(조세금융신문=이하정 변호사) “건물주인이 자기가 직접 장사하겠다고 가게를 빼라는데, 우리는 권리금 회수도 못하고 그냥 나가줘야 하는 건가요?” 30년 이상 전통시장에서 떡집을 했다고 하시는 분이 마을변호사 법률상담을 신청해 오셨다. 주변 상인들에게 물어보니 계약 갱신요구를 할 수 있는 기간이 이미 다 지났기 때문에 권리금을 못 받는다고 했다고 한다. 그런데 떡집 사장님의 생각으로는 30년이나 같은 자리에서 영업을 해왔는데, 권리금을 한 푼도 회수하지 못하고 그냥 쫓겨나는 것은 뭔가 잘못된 것이 아니냐는 것이었다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다(상가건물임대차보호법 제10조의3 제1항). 권리금이라는 권리는 과거에 기존 임차인과 신규 임차인 사이에서 관행처럼 인정되어 오던 것이었지만, 임대인의 방해로 인해 기존 임차인이 권리금을 제대로 회수하지 못하는 상황이 적지 않았다. 이에 2015년 5월 1
(조세금융신문=이하정 변호사)투자 목적으로 상가 건물을 분양 받거나 매수하는 경우들이 적지 않다. 특히 신규 분양 상가의 경우 권리금 부담이 없다는 점 때문에 수익형 부동산을 찾는 사람들에게 인기가 많다. 상가를 분양 받을 때 법률적인 측면에서 주의할 점 중에 하나가 바로 업종제한약정에 대한 부분이다. 분양계약상 지정된 업종이나 권장 업종이 명시되어 있는 경우인데, 예를 들면 약국이나 커피전문점 등으로 지정되어 있는 경우이다. 상가업종제한 약정을 하는 이유는 무엇일까? 분양자 입장에서는 상가 건물 내 업종 분포를 다양하게 해서 수분양자들 사이에 불필요한 경쟁을 방지하고, 전체적인 상가 수익률을 높일 수 있다는 장점이 있다. 반면에 수분양자는 상가 내에서 해당 업종을 독점적으로 운영하면서 영업상 이익을 얻을 수 있다. 이렇게 상가의 업종을 제한하는 것이 다른 사람의 직업선택의 자유를 침해하거나 불공정한 행위에 해당하는 것이 아닌지 문제된 경우도 있었으나, 법원은 일관되게 유효한 약정이라고 판단하고 있다. 나아가 법원은 업종 제한 약정을 체결한 분양자 및 수분양자 뿐만 아니라 수분양자의 지위를 양수한 사람 및 해당 상가를 임차한 사람도 업종제한 준수 의무를
(조세금융신문=이하정 변호사) 임대차계약서에 빠지지 않고 들어있는 항목이 바로 임차인의 원상회복의무에 대한 내용이다. 임차인의 원상회복의무는 임대차계약이 종료되면 발생하는 의무인데, 임대차계약이 기간만료로 종료되거나, 계약 해제로 도중에 종료되는 경우에도 마찬가지로 적용된다. 간혹 상담을 하다 보면, 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 종료된 경우에도 임차인이 원상회복의무를 부담하는지에 대한 질문을 받는 경우가 있는데, 임대인에게 귀책사유가 있는 경우에는 그에 대한 손해배상청구를 검토해볼 수 있지만, 이러한 경우에도 임차인의 원상회복의무가 면제된다고 보기는 어렵다. 원상회복의무 그 범위는 어디까지 원상회복의무와 관련해서는 어느 범위까지 원상회복을 해야 하는지에 대한 분쟁이 자주 발생한다. 상가임대차에서 종전 임차인이 개조해 놓은 시설을 인수한 후 자신이 일부 칸막이 등 시설을 개조하여 사용했던 임차인의 경우, 원상회복을 해야 하는 범위는 어디까지 일까? 이러한 경우 기존 임차인이 해 놓은 시설까지 원상회복을 해야 하는지, 아니면 자신이 개조한 시설만 원상회복을 하면 되는지가 문제된다. 이에 대하여 법원은, 원칙적으로 임차인이 자신이 건물을 인도받았을
(조세금융신문=이하정 변호사) 눈이 부시게 햇살이 좋은 계절이다. 햇빛은 쾌적한 환경을 위해 필수적이고, 건물의 경제적 가치에도 많은 영향을 준다. 헌법에서도 누구나 건강하고 쾌적한 환경에서 생활을 할 권리를 보장하고 있다(헌법 제31조 제1항). 그런데 우리나라 국토가 협소하다보니 토지를 효율적으로 이용하기 위해서는 고층 건물이 지어질 수밖에 없고, 새로 지어지는 고층 건물로 인해 기존 아파트 등에 거주하던 사람들이 일조 방해를 받는 일들이 빈번하게 발생하고 있다. 특히 재개발·재건축 사업으로 기존 주택들이 철거되고 고층 아파트가 들어서면서 인근 주민들이 기존에 누리던 일조이익이 줄어드는 경우가 많은데, 이를 이유로 공사중지가처분신청이나 손해배상청구소송까지 진행되는 경우가 있다. 많은 경우 이웃 주민들 사이에 감정 문제로까지 비화되기도 한다. 건물 신축시 일조권 침해, ‘수인한도’ 가 판단기준 새로운 건물이 신축되는 것으로 인해서 기존에 내가 누리던 일조량이 감소하는 경우에는 모두 소송을 통해 구제받을 수 있을까? 법원은 신축 건물로 인해 기존 건물의 소유자, 점유자 등에게 ‘수인한도’를 넘는 침해가 있어야만 불법행위에 해당한다고 보고 있다. 그렇
(조세금융신문=이하정 변호사) 모든 일에는 시작과 끝이 중요하다고 하지만 법적인 문제에서는 특히 끝맺음이 중요하다. 유효하게 성립된 계약을 해지하려면 계약을 해지할 수 있는 권리가 필요하다. 계약해지시 통지가 상대방에게 도달하여야 하며, 계약해지로 인해 상대방이 손해를 입는 경우 손해배상을 해줘야 하는 경우도 있기 때문이다. 더욱이 계약해지가 적법하게 이루어진 것인지 여부가 소송에서 쟁점으로 다투어 지는 경우에는 ‘사실’의 문제라기보다는 ‘입증’의 문제가 되기 때문에 계약해지 통지를 했다는 것을 입증할 수 있는 자료를 반드시 남겨두는 것이 중요하다. 계약해지 내용증명, 우체국 통해 발송해야 효력 임대인이 임대차계약을 즉시 해지할 수 있는 사유로는 임차인이 2개월분 월세에 해당하는 차임을 지급하지 않는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 임대목적물을 무단으로 전대하는 경우 등이 있다. 위와 같은 사유가 발생하더라도 임대차 계약이 자동적으로 해지되는 것이 아니라 임대인이 임차인을 상대로 계약해지 의사를 표시하고, 그 의사표시가 임차인에게 도달하여야 계약해지의 효력이 발생하기 때문에 적법한 방법으로 계약해지 통지를 하여야 한다. 계약해지 통지는 전화 등
(조세금융신문=이하정 변호사) 우리나라 사람들이 가장 많이 제기하는 소송은 어떤 것일까. 2018년 대법원이 발표한 자료에 따르면, 2017년도 1심 법원이 처리한 민사 본안 사건 중 건물명도, 철거 소송이 가장 많은 것으로 나타났다. 건물명도소송이란 건물 소유자 또는 임대인이 점유할 권리 없이 건물을 점유하고 있는 사람을 상대로 건물을 인도하라고 청구하는 것인데, 대표적인 경우가 임대차 계약 종료 또는 해지를 이유로 임대인이 임차인을 상대로 건물명도소송을 하는 것이다. 명도소송의 경우 원고(소송을 제기하는 사람)가 명확한 권리를 가지고 있는 경우가 대부분이기 때문에 1심으로 끝나는 경우가 많다. 실제로 2018년 사법연감에 따르더라도 명도소송은 1심 대비 항소심 비율이 7.5%에 불과하다. 그런데 문제는 일단 명도소송을 시작하면 1심 판결문이 나올 때까지 보통 1년 이상의 기간이 소요된다는 것이다. 판결문을 받고도 임차인이 건물을 인도해주지 않으면 임대인은 강제집행절차에 나아가야 하는데, 임대인의 입장에서는 이러한 과정에서 극심한 스트레스를 받게 되고, 강제집행을 통해 건물을 인도받을 때까지 새로운 임차인을 구할 수 없어 금전적으로도 손해를 보게 된
(조세금융신문=이하정 변호사) 지난 해 12월 밝혀진 제주도 서귀포 땅 기획부동산 사기 사건의 피고인들에 대한 판결이 곧 선고될 예정이다. 사건 발표 당시 경찰이 밝힌 피해자 수는 434명, 피해금액은 221억원이었는데, 그 이후에도 피해자가 계속 늘어나서 사상 최대의 기획부동산 사기 사건으로 기록될 전망이다. 이렇게 피해자가 많은 이유는, 저렴한 값으로 땅을 사서 향후 개발이 되면 비싸게 팔아 큰돈을 마련할 수 있을 것이라는 사람들의 심리를 자극했기 때문인 것으로 보인다. 하지만 위 사건처럼 널리 알려지지 않은 경우 매수인이 기획부동산 사기를 당했음에도 자신이 피해자인지 모르고 있는 경우도 많다. 그러다 보니 잔금까지 완납한 후 등기하기 직전이 돼서야 변호사에게 상담을 요청해오는 경우도 있다. 이런 경우 상대방을 사기로 고소한 후, 착오를 이유로 매매계약을 취소하고 매매대금 상당액을 부당이득금으로 반환청구하는 민사소송을 제기할 수 있을지 검토하는데, 변호사 입장에서는 매매과정에서 매수인이 조금만 주의를 기울였다면 하는 아쉬움이 항상 남았다. 기획부동산 업체는 3.3㎡당 10만원 내지 50만원으로 땅을 매도하면서 향후 개발가능성이 있는 땅이라고 유혹한다