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[예규·판례]쟁점주택의 환산가액을 적용 양도세 과세처분은 잘못

심판원, 당해 등기권리증에 기재된 과세시가표준액을 취득가액으로 경정결정 해야

(조세금융신문=김종규 기자) 조세심판원은 등기소에 접수된 등기권리증이 소득세법(제114조 제7항)상의 ‘그 밖의 증명서류’에 해당하고 그 등기권리증에 기재된 과세시가표준액이 쟁점주택의 취득가액으로 추정된다고 판단했다.

 

이에 따라 심판원은 처분청이 쟁점주택의 환산가액을 적용하여 2011년 귀속 양도소득세를 부과한 처분은 등기부기재가액을 취득가액으로 하여 경정결정 해야 한다는 심판결정례를 내놓았다.

 

청구인은 주택신축판매업자인 청구인은 1994.12.28. 000외 1필지에 신축 분양한 연립주택 5호(101호 및 302호:2000.7.12. 분양완료, 103호, 301호 및 402호: 미분양) 중 미분양주택(3호)을 보유해 오다, 2005.8.19. 미 분양된 103호(대지 지분 62.380㎡, 건물면적 110.4㎡,)를 포함한 3호(세대)를 000에 임대사업자로 등록(2015-000임대사업자-2288, 2005.12.15., 209-90-6****)하고 임대업에 사용하다 2011.2.21. 쟁점주택을 000원에 매도하였으나 양도소득세를 무신고 하였다.

 

처분청은 쟁점주택의 양도가액을 등기부 상 기재가액인인 000원, 취득가액을 환산취득가액인 000원으로 각 결정하여 2018.3.9. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 000원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복, 2018.5.31. 심판청구를 제기하였다.

 

심판청구 자료에 따르면 청구인은 1994.12.28. 건물이 준공되어 등기를 함에 있어 000에서 건물의 취득가액을 결정하기 위하여 실지로 건축에 투입된 비용의 제시를 요구함에 있어 토지의 경우 공증된 서류를 제출하였고 건축비의 경우 직영건축비를 제시하였으나 000은 토지는 계약서상 금액을 채택하고 건물은 기준시가를 적용하여 과세표준을 000원으로 지방세를 결정·과세한 바 있으므로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다는 것이다.

 

또 청구인은 준공이 끝난 주택은 분양이 되지 않아 각자의 지분에 따라 소유권이전등기를 하였고 청구인은 쟁점주택을 임대사업으로 전환하여 임대하여 오던 중 자금사정으로 원가이하인 000원에 처분하였다. 따라서 청구인은 쟁점주택 등기권리증에 표시되고 취·등록세 과세표준가액인 000원을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장했다.

 

그러나 처분청은 청구인이 제시한 등기권리증상 시가표준액은 취득세 등록세 도시계획세 등 자산의 가액을 과세표준으로 하는 지방세의 과세표준이 되는 가액의 기준일 뿐, 청구주장과 같이 취·등록세 신고 시 실지취득가액을 반영하였다고 단정할 수 없으며, 지방세 과세표준액을 뒷받침할 근거가 없으므로 양도소득세 결정시 그 가액을 실질 취득가액으로 적용할 수 없다는 것이다.

 

또 처분청은 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부도급계약서·대금지급내역 등 기타 증비서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당된다고 볼 수 있으므로 토지건물의 기준시가산정(소득세법 시행령 제164조 7호) 및 추계결정 및 경정(소득세법 시행령 제176조의2)을 적용하여 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다는 의견을 냈다.

 

한편 조세심판원은 처분청이 이 건 과세 전에 사전안내 할 때나 과세 할 때 양도소득세 및 세액을 결정·통보하는 절차를 진행하지 아니한 것으로 나타났다. 또 1994.12.28. 000에 접수된 등기권리증이 소득세법 제114조 제7항의 ‘그 밖의 증명서류’에 해당하고 당해 등기권리증에 기재된 과세시가표준액 000원이 쟁점주택의 취득가액으로 추정되는 점 등에 비추어 이 건 과세 시 처분청이 쟁점주택의 환산가액을 적용하여 과세한 부과처분은 잘못이 있다고 심리판단, 경정결정(조심2018서2974, 2018.11.15.)을 내렸다.

 

청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다.

①청구인은 1991.12.28. 주택신축판매업자로 사업자등록을 하고 1994.12.28. 000외 1필지에 신축하여 분양한 연립주택(5호)중 미분양 주택(3호)을 보유해 오다 2005.8.19. 미분양된 쟁점주택을 포함한 3호(세대)를 000에 임대업자로 등록(2015-000임대사업자-2288, 2005.12.15., 209-90-6****)하고 쟁점주택 양도일 전까지 임대사업에 사용하다 2011.2.21. 쟁점주택을 000원에 매도하였으나 양도소득세를 무신고 하였다.

 

②처분청은 쟁점주택의 양도가액은 등기부상 기재가액인 000원으로, 취득가액은 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 번문 및 제1호에서 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·도급계약서·대금지급내역 등 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에 해당된다고 보아 환산취득가액인 000원으로 각 결정하여 2018.3.9. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 000원을 결정·고지하였다.

 

③청구인은 쟁점주택의 취득가액으로 인정해 달라며 000에 접수(접수일 1994.12.28., 접수번호51843)된 부동산 소유권등기권리증을 제출한 바, 동 권리증을 보면, 등기권리증 표지에 103호로, 등기목적은 ‘소유권보존’으로, 신청인은 ‘청구인’으로, 부동산 표시 중 전유부분 건물표시에는 4층 402호 110.4㎡라고 각각 기재되어 있으며, 취·등록세 부동산 과세시가표준액은 000원으로 기재되어 있다.

 

④또한 청구인은 조세심판관회의(2018.10.4.)에 참석하여 쟁점주택의 토지가액 000원은 공증가액이 존재하고, 건물은 등기부 기재가액이 ㎡당 000원인바, 이는 건설부가 1994.4.26. 고시(건설부 고시 제1994-132호)한 1994년 표준건축비가 ㎡당 000원이고, 한국감정원이 고시한 1994년 표준건축비가 ㎡000원이고, 한국감정원이 고시한 1994년 연립주택에 대한 감정표준건축비가 000원인 점에서 쟁점주택의 등기권력증상의 기재가액(000원)이 신뢰할 수 있는 쟁점주택의 취득가액이라고 주장하였다.

 

[관련법령]

▲소득세법 제100조(양도차익의 산정)

▲소득세법 시행령 제176조의 2(추계결정 및 경정)          

 

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