(조세금융신문=고승주 기자) 수천명의 납세자들이 지방자치단체를 상대로 경매로 산 부동산의 취득세를 돌려달라고 요구하고 있다.
이유는 취득세를 더 냈다는 것. 당국은 그간 경매 부동산도 일반 매매처럼 4.0%의 취득세율을 매겼다. 하지만 2016년 6월 23일 대법원에서 행정결정으로 매각되는 부동산은 2.8%의 취득세율을 물려야 한다고 판결내리면서 상황이 달라졌다.
행정결정처럼 공권력이 동원되는 경매 부동산도 2.8%의 세금을 내는 것이 맞다는 주장이 제기된 것이다. 지난 5월 16일, 조세심판원이 이같은 납세자의 요구를 수용하는 듯하더니 돌연 11월 2일 이를 번복하면서 납세자의 혼동이 커지고 있다. 과연 경매 부동산의 취득세율은 2.8%일까, 4.0%일까.
최초취득, 관건은 권리승계유무
지난 2016년 6월 23일 취득세의 개념이 부분적으로 무너지는 대법원 판례가 나왔다.
대법 2016두34783은 소유권 보존등기, 이전등기는 부동산 취득세율을 정할 때 중요한 게 아니라고 선을 그었다. 대신 대법원은 최초 취득의 본질을 생각해볼 것을 제안했다.
최초 취득의 본질은 건물을 새로 짓는 것이 아니라 등기상 권리가 완전히 백지장에서 새로 시작하는 것을 뜻한다는 것이다. 만일 권리승계가 전혀 이뤄지지 않으면, 이 또한 최초 취득에 해당한다고 대법원은 설명했다.
해당 판결에서 문제의 대상이 된 부동산은 토지수용위원회의 행정결정에 의해 팔린 토지(수용재결에 의한 토지)로 법률에 따라 기존 권리가 깔끔히 말소되는 부동산이었다. 다른 토지들 역시 토지수용위원회 결정에 따라 수용결정이 나면 권리가 말소된다.
지방자치정부는 해당 토지는 기존 주인에서 다른 주인에게 넘어가 소유권 이전이 발생했으므로 최초취득이 아닌 일반매매로 보아야 한다고 주장했지만, 권리승계 유무가 중요하다는 대법원의 판단을 수용할 수밖에 없었다.
그리고 행정결정으로 팔린 토지의 취득세율은 4.0%에서 2.8%로 낮아졌다.
이 판결이 다시 빛을 보게 된 것은 지난해 말의 일이었다. 한 납세자가 행정당국의 강제처분+기존 권리의 소멸, 이두 가지를 근거로 경기도를 상대로 행정심판청구를 제기한 것이다.
납세자는 자신이 산 경매 부동산은 채권자나 채무자의 의도와 무관하게 행정당국의 압류 등에 의해 매매됐으며, 경매 이후 승계된 권리가 없다고 주장했다.
그러니 경매 부동산도 수용재결 토지처럼 일반매매(취득세율 4.0%)가 아닌 원시취득으로 보아 2.8%의 취득세율을 물려야 한다고 강조했다. 외형적으로는 대법 2016두34783의 수용재결 토지 문제와 비슷해 보였다.
조심 2018지0309의 개심
조세심판원은 지난 5월 16일 납세자가 제시한 경매 부동산을 최초취득으로 보았다(조심 2018지0309). 일단 물건자체가 좋아 보였다. 다툼의 대상이 된 경매 토지는 지상권, 지역권, 임차권 등 담보물권 외 설정된 권리가 없었다.
경매만 거치면 새것처럼 깔끔히 권리내역이 정리되는 토지였다.
법령미비도 혼동을 야기하는 대목이었다.
대법 2016두34783에서 행정심판으로 판매된 토지를 최초취득이라고 판단한 것은 2017년 7월 26일 이전 적용되는 옛 지방세법 제6조 제1호에는 행정결정으로 팔린 땅이 최초취득(원시취득)인지에 대한 구체적인 정의가 없었기 때문이다.
지방자치단체에서는 경매 부동산에 대해 대법원이 승계취득이라고 판단을 내려왔고, 그 근거로 대법 2000다34822, 대법 85누736, 대법 91다3703, 대법90누6101, 대법 87누941 등을 제시하며, 1977년 이후 경매부동산 취득세율은 일반매매와 동일하게 적용했다고도 주장했다.
그러나 조세심판원은 경매 부동산의 취득세율이 지방세법에 구체적으로 규정되지 않았기에 학문상 다수설을 따라야 하고, 그러므로 대법 2016두34783을 들어 모든 경매 부동산이 최초취득이 맞다고 결정내렸다.
하지만 이는 지난 11월 2일 조심2018지1096에서 180도로 뒤집혔다. 심판원 스스로 혼동이 있었다고 말하는 대목은 두 곳이다.
첫째, 경매는 행정결정의 결과물은 아니다.
대법 2016두34783이 판결한 행정결정에 의한 ‘양도’되는 토지와 경매로 ‘대리매매’되는 토지는 성격 자체가 다르다. 경매의 근거는 민사집행법에 두고 있다.
기본적으로 돈을 꾼 사람이 멋대로 재산을 처분하거나 은닉해돈을 빌려준 사람에게 손해를 입히거나, 돈을 빌려준 사람이 마구잡이로 빚진 사람이 재산을 처분해 돈을 꾼 사람의 생계를 어렵게 하는 것을 막는데 취지를 두고 있다. 경매도 행정결정처럼 공권력이 동원되는 것은 같지만, 빚을 갚기 위해 개인이 재산처분을 해야 하는 상황에서 국가가 대리매매를 담당하는 수준에 불과한 것이다.
반면, 행정결정에 의한 ‘양도’되는 토지는 공익사업 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 토지수용위원회 재결로 판매된 땅으로 투입되는 공권력의 정도가 다르다.
둘째, 경매에도 다수의 권리승계가 이뤄진다.
경매가 말소주의인 것은 사실이며, 압류, 가압류, 저당권, 경매개시결정등기보다 후순위의 권리들은 유치권을 제외하고 경매 후 사라진다. 그러나 가압류, 저당 잡히기 전 맺은 지상권, 지역권, 전세권, 가등기, 가처분, 임차권 등의 권리는 경매 부동산을 사는 사람에게 승계된다.
조세심판원 관계자는 “다툼이 된 땅이 아파트나 오피스텔처럼 전세권이 걸려 있었다면, 승계취득으로 보았을 것”이라며 “대법원 판례를 오판한 부분이 있었다”라고 말했다. 이어 “조세심판원은 세법에 대한 행정심판을 다루는 기관이긴 하나, 민법의 영역에 속한 경매에 대해 다소 어두웠던 것은 사실”이라며 “지방자치단체가 제시한 대법판례에 대해 검토가 부족했었다”고 설명했다.
승계유무 아닌 세법영역에서 재검토
조세심판원의 번복에도 쟁점은 쉽사리 가라앉지 않는 모양새다. 이미 전국 지방자치단체로 경매 부동산 취득세를 돌려달라며 수천 건의 청구가 접수됐기 때문이다.
경매 부동산 취득세율로 조세심판원에 제기된 심판청구는 700건, 경기도에 제기된 경정청구는 2400여건에 달한다. 전국 지방자치단체에 제기된 경정청구는 수천 건에 달하고, 최대 2만 여명이 이 문제를 가지고 이의를 제기할 수 있는 상황이다.
경기도 세무심사팀 최원삼 팀장은 “경매 부동산은 권리가 승계된다는 것이 민법학계의 공통된 의견이며, 1977년 이후 일반매매와 동일한 취득세율을 적용받아 왔다”며 “수십년간 유지된 조세안정성을 흔들고 납세자에게 혼동을 주는 일이 줄었으면 한다”고 말했다.
법무법인 조앤김 김용주 변호사는 경매 부동산 취득세율과 관련된 쟁점은 승계취득이 아니라고 지적한다. 그는 경매 부동산 취득세 불복 청구를 수임한 상태다.
대법 2016두34783에서 행정결정 토지를 최초취득이라고 판단하게 된 계기는 2017년 7월 26일 이전 적용되는 옛 지방세법 제6조 제1호에서 최초취득에 대한 구체적인 정의가 없었던 탓이다.
김 변호사는 이를 근거로 경매 부동산 취득세율은 경매 부동산의 권리승계 유무의 영역에서 다툴 것이 아니라 세법의 영역에서 다시 재계산돼야 한다고 강조했다. 이 경우 행정당국은 경매부동산이 왜 최초취득이 아닌지 입증해야 하는 처지에 몰릴 수 있다.
반면, 납세자 입장에서는 그간 경매 부동산 취득세율 논란을 이끌어 왔던 대법 2016두34783의 승계취득에 대한 법리를 부분적으로 포기해야 한다는 것은 큰 부담이 될 수 있다.
특히 권리승계의 유무가 최초취득의 기준이 아니라면, 새로운 기준을 제시해야 하는데 이 경우 공권력에 의해 매매되는 부동산을 모두 최초취득이라고 보아야 하는지에 대한 논란도 벌어질 수 있다.
또한, 취득세율은 거래대상에 따라 세율이 달라지지 않고, 거래방식의 유형에 따라 세율이 달라지기에 민법 영역에서의 법리를 배제할 수 있을지도 관건이다.
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