(조세금융신문)  저금리시대에 마땅한 투자처가 없는 마당에 오피스텔을 투자목적으로 구입하는 경우가 많이 있는데, 부동산 전문가들에 의하면 이제는 오피스텔이 아파트의 대체 투자 상품으로 자리 잡아가고 있다고 한다. 

그런데 최근 언론 보도에 의하면, 오피스텔의 인기가 올라가면서 분양 물량이 많아져서 공급과잉 논란이 일고 있다고 한다.
 

오피스텔에 투자해서 얻는 수익률도 예전에는 7∼8%에 달하던 것이 이제는 5%대도 채 되지 않는 경우도 많이 있다고 하니, 다른 투자에서와 마찬가지로 오피스텔에 투자하는 것도 남들이 한다고 무작정 따라할 것이 아니라 잘 따져보고 신중하게 접근할 필요가 있겠다.
 

그래서 전문가들은 오피스텔에 투자할 때는 임차인을 구하기 쉽고 나중에 처분하기도 좋은 소형 오피스텔과 역세권에 있는 오피스텔에 투자하는 것이 안전하다고 하니 참고하면 좋을 것 같다.
 
오피스텔의 용도는 실제로 사용되는 상태로 판단한다
 

오피스텔은 원칙적으로는 업무용 건물이지만 요즘은 원룸처럼 주거용으로도 많이 사용한다. 세법에서는 실질과세원칙에 따라 건물의 경우 등기부등본 등의 공부상의용도와는 상관없이 실제로 사용되는 형태에 따라 주택으로 볼 수도 있고, 업무용 건물로 볼 수도 있다.
 

오피스텔의 경우에도 그것을 상시 주거용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보고, 업무용으로 사용하면 사업용 건물로 보아 세법을 적용한다. 따라서 오피스텔을 취득할 때도 주거용으로 사용할지 아니면 업무용으로 사용할지에 따라서 취득할 때 부담한 부가가치세 매입세액을 환급받을 수도 있고 환급받지 못할 수도 있다.
 
업무용 오피스텔은 부가세를 환급받을 수 있다
 

건설사에서 오피스텔을 분양할 때 건물부분은 부가세가 과세되기 때문에 세금계산서를 발행하고, 토지부분은 부가세가 면제되므로 계산서를 발행한다. 오피스텔을 분양받아서 업무용으로 사용하거나 임대하는 경우라면 관할 세무서에 환급신고를 해서 분양받을 때 부담한부가세를 환급받을 수 있다.
 

이때 주의해야 할 점은 부가세를 환급받기 위해서는 반드시 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다는 것이다. 이렇게 부가세를 환급받은 오피스텔은 나중에 소유자 자신이 부가세가 과세되는 사업을 위해 직접 사용하거나, 아니면 업무용으로 임대하게 되면 그 매출이나 임대료에 대해서 부가세신고를 하고 부가세를 내야 한다.
 

또한 개인이 오피스텔을 업무용으로 임대하고 받은 임대료는 사업소득으로서 다른 소득과 합산해 종합소득세신고를 해야 한다.
 
주거용 오피스텔의 임대소득은 부가세가 면제된다
 

오피스텔을 임대할 때 그것을 빌려서 사용하는 임차인이 항상 주거용으로 사용하면 그 오피스텔의 임대소득은 주택임대소득으로 간주되어 부가세가 면제된다. 이렇게 주거용으로 사용하거나 임대를 주는 오피스텔은 부가세를 내지 않는 대신, 그 오피스텔을 분양받으면서 부담한 부가세도 환급받을 수 없다.
 

그리고 주거용 오피스텔은 주택으로 보기 때문에 주택 임대소득에 대한 소득세과세 여부를 따질 때 주택 수에 포함해야 하는데, 임대를 하는 그 오피스텔의 소유자가 부부 합산해서 다른 주택이 없고 그 오피스텔의 기준시가가 9억원 이하인 경우에는 1주택의 임대로 봐서 그 임대소득에 대해서는 소득세도 비과세된다.
 

따라서 다른 주택을 보유하지 않고 있지 않으면서 분양받은 오피스텔을 사업용이 아닌 주거용으로 사용하는 개인에게 임대를 주고 있다면, 그 임대료에 대해서는 부가세가 면제될 뿐만 아니라 소득세도 비과세적용을 받을 수 있는 것이다.
 

그러나 주의할 점은 오피스텔을 취득하면서 처음부터 그 오피스텔을 주거용으로 임대하려고 생각한다면, 당초에 그 오피스텔을 분양받으면서 취득자로서 부담한 부가세는 환급받지 말아야 한다는 것이다.
 

만약 오피스텔을 분양받으면서 그 오피스텔을 업무용으로 사용하거나 임대하려고 자기가 부담한 부가세를 이미 환급받은 후에 당초 목적과 달리 주거용으로 임대하거나 할 것으로 예상된다면, 차라리 임대사업자 등록을 폐업하고 당초에 환급받은 부가세를 다시 납부한 뒤 주택임대로 하는 것이 부가세뿐만 아니라 소득세도 내지 않을 수 있기 때문에 장기적으로는 유리할 수 있다.
 
오피스텔을 양도할 때도 용도에 따라 세금이 달라진다
 

다른 주택이 없이 오피스텔만 보유하면서 그 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 1세대 1주택에 대한 양도세비과세 혜택을 받을 수 있지만, 이미 다른 주택이 있는 상태에서 오피스텔을 매입해서 주거용으로 사용하게 되면 1세대 2주택에 해당되어 그 양도소득에 대해서는 양도세를 내야 한다.
 

반면 사업자 등록을 하고 업무용으로 사용하던 오피스텔을 팔 경우에는 그 건물 분에 대해서는 세금계산서를 발행하고, 토지 분에 대해서는 계산서를 발행해야 한다. 그리고 세금계산서를 발행한 건물 분에 대해서는 폐업 신고와 함께 부가세를 신고하고 납부해야 한다.
 

또한 업무용 오피스텔을 양도하는 경우에는 다른 주택의 보유 여부와 관계없이 그 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내야 한다.
 
공실인 오피스텔의 주택 해당 여부의 판단
 

양도세를 계산할 때 주택 양도일 현재 공실로 보유하는 오피스텔의 경우, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 사용할 수 있도록 변경하지 않고 건축법상의 업무용으로 사용승인된 형태를 유지하고 있을 때는 주택으로 보지 않지만, 내부시설 및 구조 등을 주거용으로 변경하여 언제라도 주거용으로 사용 가능한 경우에는 주택으로 본다.
 

그리고 건물을 양도할 때는 공부상의 용도에 관계없이 실제로 사용한 용도에 따라 과세 여부를 판단하므로, 건물을 공부상의 용도와 다르게 사용하고 있는 경우라면 나중에 그것을 입증하기 위해서 내부시설이나 구조변경과 관련된 자료를 챙겨두는 것이 좋다.
 

예를 들어 공부상업무용 건물이지만 실제 주택으로 사용했다면, 그런 사실을 입증하기 위해 건물 내부의 모습을 촬영해둔다든지 아니면 그 건물로 주민등록을 옮겨놓는 것도 한 방법이 될 수 있다.
 
 

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