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[전문가칼럼]부동산임대업 사업자, 2017년 귀속 종합소득세 절세전략 Tip은?

 

(조세금융신문=오종원 한국재무포럼 연구소장·회계사) 2017년 귀속 종합소득에 대한 신고시기가 다가온 듯하다.


필자가 부동산임대업을 영위하는 사업자들로부터 자주 상담받은 내용 중 종합소득세 신고시 유익한 사례 세 가지를 소개하고자 한다.


1. 1주택을 소유하는 자의 주택임대소득 비과세요건
1주택을 보유하는 자가 주택을 임대하고 수령하는 주택임대소득(월세)에 대하여는 소득세를 비과세하는바 여기서 비과세대상 ‘주택임대소득’은 다음 요건을 ‘모두’ 갖춘 주택을 말한다.


첫째, 1주택을 보유하여야 한다.
이 경우 주택수는 다음과 같이 계산한다.
1. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.


2. 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.


3. 임차 또는 전세받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세받은 주택을 임차인 또는 전세받은 자의 주택으로 계산한다.


4. 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산한다.


둘째, 해당 주택이 ‘고가주택 및 국외에 소재하는 주택’이 아니어야 한다.
이 경우 “‘고가주택’이란 과세기간 종료일(2017년 12월 31일을 말함) 또는 해당 주택의 양도일 현재 기준시가가 9억원을 초과하는 주택”을 말한다.


<핵심예규>
- 비과세 주택임대소득을 적용함에 있어, 구분등기된 상가와 주택이 연접되었으나 벽을 철거하여 1세대가 하나의 주거공간으로 실제 사용하는 경우에는 이를 1주택으로 판단함(소득세과-1241).


- 오피스텔 소유자(다른 주택은 보유하지 않음)가 해당 오피스텔을 임대함에 있어 임차인이 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 경우에도 오피스텔이 비과세 임대주택요건을 갖춘 경우 비과세임대소득에 해당함 (서면인터넷방문상담4팀-1856).


<사례1>
2017년 12월 31일 현재 기준시가가 9억원인 아파트 1채를 보유하고 있는 나임대씨가 2017년(2017.1.1.~12.31.) 귀속 임대수입(월세) 1800만원을 임차인으로부터 수령시 비과세함.


2. 소규모 주택 임대소득자의 비과세요건
상기 ‘1’에서 설명한 1주택을 소유하는 자의 주택임대소득 비과세요건에 해당하지 않더라도 해당 과세기간(2017.1.1.~12.31.)에 ‘주택(주거용 건물) 임대업’에서 발생한 수입금액(월세)의 합계액이 2000만원 이하인 자의 주택임대소득도 비과세대상이다.

 

따라서 2017년도에 기준시가가 9억원을 초과하는 고가주택을 임대하고 수령한 월세의 합계가 2000만원인 경우에도 비과세 한다는 의미이다.

 

<사례2>
2017년 12월 31일 현재 기준시가가 12억원인 아파트(고가주택)

1채를 보유하고 있는 나임대씨가 2017년(2017.1.1.~12.31.) 귀속 임대수입(월세) 1800만원을 임차인으로부터 수령시 비과세함.

 

3. 부동산임대사업 등 공동사업을 영위하기 위하여 조달한 차입금의 이자비용은 종합소득세 신고시 필요경비로 인정될 수있을까?


필자가 부동산임대업을 영위하는 개인사업자들로부터 상담 받은 내용 중 가장 많이 혼동해하는 부분이 있어 한 가지 소개하고자 한다.

 

부동산임대업을 공동으로 영위하기 위해 상가 등을 구입시 금융기관으로부터 대출받은 차입금에 대한 지급이자가 종합소득세 신고시 필요경비로 인정받을 수 있는지 궁금해하는 임대업자가 많다.


현행 행정해석(서면법령소득-1135)에 의하면 거주자가 공동 사업에 출자하기 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 없는 것이며 ‘출자를 위한 차입금 외에’ 당해 공동사업을 위하여 차입한 차입금의 지급이자는 당해 공동사업장의 필요경비에 산입할 수 있는 것으로 해석하고 있다.


따라서 거주자가 부동산임대업을 최초로 개시하기 위해 상가 취득시 차입한 차입금에 대한 이자비용은 부동산임대사업에 출자하기 위하여 발생하는 자금조달에 따른 차입금의 지급이자에 해당한다.

 

다시 말하면 ‘부동산임대사업자 등록’ 이후에 발생하는 사업관련 운영경비성격이 아니므로 필요경비에 산입할 수 없는바 부동산임대업에 관심있는 독자들은 유익하게 활용하시기 바란다.

 

[프로필] 오 종 원
• 한국재무포럼(kf-2.org) 연구소장
• 한국재무경영원 비영리법인/연구개발(R&D) 세무회계 전문위원
• 금융기관 본점 VIP센터 상속/증여 Tax-Planning 세무고문
• 국무총리실 산하 조세심판원, 사법연수원생 대상 출강
• 2009년 교육과학기술부장관 표창(연구개발 세무회계 발전공로) 

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