법의 특별법이다.
민법 아래서 물권인 소유권이 바뀌면 신소유자는 종전의 임대차관계를 승계하지 않아도 되어 임차인은 오로지 채권계약의 당사자인 임대인한테서 자신의 보증금을 받을 수밖에 없다.
그런데 소유권이 바뀌는 과정에서 부동산을 처분하고도 보증금을 주지 않고 잠적하는 사람들로 인해 임차인들이 적지 않은 피해를 보았다. 또 경매가 될 경우 경매대금에서 대금을 받기 위해서는 민법상 전세권등기를 하든지 만일의 사태를 대비해 근저당을 설정해야 하는 데도 이에 응하는 소유자가 사실상 전무하여 실효성이 없었다.
또한 자신이 세 들어 사는 집이 경매된다는 것을 알고 난 이후에는 이미 다수의 채권자들이 근저당, 가압류 등을 해놓은 이후여서 그때서야 가압류를 해봐야 비용의 낭비일 경우가 대부분이었기 때문이다.
이러한 민법상의 문제점을 해결하기 위해 세입자의 주거안정을 도모하기 위한 주택임대차보호법이 도입되었고 상당한 기간이 흐른 후에 영업용 건물 즉 상가, 공장, 사무실 등의 임차인을 보호하기 위한 상가건물임대차보호법이 2002년 11월 1일부터 실시되었다.
두 보호법은 법의 명칭에서 알 수 있듯이 입법목적도 유사하고 법조문도 매우 유사한 구조로 이루어져 있다. 하지만 주택과 영업용건물의 임차인이라는 뚜렷한 보호대상의 특성 때문에 상당부분 다른 점도 있다. 알려져 있듯이 상가 임차인에게 인정되는 5년 간의 임대차 갱신 요구권이 있다.
그 외에도 주택임대차 보호법의 내용은 실생활에서 많이 접하게 되고 내용적으로도 단순하여 많이 알려져 있지만 아직도 상가건물임대차보호법은 상대적으로 익숙한 주택임대차보호법에 비하여 잘못 알려져 있는 부분이 있다.
주택이나 상가 등의 유상임차인이 주민등록(사업자등록)과 거주(사업)를 하면 대항력이 생긴다는 것과 묵시의 갱신제도 등 기본적인 임대차보호법의 내용은 동일하지만 가장 차이나는 두 가지 점은 상가건물임대차보호법은 환산보증금(보증금 + 월세x 100)을 기준으로 임대차보호법이 전면적으로 적용되는 임차인과 부분적으로 적용되는 임차인으로 나뉘고 소액임차인 여부도 환산보증금을 기준으로 판단한다는 점이다.
먼저 영업용 건물의 임차인은 사업자등록을 하고 실제 건물을 점유하고 사업을 하고 있어서 대항요건을 갖추어도 2013년 이전에는 환산보증금이 시행령에서 정한 금액 이상이면 임대차보호법이 적용되지 않았다.
즉 하나의 건물에 수인의 임차인이 있다고 할 경우 이중에는 환산보증금초과로 임대차보호법 적용이 배제되는 임차인과 적용되는 임차인으로 나뉠 수가 있었다.
이는 경제적 약자를 보호한다는 보호법의 목적에 비추어 비교적 고액의 보증금과 월세를 내고 사업하는 사람은 약자가 아니기 때문에 소유자에게 전세권 등의 권리보호 방법을 요구하여 스스로 보호할 수 있다고 보았기 때문이다.
다만 2013년도에 법이 개정되면서 환산보증금에 관계없이 일반매매 시에는 새로운 소유자에게 대항력을 주장할 수 있게 되었다. 그러나 경매에는 아직도 환산보증금 초과의 임차인은 보호대상에서 제외되어 확정일자 배당은 물론 대항력도 주장하지 못하고 있어 스스로 보호할 수밖에 없다.
둘째로 일반인 뿐 아니라 다수의 현업 중개업자도 오해하고 있는 부분이 상가경매에서의 소액최우선변제제도이다. 먼저 소액최우선변제제도의 기능을 알아보면 임차인이 경매시에 대항요건을 갖추고 배당요구를 하면 보증금이 일정금액 이하이면 즉 소액임차인에 해당하면 경매비용 다음으로 배당을 받을 수 있게 하여 전입일이 늦어도 보증금의 일정부분은 타 채권자보다 먼저 배당을 받을 수 있어 최소한의 주거안정성을 확보할 수있게 하였다.
이것은 경제적 능력이 낮은 임차인의 경우 대항력을 확보할 수 있는 권리분석상 안전한 주택을 임차할 가능성도 낮을 뿐 아니라 같은 이유로 선순위 채권자로 인하여 확정일자를 통한 보증금 회수 가능성이 낮기 때문이다.
따라서 이른바 소액임차인에게는 자신의 자산 중에 큰 비중을 차지하고 있을 가능성이 높기에 이들의 경제적 안정성을 유지하기 위해 일부분이나마 법적으로 특혜를 주어 보장하고 있는 것이다.
소액임차인으로서 혜택이 거의 없는 현실
이러한 소액임차인최우선변제제도는 주택, 상가건물임대차보호법 모두에 규정되어 있지만 상가는 환산보증금을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하는 점에서 서로 다르다. 많은 사람들이 단순히 보증금을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하는 주택임대차보호법과 같이 상가의 임차인도 시행령에 규정된 금액 이하이면 모두 소액임차인에 해당하는 것으로 오해하고 있다.
2014년도 이후에 말소기준권리(대부분 근저당)가 설정된 서울소재의 건물의 임차인을 가정해 예를 들면 주택의 경우 보증금이 9,500만 원 이하의 임차인은 배당요구를 할 경우 대항력이 없어도 최대한 3,200만 원까지 최우선배당이 가능하다.
하지만 상가의 경우 같은 서울지역의 소액보증금 상한은 6,500만 원이고 보장금액도 최대 2,200만 원으로 적다. 그러나 앞에서 적었듯이 이마저도 환산보증금을 적용하여 보증금이 3,000만 원의 소액이어도 월세가 35만 원을 초과하면 소액임차인에서 제외되게 된다.
대부분의 영업용 건물의 경우 월세가 붙게 마련이어서 주택과 비교하여 보증금만으로 보면 훨씬 소액임에도 불구하고 보증금에 월세 곱하기 100을 하여 환산하기 때문에 실제적으로는 소액임차인으로서 혜택을 받을 수 있는 사람이 거의 없는 것이 현실이다.
우스갯소리로 시장의 좌판을 펼치고 사업하는 극히 영세한 상인이 아니라면 거의 상가건물임대차보호법상의 소액임차인 보호제도는 적용받기 어렵다는 말까지 있을 정도이다. 상가를 임차하고자 하는 사람의 경우 이러한 차이점을 잘 알고 계약을 하여야 자신의 보증금을 지킬수 있다.
상가의 임차인… 적절한 사회적, 법적 보호가 필요
따지고 보면 주택이나 상가이나 타인의 건물을 임차하여주거하거나 생업을 이어가는 중요한 생활의 터전으로 삼는 것이고 이에 소요되는 자금은 개인의 경제적 능력의 상당부분이 투자되는 것이다. 무사히 당사자 간의 임대차계약기간이 끝나고 또 보증금도 전액 반환이 되면 다행한 일이거니와 불행히도 세 들어있는 건물이 경매에 붙여지게 되면 대부분의 임차인은 보증금을 상당부분 되찾지 못하는 것이 현실이다.
따라서 이런 경우 경제적으로 어려운 임차인에게 일정부분의 보증금을 회수할 수 있도록 하는 최우선변제제도는 비록 경매 일각에서 악용하는 사례도 있지만 상당한 사회의 안전망 역할을 하는 것도 사실이다. 그러나 위에서 살펴보았듯이 상가의 경우 주거만큼 중요한 생업의 터전이고 많든 적든 보증금 이외의 추가 자본을 투자한 건물에서 보증금마저 전액 날리게 되면 다시 회복하는 것은 현실적으로 어려운 일이다.
상가의 임차인은 건물이 경매가 되면 경제적으로 더욱 더 큰 손실을 입는다고 할 수 있어 적절한 사회적, 법적 보호가 필요하다. 물론 경제적으로 스스로 보호할 수 있는 임차인까지 동일한 혜택을 주는 것은 임대차보호법의 취지를 감안할 때 무리가 있을 것이다.
그러나 상가소액임차인의 소액임차인 범위를 일률적으로 환산보증금으로만 정할 것이 아니라 이중의 기준을 두는 방법이 있을 수 있다. 예를 들어 월세와 보증금이 있는 경우 기존의 환산보증금 제도를 적용하되 비현실적으로 낮은 현재의 상한액을 높일 필요가 있다.
그리고 보증금만으로 임차보증금이 계약된 경우에는 주택임대차보호법과 대등한 금액정도로 하여 두 보호법 간의 형평을 기할 필요가 있다. 이렇게 함으로써 그동안 보호 효과가 거의 없었던 상가임차인에게 약간이나마 다시 시작할 수 있는 도움을 주는 것이 필요하다.
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