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[전문가칼럼]주택공시가격 현실화가 성공하려면?

(조세금융신문=양기철 (주)하나감정평가법인 부회장) 정부가 지난 1월 25일 전국 약 22만호의 표준단독주택공시가격을 발표했다. 올해 1월 1일 기준으로 전년대비 전국 평균 9.13% 상승한 수치다.

 

시장․군수․구청장은 오는 4월 30일까지 표준단독주택공시가격을 기준으로 전국 약 418만호의 개별적인 단독주택공시가격을 발표되게 된다.

 

개별주택공시가격은 정부가 매년 발표하는 주택에 대한 공시가격으로 재산세, 종합부동산세 과세기준이 될 뿐 아니라 건강보험료 부과기준, 기초연금 대상자 선정기준 등 60여개의 행정목적으로 활용되는 등 국민 생활과 밀접한 관계가 있다.

 

정부는 최근 가격급등 지역과 그간 실거래가격 대비 현실화율이 낮았던 지역은 예년에 비해 상승폭을 크게 하고, 서민부담을 최소화하기 위해 중․저가 주택은 상승폭을 낮게 하였다고 발표하였다.

 

정부 발표 자료에 따르면 서울의 용산구, 강남구, 마포구는 약 30%이상 상승률을, 관악구 및 강남3구, 경기 성남시 분당구 등이 12%로 전국평균 이상의 상승률을 나타내고 있다.

 

현행 재산세, 종합부동산세는 공시가격에 공정시장가액 비율과 세율을 곱하여 산정한 다음 급격한 세 부담 증가를 방지하기 위해 세부담상한제를 적용하여 과세한다.

 

총 보유세 상승 제한액은 1가구 1주택 자는 전년대비 50%이나, 2주택자는 200%, 3주택 이상자는 300%로 다주택자 보유세 부담은 큰 폭으로 늘어날 전망이다.

 

과세행정에 있어 공정시장가액비율과 세부담상한제가 정책적인 측면이라면, 공시가액은 공평과세의 시작점에 불과한 기초자료이므로 부동산의 지역별, 가격대별, 종류별로 형평성 있게 산정되어야 한다는 것은 지극히 당연한 일이다.

 

따라서 공시가격을 시장에서 거래되는 가치를 반영하고 부동산의 지역별, 가격대별, 종류별 불균형을 시정하겠다는 정부의 정책방향은 옳은 방향이라고 평가할 수 있다.

 

그렇다면 과거에는 이런 시도가 없었을까?

 

과거 참여정부시절인 2005년에도 3년 후 시가대비 90%를 목표로 토지 및 주택에 관한 공시가격 현실화를 추진한 적이 있다. 결론부터 말하면 이 정책은 불과 2년 정도 진행되다가 흐지부지 되고 말았다.

 

지역사회 여론주도층인 고가 부동산 소유자들의 민원, 지역여론 주도층에 휘둘릴 수밖에 없는 지방자치단체의 반대, 보수언론을 중심으로 한 세금폭탄론 등에 의해 정책은 추진동력을 잃고 말았다.

 

전체 중 상승률이 높은 시가 15억 이상인 주택비중은 비록 적지만(전체 중 1.7%) 여론 형성에 많은 비중을 차지하고 있다는 점, 다른 세금과 달리 부동산 관련 세금은 눈에 보이는 세금이어서 상승에 무척 민감한 특성이 있다.

 

지금은 잠잠하지만 실제로 과세가 되는 시점에서는 많은 민원이 예상된다. 때문에 이번 정책 역시 부자증세로 인식되지 않도록 충분하고도 지속적인 설명을 통해 납세자의 이해를 구하는 과정이 선행되어야 성공할 수 있을 것이다.

 

주택공시가격을 실제 시세에 맞추어 현실화시키려면 실제 시세의 100%가 아니라 60∼70%를 목표치로 설정할 필요가 있다. 시가수준만큼 공시가격을 올린다는 것은 현실적으로 불가능하며 바람직하지도 않다.

 

우리나라 주택시장은 불완전하고 특히 거래가 빈번하게 이루어지지 않는 시기에는 정확한 시가를 파악한다는 것이 사실상 불가능에 가깝다. 또한 공시가격의 특성상 시가상승분과 하락분을 적극적으로 반영한다면 공시가격의 안정성을 해칠 수 있다.

따라서 절대적인 시가반영율보다 형평성이 주택의 종류별, 지역별, 가격대별 형평성에 정책의 주안점을 두어야 한다.

 

주택공시가격 현실화는 3∼4년을 목표로 점차적으로 상승시키되 일관되게 추진할 필요가 있다. 일관되지 않고 특정연도에만 집중적으로 현실화를 시킬 경우 기초연금 및 기초생활보장급여 등 각종 복지혜택의 경계에 있었던 주택소유자들에게 선의의 피해를 줄 수 있기 때문이다.

 

‘같은 처지 같은 부담’, ‘다른 처지, 다른 부담’ 이라는 과세의 수평적 및 수직적 형평성 이론은 부동산에서도 예외일수 없다.

 

주택소유자와 토지소유자, 상가소유자, 공장 소유자 등 다른 종류의 부동산과의 조세형평성은 제대로 지켜지고 있는지. 주택의 다른 형태인 아파트 소유자, 연립 및 다세대주택 소유자와의 과세 형평성은 지켜지고 있는지도 의문이다.

 

정부는 1.25. 표준단독주택가격을 공시하면서 단독주택 시가반영율 51.8%, 공동주택 68.1%로 발표한 바 있다. 과연 공동주택의 시가반영율이 68.1%나 될까? 혹 평균의 오류는 아닌지 의문이다.

오는 4월 30일에 발표되는 공동주택 공시가격을 주시해봐야 하는 이유이다.

 

 

 [프로필] 양 기 철

 (주)하나감정평가법인 부회장

 감정평가사/경영학박사

 가천대학교 겸임교수

 

 

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