(조세금융신문=고승주 기자) 땅은 우리나라에서 가장 사랑받는 자산이다. 그러나 심각한 함정이 있다.
우선 땅값 자체가 매우 높다. 보수적으로 잡아도 OECD국가의 두 배 이상이다.
물론 경제가 성장하면서 땅값도 같이 오른 것 아니냐고 생각할 수 있지만, 한국의 땅 값은 국민총생산 상승률보다 더 높게 올랐다.
한정된 재화를 고정된 소수가 과점하고 있고, 수요는 지속적이지만 대체재가 없는 상황에서 공급이 제한될 때. 재화의 가격은 오른다. 나중에 진입하는 사람일수록 기회를 잃게 되고 이는 수요 폭증을 일으켜 추가적인 가격 상승이 일어난다. 우리나라의 땅값이 그렇다.
이 기이한 상승세의 원인은 정부다. 국내 대다수의 학자들은 정부가 금융으로 자금흐름을 조정하고, 토지공사를 통해 공급량을 조절하는 등 인위적으로 땅값 붐을 조장했다는 것에 대해 동의하고 있다.
이진순 전 KDI원장은 조세재정연구원 연구보고서를 통해 이를 ‘거대한 투자에 의한 권력극대화’라고까지 비판했다.
땅값 상승에는 세금도 한몫했다.
땅에 대한 세금은 공장용지, 골프장 등 오락용 부지, 상가 등 사업용 토지, 비사업용 토지로 나뉜다.
공장용지는 종부세 대상에서 제외되고, 재산세 중에서도 개인주택보다 더 낮은 세율을 적용받는다. 그런데 1964년~2013년 시계열표를 보면 가격은 공장부지가 가장 높게 뛰었다.
골프장 등 오락용 부지는 재산세 중과대상이나 종부세 대상은 아니며, 상가 등 사업용 토지도 종부세 세율체계에서 우대를 받으며, 비사업용토지 정도가 주택보다 약간 더 내는 정도다.
그 결과 2014년 기준 기업 상위 1%가 가진 땅은 860조2620억원 어치나 된다. 개인 1%는 316조8180억원에 달한다. 비중은 기업이 전체 기업의 75.2%, 개인이 26.1%다. 상위 1%가 가진 땅은 전체의 절반가량이 되는데, 개인의 경우 땅을 한 뼘도 못 갖는 경우가 절반이 넘는다.
주택의 경우 기업 1%는 105조5060억원 어치, 개인 1%는 154조2770억원어치 였는데, 단순 합산해보면 상위 1%가 보유하는 부동산 자산 중 땅이 주택보다 4.5배 더 높다. 생산에 직접적 관여하지 않는 땅에 과도한 돈을 붓는 것은 그 자체로 재화의 낭비를 가져온다.
하지만 땅의 신화는 영원할 수 없다.
앞으로 경제성장률은 3%대를 넘기기 어려울 것이고, 2030년이 넘어가면 부양인구의 축소로 점차 수요도 줄어들 것이다. 서울인구 1000만명도 깨졌다. 고령층이 급증하는 인구절벽에 다다르면 수요가 줄고, 수요가 줄면 부동산 신화도 끝난다.
그래도 기업에는 타격이 없을 것이다. 리츠회사가 아닌 이상, 자산 평가에는 영향을 미칠지 몰라도 땅이 매출(생산 및 영업능력)에 영향을 주는 건 아니기 때문이다. 자산가들도 마찬가지다. 보유하는 동안 땅값은 그들의 현금흐름에는 영향을 미치지 않기 때문이다.
심각한 건 대출 끼고 집을 산 서민들이다. 이들은 현금흐름에 바로 영향을 받기 때문에 하우스 푸어로 전락할 수 있다.
과연집 없는 이들에게는 기회가 주어질까? 아니다. 저세율로 소수 과점이 유지된다면 여전히 그들에게 내 집 마련은 꿈같은 이야기일 것이다.
그래서 선진국들은 주택용은 싸게, 상업용과 공급용은 비싸게 세금을 물린다. 소수의 과도한 점유를 막고, 주거목적 보유를 늘리기 위해서다.
이러한 문제를 볼 때 종합합산과세대상에만 부분적으로 세율을 올린 올해 세법개정은 충분한 대안이되기 부족하다. 당장은 느리더라도 한 보 옮기는 게 해법일 수 있다. 하지만 위기의 시간이 점점 가까와지고 있다. 대책이 늦을수록 피해는 클 수밖에 없다.
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