(조세금융신문) 경매물건을 검색하다 보면 ‘제시 외 건물 법정지상권 성립 여지 있음’ , ‘제시 외 건물 성립여지 불분명’, ‘소유자 미상의 건축물 소재함’ 등 감정평가서에 실린 사진을 보면 토지만 경매가 진행되는 경우를 볼 수 있다. 이러한 물건을 법정지상권 부동산이라고 한다.

법정지상권이란 당사자 간의 계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 성립하는 지상권이다. 매각대상 토지상에 매각에서 제외되는 건물이 있다면 낙찰자는 해당건물에 대하여는 소유권을 취득하지 못하므로 법정지상권 문제가 발생한다. 하지만 정확한 법리지식을 갖고 해결할 능력이 되면 일반경매물건과 비교할 때 매우 높은 수익을 얻을 수도 있다.

법정지상권은 민법 제366조에 의하여 최초 저당권설정 당시에 실제로 건물이 존재하고 최초 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일하며 임의경매로 해당토지와 건물의 소유자가 달라지는 경우에 성립한다.

단, 법정지상권의 대상물이 비닐하우스일 경우 고정성이나 견고성 및 고가의 투자가 수반되어 법정지상권이 인정되는 특별한 사례도 있지만 대다수의 비닐하우스는 건물의 구성요소인 지붕 및 기둥 또는 벽을 갖추었다고 볼 수 없어 법정지상권이 성립되지 않는다. 또한 컨테이너는 견고성에 따라 건축물에 해당이 될 수 있으므로 먼저 관할관청에 문의하여 허가기간 여부를 확인해야 한다.

이는 허가기간 내 컨테이너는 법정지상권이 인정되지만 허가기간이 종결된 후에는 무허가 건물로 철거 대상이 되기 때문이다. 단, 허가기간의 연장은 특별한 사유가 발생하지 않는 한 기간연장이 가능하다는 것을 염두에 둬야 한다.

일단 법정지상권이 인정되면 건물 소유주와의 협의를 통해 건물을 매입하거나 토지사용에 대한 지료를 청구할 수 있다. 지료는 당사자 간 협의에 의하여 정하는 것이 원칙이나 협의가 안 될 경우 지료청구소송을 통해 법원이 결정하게 된다. 일반적으로 감정가격의 5% 내외에서 결정된다.

따라서 법정지상권 분석에 추가적인 사항이 있다면 공사가 진행되다 중단된 건물, 토지만 나온 경매물건에 수목이 존재하는 경우, 낙찰된 토지지상에 분묘가 있는 경우는 신중하게 분석할 필요가 있다.

1. 공사가 중단된 건물이 서 있는 경우 토지를 낙찰받은 후 기존 건축주가 건축허가를 받았던 용적률이나 기타 용도에 맞게 재허가가 가능한지 그 여부를 해당관청에 문의해봐야 한다.

2. 토지만 경매진행이 되고 그 지상에 수목이 존재하는 경우 감정평가가격에 수목이 포함되었다면 낙찰자에게 소유권이 귀속되지만 그렇지 않은 경우 수목을 식재한 자에게 소유권이 있고 그 수확도 식재한 자에게 귀속됨으로 감정평가가격에 수목이 포함되었는지를 확인한다.

3. 경매로 낙찰된 토지지상에 묘지(분묘)가 있다면 낙찰자는 묘지연고자 동의 없이 임의대로 이장할 수 없다.

참고로 분묘기지권은 타인 토지 위에 있는 분묘의 기지에 대하여 인정되는 물건이고, 이 범위는 분묘뿐 아니라 분묘를 수호하고 봉제사하는 목적을 달성하는데 필요한 범위이다. 단 기존의 분묘 외에 새로운 분묘를 신설할 권능은 포함되지 아니한다. 분묘 이장으로 분묘 수호와 봉제사에 필요 없게 된 부분이 생겨났다면 그 부분에 대한 분묘기지권은 소멸한다.

참고로 타인 소유토지에 토지주 승낙 없이 분묘를 설치하고 객관적으로 인식할 수 있는 외형을 갖춘 분묘를 20년 간 유지했다면 등기 없이 분묘기지권을 취득한다.

경매는 부동산의 감각, 법적 지식과 협상능력에 따라 회전율과 수익률에서 차이가 많이 난다. 낙찰자가 협상할 때 법적으로 상대방보다 유리한 위치를 선점하는 것도 중요하지만 협상이 결렬되지 않고 입찰할 때 계획했던 결과를 이끌어내는 것이 더 중요하다.

경험상 협상이 결렬되어 법대로만 진행했을 경우 불리한 위치에 있는 상대방만 손해 보는 것이 아니라 낙찰자와 상대방 모두에게 금전적·시간적으로 손실을 보기 때문에 협상능력도 매우 중요하다.

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