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[예규·판례]회수불가능 임대보증금 감액된 배당금으로 평가 타당

심판원, 상속개시일 현재 회수불능 쟁점임대보증금 재조사 경정결정해야

(조세금융신문=김종규 기자)  조세심판원은 상속개시일 현재 쟁점임대보증금의 전부 또는 일부가 회수불가능한 경우에 해당하였다는 청구주장이 신빙성이 있다고 판단했다. 이에 따라 심판원은 상속개시일 현재 쟁점임대보증금액 중 회수불가능 금액을 재조사하여 과표와 세액을 경정 결정하는 것이 타당하다는 심판결정례를 내놓았다.   

 

청구인들은 2015.12.1. 사망한 000(이하 피상속인이라 한다)의 상속인들(배우자 및 자녀들), 피상속인과 청구인 0002009.9.4. 000(이하 쟁점법인이라 한다)로부터 000(이하 쟁점부동산이라 한다)를 임차하는 계약을 체결한 다음 임대보증금 000(이하쟁점임대보증금이라 한다)을 지급하고, 2009.12.15. 전세권 설정등기하였으며, 상속세 신고 시 쟁점임대보증금 반환채권 중 피상속인 지분에 상당하는 000원을 상속재산에 포함하여 2016.6.30. 처분청에 2015.12.1. 상속분 상속세 000원을 신고·납부했다.

 

한편 S지방국세청은 상속세 조사결과 쟁점임대보증금을 모두 피상속인이 부담한 사실을 확인했다. 이에 따라 처분청은 쟁점임대보증금 중 청구인 000의 지분000도 상속재산에 포함하는 등 적출사항들을 반영하여, 2017.6.19. 청구인들에게 2015.12.1. 상속분 상속세 000원을 결정·고지했다. 청구인들은 이에 불복, 2017.9.8. 심판청구를 제기했다.

 

청구인들에 의하면 쟁점부동산은 쟁점법인의 채권자들로 인하여 강제경매가 실시되어 진행 중인바, 쟁점임대보증금을 상속개시일 현재 회수가능성이 없는 것으로 보아 000원에서 감액된 배당금액으로 평가함이 타당하다는 의견을 냈다.

 

또한 쟁점임대보증금은 쟁점부동산에 전세권이 설정(2009.12.15.)되어 있고, 임대차계약서에 확정일자(2010.4.23.) 및 전입신고까지 완료되어 대항력을 갖춘 채권이므로 쟁점법인의 다른 채권들은 쟁점임대보증금에 우선하는 채권이 아니어서 쟁점임대보증금의 평가에 영향을 줄 수 없는 것이며, 쟁점임대보증금의 회수가능 여부에 대한 판단은 상속개시일 현재의 상황에 의하는 것이어서 상속개시일 이후 경제여건 변동 등으로 인한 낙찰가액 하락 등의 상황 또한 상속재산의 평가에 영향을 줄 수 없는 것인바, 청구주장은 이유 없다는 의견이다.

 

조세심판원에 의하면 감사보고서상 확인되는 쟁점법인의 재무상태, 쟁점법인 및 그 대표자 등에 관한 뉴스기사내용 등을 감안할 때 쟁점법인은 상속개시일 현재 쟁점임대보증금을 상환할 자력이 없을 것으로 추정된다고 판단하고 있다.

 

또 쟁점부동산의 2015.10.5.감정평가금액이 쟁점임대보증금액에 미달하는 원이었던 것으로 확인되고, 유사부동산이 상속개시일로부터 원에 매매된 사실이 확인되며, 법률상 쟁점임대보증금에 우선하여 경락대금에서 변제될 채권이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 쟁점부동산의 경락대금으로도 쟁점임대보증금의 전부 또는 일부의 회수가 불가능하다는 청구주장에 신빙성이 있다고 보고 있다.

 

이밖에도 처분청은 세무조사 당시 쟁점임대보증금을 피상속인이 부담하였는지 여부에 대하여 조사하였을 뿐, 동 채권의 회수가능성에 대하여는 별도의 조사내용을 제시한 바 없는 점 등으로 비추어 상속개시일 현재 쟁점임대보증금의 전부 또는 일부가 회수 불가능한 경우에 해당하였다는 청구주장에 신빙성이 있다고 판단하고 있다.

 

따라서 심판원은 이 건은 처분청이 청구인 및 쟁점법인 등의 소명을 받아 상속개시일 현재 쟁점임대보증금액 중 회수가 불가능한 금액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 심리판단, 재조사결정(조심20174488, 2017.12.7.)을 내렸다.

 

다음은 사실관계 및 판단사항이다.

청구인들의 상속세 신고내역 및 처분청의 상속세 결정 내역은 000과 같고 쟁점임대보증금을 ‘0으로 평가하여야 한다는 청구주장에 따른 청구세액은 000와 같다.

 

쟁점부동산 임대계약서 및 부동산 등기부등본 등에 의하면, 피상속인은 2009.9.4. 쟁점법인과 쟁점부동산 임대공급계약을 체결(임대보증금 000)하였고, 2009.12.15. 전세권 설정에 대한 등기를 접수(99672)한 것으로 확인되며, 등기부등본 상 동 전세권에 우선하는 담보채권은 확인되지 아니한다.

 

청구인들은 쟁점법인의 채무 초과상태가 시작된 2012년부터 피상속인은 쟁점부동산의 임대보증금을 회피항 가능성이 감소한 것으로 볼 수 있고 2014년부터는 그 회수 가능성이 거의 없어진 것이라고 주장하면서 쟁점법인이 2012, 2014 2015사업연도 감사보고서 일부를 제출하였고 그 주요내용은 다음과 같다.

 

-다음-

쟁점법인은 2012.12.31. 현재 총부채가 총자산보다 000원 초과하였다.

회계감사인은 2014.12.31. 현재 쟁점법인의 순손실이 000원 발생하고 총자산을 초과한 총부채가 000원에 이르러 계속기업으로서의 존속능력에 중요한 불확실성이 존재한다고 주석기재하였다.

쟁점법인은 2015.12.31. 현재의 재무제표 등 관련 자료를 감사인에게 제시하지 아니하여 회계감사인은 쟁점법인의 2015사업연도 재무제표에 대하여 의견을 표명하지 아니하였다.

 

[관련법령]

상속세 및 증여세법 제60(평가의 원칙 등)

지방세기본법 제71(지방세의 우선 징수)

근로기준법 제38(임금채권의 우선변제)

근로자퇴직급여 보장법 제12(퇴직급여 등의 우선변제)

 

 

               

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[시론]부동산시장의 안정화와 부동산세제
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