(조세금융신문=박미선 객원기자/변호사) 주택임대차보호법은 일정금액 이하의 소액보증금 임차인을 다른 담보물권자보다 우선하고 있다(주택임대차보호법 제8조 제1항). 이는 경매에서 선순위의 담보물권자(주로 저당권자)가 있더라도 우선하여 자신의 보증금을 배당받을 수 있다는 의미이다.

하지만 일정한 경우 위의 소액보증금의 최우선 변제권은 인정되지 않는 경우가 있다.

판례(대법원 2015. 5. 28. 선고 2015다2553 판결)의 사안이다.

2011. 12. A캐피탈은 B씨에게 2억3천만을 대여하여 주고 B씨 소유의 유일한 재산인 남양주시 진접읍 소재 아파트에 근저당권을 설정하였다.

하지만 B씨는 대여금을 변제하지 못하였고 이에 A캐피탈은 근저당권의 실행, 즉 경매의 개시신청을 하였다.

그런데 경매 개시 2개월전 B씨는 안산에 거주하는 C씨와 안산에서 임대차 계약을 체결하였다(당시 임대차보증금 시세 1억, C씨는 1600만원).

위 경매의 배당이 시작되었고 C씨는 소액보증금 임차인으로서 근저당권자인 A캐피탈에 우선하여 본인의 임대차보증금을 우선변제 받았다.

이에 A캐피탈은 “C씨는 B씨의 채무초과 사실을 알면서도 임대차계약을 체결해 소액보증금 최우선 변제권을 인정받은 것은 A캐피탈의 채권을 해하는 사해행위”라고 주장하며 배당이의의 소를 제기하였다.

대법원은 "C씨는 임대인 B씨의 채무초과상태가 충분히 의심되는데도 당시 전세 시세인 보다 훨씬 저렴한 액수를 보증금으로 내고 임대차계약을 체결해 주택임대차보호법상 최우선변제권을 인정받는 지위를 얻었는데, 이는 관행을 벗어나는 비정상적인 거래로 보이고, 부천에 살던 C씨가 경기도 남양주시 진전읍에 있는 B씨의 아파트 임대차계약을 체결한 점과 계약 체결장소가 경기도 안산이었던 사실도 이례적이기 때문에 C씨의 임대차 계약은 A캐피탈의 채권을 해치는 사해행위로 봐야한다"고 하며,  "주택임대차보호법 제8조의 소액보증금 최우선변제권을 인정받는 임차인은 통상적인 거래 때보다 임대인의 채무초과상태 여부에 관해 주의를 덜 기울이게 되긴 하지만, 당시 보증금 액수는 적정했는지, 채무초과상태를 의심할 만한 사정이 있었는데도 무시하지는 않았는지 등을 종합적으로 고려해 임차인에게 사해의사가 없었는지 여부를 판단해야 한다" 고 판시하여 A캐피탈의 손을 들어 주었다.

위 판례는 이례적인 사정(시가대비 현저히 저조한 임대차보증금 등)이 보이는 소액우선변제권을 가진 임대차계약의 경우 사해행위로 인정될 수 있다는 취지의 판결로 보인다. 하지만 주택임차인의 보호를 입법목적으로 하는 주택임대차보호법 상 위 판결이 일반적인 임대차계약에 적용된다고 보긴 어려울 것으로 보인다.

* 본 기사는 독자의 이해를 돕기 위하여 대상 판례의 사안을 생략 및 단순화 시켜 작성한 것으로 대상 판례의 실제 사안과 다소 차이가 있을 수 있음을 유의하시기 바랍니다. 구체적인 사안에서의 판단은 법률전문가의 도움을 받으시길 바랍니다.

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