2018.12.10 (월)

  • 맑음동두천 2.4℃
  • 맑음강릉 4.1℃
  • 맑음서울 1.4℃
  • 맑음대전 2.1℃
  • 맑음대구 3.1℃
  • 맑음울산 7.0℃
  • 맑음광주 5.4℃
  • 맑음부산 10.1℃
  • 맑음고창 2.0℃
  • 구름많음제주 8.6℃
  • 구름조금강화 1.3℃
  • 맑음보은 2.0℃
  • 맑음금산 1.9℃
  • 구름많음강진군 6.0℃
  • 구름조금경주시 5.9℃
  • 맑음거제 5.8℃
기상청 제공

[예규·판례]채무변제 대가로 취득한 부동산의 취득가액 입증

(조세금융신문=정종희 회계사) 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다(소득세법 제 97조 제1항).


1. 취득가액. 다만, ㉮목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 ㉯목의 금액을 적용한다.

㉮. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 ㉯. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산 가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것


양도소득세는 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 차감한 순양도차익에 대해 과세가 되는데 취득가액을 얼마로 볼 것이냐가 실무적 쟁점이 되는 경우가 많다.


일반적인 매매로 취득한 경우라면 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액 즉, 취득하는데 실제 지출된 금액이 되며 취득 가액의 확인이 안 되거나 매매 이외 취득 거래의 경우에는 법률에서 달리 규정하고 있다.


상속 및 증여로 취득한 경우에는 실제 지출된 금액이 없으므로 취득 당시 자산의 상 · 증법상 시가 등(매매사례가액, 감정평가금액, 보충적평가금액 등)을 실지거래가액으로 본다(소득세법시행령 제163조 제9항).


2006년 말 이전에는 고가주택, 비사업용 토지 등이 아닌 일반적인 부동산은 기준시가를 기준으로 양도소득세를 과세하였기 때문에 취득금액의 확인이 안 되는 경우가 종종 있다. 이 경우에는 취득 당시 매매사례가액 또는 감정평가금액이 확인된다면 해당 금액을, 확인되지 않는다면 취득 당시 기준시가를 환산하여 취득가액으로 본다(소득세법시행령 제176조의2 제2항및 제3항).


취득가액 외 양도소득의 필요경비는 그 취득가액이 실지거래가액인지 여부에 따라 다음의 금액을 합하여 계산한다(소득세법 제97조 제2항).


1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우 : 해당 실지거래 가액, 자본적지출금액, 양도비 등

2. 취득가액을 매매사례가액, 감정평가금액 및 환산가액 등에 의하는 경우 : 해당 금액, 기준시가 개산공제액(부동산의 경우 기준시가의 3% 등)


위 규정은 취득가액을 실지거래가액으로 한 경우 기타 필요 경비도 실지 지출한 금액으로 한다는 취지이다. 위 규정을 적용할 때 주의할 점은 상속 및 증여로 취득한 경우에는 자산의 시가 등(매매사례가액, 감정평가금액, 보충적평가금액 등)을 실지거래가액으로 보기 때문에 기타 필요경비는 자본적지출 금액 및 양도비 등이 적용되는 점이다.


한편, 채권자가 채무자로부터 채권의 변제를 현금 등이 아닌 양도소득세 과세 대상 자산으로 변제를 받는 경우가 있는데 아래 사건은 채권자가 채무변제에 의한 자산의 취득금액과 관련된 사례이다.

 

◆조세심판원 “채무 변제한 금액의 일부만 확인되므로그 취득가액은 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 보아야 함”


-사건 경위-
1. 조OO가 사채권자에게 채무불이행이 발생하여 조OO의 연대보증인인 청구인의 父를 대신하여 청구인이 대위 변제함
2. 청구인과 조OO 사이에 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하여 청구인이 소유권 취득함.
3. 처분청은 대위변제한 금융거래내역 등이 불분명하여 기준시가를 환산한 가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 경정 처분함.


-조세심판원 판단-
조세심판원은 아래와 같은 판단으로 청구인의 심판청구를 기각하였다.
① 청구인이 채무변제를 한 금융거래내역상 수취인에 대한 내역이 누락되는 등 불분명한 점,
② 청구인이 제시한 인근 토지 매매사례는 쟁점토지의 지목(임야)과 다른 공장용지인 점,
③ 청구인이 쟁점토지를 취득한 날에 청구인의 父가 쟁점토지의 분할 전 일부 필지를 취득하였으며 이는 청구인의 父가 일부 채무변제로 받은 것으로 보이는 점,
④ 채무변제 쟁점토지를 취득하였음을 입증할 계약서가 제출되지 않은 점,
⑤ 이상의 사실관계를 종합하여 판단하건데 쟁점토지의 취득가액은 불분명한 것으로 보아 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 보는 것이 적절함.
참고 : 조세심판원-2017-부-3548(2017.11.07)


◆필자 주
위 사건의 청구인이 쟁점토지를 취득한 과정은 청구인이 청구인의 父와 함께 채무변제를 하였음에도 불구하고, 청구인이 채무변제를 모두 한 것으로 하여 청구인의 父로부터 쟁점 토지 일부(청구인의 父가 대위변제한 비율 상당)의 상속 또는 증여에 의한 잠재적 부담세액을 회피하고자 한 것으로 추정된다.


채무변제에 의한 자산의 취득은 일반적인 취득거래가 아니기 때문에 이를 실지거래가액으로 하기 위해서는 채무 변제한 금액에 대한 금융거래 내역 등 객관적인 입증이 있어야 할것이다.

 

[프로필] 정 종 희
• 대주회계법인 공인회계사

관련기사







배너


배너




[시론]부동산시장의 안정화와 부동산세제
(조세금융신문=홍기용 인천대 경영대학장) 우리나라의 부동산은 지금까지 꾸준히 올라만 갔다. 추세적으로 내려간 적은 없다. 물가수준 등 여러 요인에 의거 영향을 받았을 것이다. 장기적으로는 어쩌면 당연하다. 그러나 최근에는 부동산 중에서 특히 주택의 가격이 서울 및 특정지역을 중심으로 매우 폭등하였다. 이러니 국민들은 부동산에 대해 관심이 클 수밖에 없다. 주택보유자입장에서나 무주택입장에서도 마찬가지이다. 주택은 모든 사람들의 필수재이지만, 아직도 무주택비율이 매우 높은 비율을 차지하고 있다. 주택가격의 폭등은 무주택자를 더욱 힘들게 하여 사회적 문제가 될 수 있다. 정부는 강력한 대책을 수시로 내놓고 있다. 부동산가격은 기본적으로 수요와 공급의 경제법칙에 의해 영향을 받는다. 서울 및 특정지역의 주택은 수요가 많지만 공급은 늘 부족하다는 지적을 받고 있다. 이러한 지역은 인기가 있기 때문이다. 사람은 돈이 많이 생기면 좋은 지역에서 살기 바란다. 이에 반해 여러 사정상 경제형편이 어려워지는 사람은 가능하면 좋은 지역을 떠나기 주저한다. 따라서 수요공급의 법칙에 의거 인기있는 특정지역의 주택가격은 상승하는 경향이 강하다. 이러한 사정에도 불구하고 세금
[저자와의 만남] 이중장 세무사, '부동산 임대업·매매업 및 주택신축판매업의 세무 실무 ' 출간
(조세금융신문=구재회 기자) 부동산 임대업과 관련한 종합소득세, 양도소득세 감면, 종부세, 재산세, 취득세까지 다룬 범(凡)부동산 서적이 출간됐다. '부동산 임대업·매매업 및 주택신축판매업의 세무 실무‘가 그 주인공. 부동산 세금에 관한 거의 모든 정보와 세금제도를 낱낱이 파헤친 종합 서적은 사실상 국내에서 처음이다. 저자 이중장 세무사는 세무 업무를 하면서 정보에 대한 부족함을 느꼈고 실무자를 위한 업무 지침서를 만들어야겠다는 생각에서 집필을 시작했다. 특히 실용적이며 범용적인 양도세, 상속·증여세, 취득세 등은 수험 공부에는 비중이 다소 적은 편이지만 실무에서는 활용도가 굉장히 높다. 이 책은 2014년 초판, 2016년 개정판 이후 2년만에 출간됐다. 초판 및 개정판은 큰 호응을 얻었고 독자로부터 많은 문의도 이어졌다. 하지만 스스로 부족하다고 느끼며 개정증보3판을 출간하게 되었다. 지난 10월 29일 책이 출간한 뒤 다망한 와중에 조세금융신문 본사에서 만난 이중장 세무사는 다소 긴장한 듯 보였지만 1500페이지에 달하는 무거운 책을 든 그의 얼굴에선 자긍심이 느껴졌다. “양도소득과 사업소득을 잘못 구분해 과세를 하는 경우가 많다. 부동산