(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 지난해 12월 16일 15억원 초과 아파트 대출금지 등 초강도의 집값 안정화 대책 이후 강남 집값은 하향안정세로 돌아섰다고 하나, 전세가 상승이 심상치 않다. 2020년 1월 ‘전국주택가격동향조사’ 결과에 따르면 서울 아파트전세가는 지난해 12월 0.58%에서 금년 1월 0.72%로 상승폭이 커졌다. 서울 아파트전세가는 지난해 7월(0.02%) 이후 계속 오름세이고 상승폭도 갈수록 커지고 있다. 일부 지역은 매물 품귀현상마저 보이고 있다고 한다. 인천, 경기 지역을 합한 수도권 전체도 비슷한 흐름이다. 통계에서 빠지고 있는 전세에서 반전세(상승된 전세금의 일부를 월세로 주는 것)로 전환된 것을 포함하면 전세가 상승폭은 더 클 것으로 추정된다. 세계에서 우리나라에만 있는 전세제도는 그 역사가 제법 길다. ‘전세제도는 1876년 병자수호조약으로 강제로 개항된 부산, 인천, 원산의 일본인 거주 지역에서 최초로 시작되었다’고 한다. 이후 1960~80년대, 공업화로 도시로의 인구이동이 급증함에 따라 만성적인 주택부족에 시달렸던 시기에 전성기를 맞이하였다. 은행문턱이 높았던 시절, 집을 짓는데 자금이 부족하였던 집주
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 집값 움직임이 심상치 않다. 지난해 ‘9·13 주택시장 안정 대책’ 발표 후 한동안 안정세(정확히는 거래절벽)를 보이던 집값이 지난 5월부터 수도권을 중심으로 오름세로 돌아섰고, 실수요지표인 전세가도 오르는 추세다. 주택거래 건수는 전국 기준으로 연말까지 약 160만 건 정도로 예상되어 2018년 172만 건의 약 93% 수준, 서울 주택거래 건수는 연말까지 약 20만 건이 예상되어 2018년 26만 건의 약 77% 수준으로 회복될 전망이다(2019년 10월 기준 주택거래 누계 전국 11만 6000건, 서울 2만 1000건). 특이한 점은 서울의 주택거래는 증여 등 매매 이외의 거래가 많다는 점이다. 지난 10월 서울 주택거래 2만 1000건 중 약 1/3인 7000건이 증여 등으로 인한 소유권 이전인 것으로 나타난다. 집값 오름세가 지속하자 정부는 16일 ‘주택시장 안정화 방안’을 전격적으로 발표하였다. 투기적 수요를 억제하기 위해 현재의 대출 규제는 더욱더 강화하고(LTV(Loan to Value) 비율 40%→20% 축소, 시가 15억 원 초과 주택 주택구매용 담보대출 금지), 다주택자들의 종합부동산세
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장)경기가 안 좋거나 부동산 매매시장이 침체되면 얼마간의 시차를 두고 부동산 경매시장이 호황기를 맞이한다. 금리가 올라 이자부담이 늘어날수록, 규제가 강해 부동산매매가 어려워져도 경매물건이 늘어난다. 사업자금, 생활자금, 다른 투자를 위해 부동산을 담보로 돈을 빌린 사람들이 원금이나 이자를 제때 갚지 못하게 되면 채권자들이 「민사집행법」에 따라 담보로 잡은 부동산을 강제로 처분하여 빌려준 돈을 회수하기 때문이다. 이를 ‘부동산경매’라고 한다. 2018년 한해에만 약 13만 건이 경매시장에 나와 이중 4만 6000건이 낙찰되었으며 낙찰금액만도 11조 1500억 원어치에 달한다. 부동산 경매와 유사한 것으로 부동산공매가 있다. ‘부동산공매’란 ‘공적기관이 세금 등을 체납하여 압류한 재산이나, 공공기관 보유재산을 일반인에게 매각하는 것’을 말한다. 현재는 ‘온비드’라는 ‘공공자산처분시스템’을 사용하여 한국자산관리공사(‘캠코’라고 함)가 수행하고 있다. 부동산을 공개경쟁입찰 방식을 통해서 매각하는 점은 경매와 동일하다. 부동산경매에 대해서 살펴보자. 경매투자는 낙찰가액 절반정도는 자기 돈으로, 기일은 넉넉하게, 감정가의
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 기획(Planning)의 사전적 의미는 ‘일을 꾀하여 계획함’을 말한다. 그러나 기획이 부동산과 결합하면 ‘부동산을 이용해 마치 경제적인 이득을 많이 얻을 수 있을 것처럼 조작하여 투자자들로부터 부당한 이득을 얻는 행위’라는 부정적 의미로 쓰인다. 그럴 만도 한 것이 기획부동산에 투자하여 돈을 벌었다는 사람을 본 적이 없을 뿐더러, 피해를 본 사람들의 대부분이 돈 많은 부유층들이 아니라 자녀의 결혼자금, 노후자금에 보태려고 피 땀 흘려 한 푼, 두 푼 열심히 모은 돈을 조금이라도 불려보고자 투자한 서민들이기 때문이다. 경기도 토지거래 중 약 17%가 기획부동산 거래 부동산 실거래가 정보업체 ‘밸류맵’이 2018년 12월부터 2019년 3월까지 4개월치 부동산거래신고 내용을 분석한 결과에 따르면 경기도는 전체 토지실거래신고 건수 중 약 17%(7400건), 세종시는 약 30%(802건)가 기획부동산 거래인 것으로 분석되었다(전국적으로는 1만 1600건). 적지 않은 수치이며 기획부동산 투자 피해자도 그만큼 많다는 의미다. 기획부동산들은 어떤 공통점이 있을까? 최근 언론에 보도되고, 필자도 자문의뢰를 받
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장)생활에 여유가 조금 생기면 많은 사람들이 도시의 복잡함을 벗어나, 일년에 며칠만이라도 한가로운 전원생활을 꿈꾼다. 이 경우 가장 고민되는 것이 1가구 2주택자가 되어 도시에 살고 있는 집에 대한 양도소득세 비과세 혜택이 없어지는지 여부이다. 최근 몇 년간 ‘1세대 1주택’ 양도소득세 비과세 요건은 집값 대책의 수단으로 너무 많이 개정되어 세법 전문가인 세무사들도 어려워 할 정도로 양도소득세 계산이 복잡해졌다. ‘1세대 1주택’ 비과세 혜택에 대한 정확한 내용은 관련 세법을 통해서 확인해야 하지만 전체적인 틀을 쉽게 알 수 있는 방법은 없을까? ‘제도의 취지’, ‘1세대’의 뜻, ‘1주택’의 뜻만 정확히 알아도 이해가 훨씬 수월하다. 현행 「소득세법」을 기준으로 ‘1세대 1주택’으로 보아 비과세가 되는 요건을 큰 틀에서 살펴보자. ‘1세대 1주택’ 매도가 9억원 이하까지만 비과세, 입주권·분양권도 1주택으로 간주 모든 재산이나 이익이 있는 곳에는 항상 세금이 붙는다. 그러나 정책적인 이유로 국가가 세금 걷을 권리를 처음부터 포기하기도 하는데 이를 ‘비과세’라고 한다. 주택에 대해서는 1974년부터 ‘1
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 사회생활 초기에는 대부분의 사람들이 Time Poor족이다. 일에 쫓겨 늘 바빠 자신을 위한 여유시간을 갖기가 어려워 재테크는 꿈도 꾸지 못한다. 시간도 없지만 여윳돈도 넉넉하지 않아 아파트 가격이 올라도, 특정 지역의 땅값이 올라도 ‘그림의 떡’일 뿐이다. 얼마간의 사회생활을 하고 조금 여유가 생기면 사람들은 재테크에 관심을 갖는다. 시간과 여윳돈이 넉넉하지 않은 서민들이 재테크를 할 수 있는 방법은 은행에 열심히 적금을 붓거나, 주식투자, 혹은 부동산투자를 하는 방법일 것이다. 드물긴 하지만 해외 자산, 선물거래, 비트코인과 같은 특별한 종목에 투자하기도 한다. 어떤 종류의 재테크든지 투자를 통해 대박은 아닐지라도 많은 수익을 올리고 싶은 욕망은 같을 것이다. 요즘 부동산 재테크 관련 강좌에 많은 젊은 직장인들이 몰린다고 한다. 그만큼 미래가 불안하다는 방증이기도 하다. 시간과 여윳돈이 넉넉하지 않은 젊은 직장인들에게 속칭 투자의 고수라는 재테크 전문 강사들이 갭투자(전세보증금을 끼고 차액만으로 아파트를 사는 것), 공동투자(여러 사람의 자금을 모아 공동으로 투자하는 것)는 부추겨도 부동산에 대
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 일부 언론에 “작년 9.13.대책이후 내리막길을 걷던 서울 집값이 6월 들어 반등기미가 보인다”는 기사가 등장했다. 이와 관련 국토교통부장관이 지난 6월 26일 “집값 과열시 지금 HUG(주택도시보증공사)를 통한 고분양가 관리가 한계점에 이르러 '분양가상한제'를 민간택지(재개발․재건축 등)로 확대하는 것을 검토할 수 있다”고 발언한데 이어7월 8일 국회보고 자리에서 “분양가상한제를 검토할 때가 됐다”고 재차 언급한 것을 두고시장에선 말들이 많다. 주택가격 반등, 합리적판단인가? 서울의 집값은 과연 반등하고 있을까? 한국감정원 발표 통계에 의하면 금년 6월 기준 서울의 ‘주택매매가격종합지수’는 전년 동월대비 2.03% 상승했다.(강남구는 1.44% 상승). ‘단독주택매매가격지수’는 전년 동월대비 6.01% 상승했다.(강남구는 5.84% 상승). 서울 집값이 상승하였다면 한국감정원 발표와 달리 재건축아파트 등 공동주택의 영향보다 단독주택가격상승으로 인한 영향이 크고, 단독주택 가격상승은 공시지가 상승이 원인일 가능성이 크다. 통계 기준이 되는 거래량을 살펴보자. 지난 5월 기준 월간 서울 아파트 거래량
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 부동산 가격이 천정부지로 오를 때면 “아파트나 분양권을 사서 얼마를 벌었다거나, 개발예정지역에 토지를 사서 대박을 터트렸다거나, 역세권 상가에서 나오는 월세수입이 쏠쏠하다”는 등 온갖 자랑이 무성하다. 과연 사실일까? 과거 그런 시절이 있었다면 앞으로도 가능할까? 부동산 투자에 지출한 모든 비용(세금, 은행이자, 중개비용 등)을 공제하고 내 수중에 들어온 실제 수익을 차분하게 따져보면 자랑했던 금액은 아마도 절반 이하로 줄어들 것이다. 현재의 세금정책이 바뀌지 않는 한 실제 수익은 지난해 발표한 9.13 부동산대책의 효과가 본격적으로 나타나는 내년부터 더 줄어들 것이다. 부동산 투자수익률 ‘양도소득세’가 많이 좌우 부동산 투자로부터 벌어들일 수 있는 수익은 ‘운영이익’과 ‘자본이익’으로 구성되어 있다. 투자대상으로서의 부동산은 ‘운영이익’보다는 주로 ‘자본이익’을 얻는데 초점이 맞춰져 있는 상품이다. ‘운영이익(Operate Gain)’은 부동산을 구입해 일정기간 임대 혹은 직영하여 벌어들이는 이익을 말하는데, 실물경기와 부동산을 보유함으로써 내야하는 재산세 및 종합부동산세의 영향을 주로 받는다.
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 지난 4월 정부는 「2018년 상가건물임대차 실태조사」를 통해 “2017년 말 기준 전국 상가건물의 권리금 평균은 2352만원인 것으로 조사되었다”고 발표했다. 이 금액은 5년 전 2012년 말 기준 조사금액 2748만원보다 약 400만원이 줄어든 수치이다(서울은 920만원 감소한 3300만원, 수도권 주요 도시는 500만원 감소한 2400만원). 상가 중 절반은 권리금 주고 입점, 퇴거시 회수 비율은 65%에 불과 상가건물에 입주하면서 권리금을 지불한 임차인 비율 역시 2012년 말(55.1%)보다 약 10% 줄어든 50.8%인 것으로 조사되었다. 불경기 영향일 수 있겠지만, 자영업자들의 어려운 영업여건을 고려하면 권리금 하락은 바람직한 현상으로 평가할만하다. 권리금이란 무엇이고, 권리금에 대한 현황은 어떠할까? 권리금이란 상가건물에서 영업 하고자 하는 임차인이 직전에 그곳에서 영업을 하고 있던 임차인에게 시설물 인수(시설권리금), 상가건물 위치에 따른 영업상의 이익(바닥권리금), 영업상의 노하우나 거래처 이전(영업권리금)에 대한 대가로 지불하는 금액을 합한 것을 말한다. 건물주에게 지불하는 임대
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 지난 4월 1일 국토부는 정부가 확정 고시한 표준주택공시가격상승률에 비해 각 지자체가 산정한 개별주택공시가격상승률이 비정상적으로 낮게 산정된 지역(1~2% 차이가 일반적이나, 5~8%까지 차이가 나는 지역)인 서울 일부지역과 주택공시 업무를 총괄하는 한국감정원에 대해 감사에 착수한다고 발표했다. 또한 4월 4일 과천시는 “2019년도 공동주택공시가격상승률(23.41%)이 실거래가격상승률(14%)을 크게 상회하여 주민의 세금 부담이 과중하다”며 국토부에 ‘공시가격하향조정요구서’를 제출한다고 밝혔다. 주택보유세와 주택공시가격 공정성 논란 이런 일은 왜 벌어질까? 그리고 이번 한번으로 끝날까? 예를 들어보자. 과천시에 아파트(32평형, 시가 10억원, 공시가격 6억원) 1채 보유자 A, 2채 보유자 B가 있다고 하자. 2019년도 공시가격을 적용해 세금을 계산하면 1주택자인 A씨는 작년보다 약 45만원이 오른 170만원 정도를 내야 한다. 2주택자인 B는 재산세에 종합부동산세를 추가로 내야 하므로 지난해보다 약 440만원이 오른 1300만원 가량 내야 한다(3주택자는 2400만원). 지난해 ‘9·13
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 지난 연말쯤 친한 선배로부터 전화를 받았다. 아내가 상의도 없이 노후대책용으로 약 5억 5000만원을 주고 역세권 5층 상가를 분양받았는데 잘한 결정인지 검토 좀 해달라는 것이었다. 필자는 직업상 이런 종류의 상담을 종종 받는다. 산업화 시대에 태어나 부모공양, 자식 뒷바라지로 앞만 보고 달려 정작 본인들의 노후준비를 전혀 하지 못한 50∼60대 중장년층이 주된 상담고객이다. 상가투자는 과연 노후대책용으로 안전한 것일까. 상가라고 하면 상가와 주택이 혼합된 건물에 있는 상가(상가주택), 아파트처럼 구분등기가 가능한 독립된 상가(구분상가)의 두 종류가 있다. 전자는 상가만을 따로 매매할 수 없는 경우가 일반적이므로 상가투자를 말할 때는 보통 후자를 말한다. 전철역 주변에 밀집해 있는 5∼8층 규모의 전문 상가, 복합 상가(한 건물 내 주거, 업무, 상가가 공존하는 건물), 아파트 단지 내 상가, ‘용산전자상가’처럼 하나의 주제와 관련된 업종을 집단화시킨 형태의 상가(테마상가라고 함)등이 상가투자 대상이다. 부동산 투자 이익은 ‘운영이익’과 ‘자본이익’ 부동산 투자로부터 벌어들일 수 있는 이익은 ‘운영
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장)지난해 ‘9.13.주택시장 안정대책’ 발표 후 집값 상승에 대한 급한 불은 꺼졌지만, 주택 매수․매도시기를 고민하고 있는 사람들은 향후 집값의 향방에 대해 여전히 관심이 높다. 특히 주택가격이 많이 올랐던 2017~2018년 무리하게 대출을 받아 내 집 마련을 한 경우나, 시세에 육박하는 전세보증금을 끼고 집을 산 주택투자자(갭투자)들은 집값 하락에 대한 걱정이 클 것이다. 금년 상반기 주택보유세인 재산세, 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 이전에 과세표준이 되는 큰 폭으로 상승한 주택공시가격이 통보되면 무리해서 구입한 주택을 팔아야 할지, 계속 가지고 있어야 할지에 대한 걱정이 클 것이다. 또한 내 집 마련의 기회를 엿보고 있는 실수요자들은 적절한 구입 시기를 정하기 위해 향후 집값 향방에 대해 관심이 많을 것이다. 향후 2~3년간 집값 횡보 내지 하락 전망, 보유세 부담은 늘어날 것 결론부터 말하면 금년 내내 집값 하락추세가 이어질 것으로 보이고, 2018년 한 해 동안 무려 18% 상승한 서울의 아파트 가격은 그 상승분 이상으로 떨어질 것으로 예상되며 가격이 많이 오른 지역일수록 하락폭도 클 것
(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 정부가 지난 1월 25일 전국 약 22만호의 표준단독주택공시가격을 발표했다. 올해 1월 1일 기준으로전년대비 전국 평균 9.13% 상승한 수치다. 시장․군수․구청장은 오는 4월 30일까지 표준단독주택공시가격을 기준으로 전국 약 418만호의 개별적인 단독주택공시가격을 발표되게 된다. 개별주택공시가격은 정부가 매년 발표하는 주택에 대한 공시가격으로 재산세, 종합부동산세 과세기준이 될 뿐 아니라 건강보험료 부과기준, 기초연금 대상자 선정기준 등 60여개의 행정목적으로 활용되는 등 국민 생활과 밀접한 관계가 있다. 정부는 최근 가격급등 지역과 그간 실거래가격 대비 현실화율이 낮았던 지역은 예년에 비해 상승폭을 크게 하고, 서민부담을 최소화하기 위해 중․저가 주택은 상승폭을 낮게 하였다고 발표하였다. 정부 발표 자료에 따르면 서울의 용산구, 강남구, 마포구는 약 30%이상 상승률을, 관악구 및 강남3구, 경기 성남시 분당구 등이 12%로 전국평균 이상의 상승률을 나타내고 있다. 현행 재산세, 종합부동산세는 공시가격에 공정시장가액 비율과 세율을 곱하여 산정한 다음 급격한 세 부담 증가를 방지하기 위해 세부담상