(조세금융신문=고승주 기자) 정부가 구상하는 보유세 개편안이 내년 8월 모습을 드러낸다. 목표는 과도한 부동산 자산 집중화를 막는 한편, 그 부동산 자산 대다수를 보유한 고소득·대재산가에 대한 과세 현실화를 추구하겠다는 것이다. 그간 원론적 수준에서 보유세를 다루었던 정부가 어느 수준까지 과세할지는 미지수다.
기획재정부가 27일 발표한 ‘2018년 경제정책방향’에 따르면, 정부는 내년 여름 보유세 개편방안 등이 담긴 중장기 조세정책방향을 발표할 계획이다. 보유세 개편은 대통령 직속 정책기획위원회 내에 설치된 재정개혁특위에서 논의된다.
김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 10월 국감 때 보유세 세제개편을 검토대상에서 배제하지는 않겠다며 다소 원론적인 입장에 머물렀었다.
가장 현실성 있는 것은 공시지가 현실화로 꼽힌다. 공시지가는 시세의 60~70%를 반영하는 것으로 알려져 있는데, 실제론 더 낮을 수도 있다.
박근혜 전 대통령이 삼성동 자택 공시가격은 27억1000만원이었지만, 실제 매각대금은 67억5000만원에 달했다. 공시가격 시세반영률은 실제매매가의 절반도 반영하지 못했다.
직접적인 세율 조정보다 과세표준 조정이 상대적으로 조세저항이 적다는 것도 작용한다.
현재 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 나뉘는데 과세의 기초는 공시지가에 기반하고 있다. 다만, 1가구 1주택자나 추가 수입이 없는 은퇴한 임대소득자에 영향을 미칠 수 있기 때문에 다주택자를 중심으로 한 ‘핀셋 과세’가 이뤄질 것이란 관측도 나온다.
세율인상도 완전 배제할 수는 없다. 주택의 경우 재산세는 과세표준 구간에 따라 0.1~0.4% 세율을 부과한다. 추가로 6억원 이상(1주택자는 9억원) 주택 보유자는 종합부동산세를 추가 부담하는데, 다주택자에 대한 과세를 강화하게 되면, 일부 소득구간에 대한 세율이 조정될 수 있다.
김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 27일 2018년 경제정책방향 관계부처 합동브리핑에서 “보유세 문제를 검토하는 방안은 여러 시나리오가 있다”며 “세율 외에도 공시지가라든지 여러 안을 종합적으로 검토하겠다”고 밝혔다.
이어 “보유세 개편을 검토하겠다고 했지만, 보유세율 인상을 언급하는 것은 앞서 나간 얘기”라며, “다주택자의 부동산 보유에 대한 조세 형평성 문제, 거래세와 보유세 간 조세정책 측면에서 바람직한 조합 문제, 부동산 가격·여러 시뮬레이션 결과에 대한 효과 등을 종합적으로 고려해 추진하겠다”고 밝혔다.
기울어진 부동산 시장
시장에선 이번 보유세 개편을 두고 부동산 시장에 과도한 영향을 주지 않을지 우려하고 있다. 8.2부동산 대책, 주택담보대출 금리 상승 등으로 인해 주택가격 하락이 예상되는 상황에서 보유세 도입은 너무 빠른 처방이란 우려에서다.
하지만, 정부여당에선 지금 잡지 않으면 안 될 정도로 시장이 왜곡돼 있다고 보고 있다.
한국은행에 따르면 지난해 가계 자산 중 실물자산 비중은 75.8% 수준이다. 선진국 중 금융 자산 비중이 높은 미국(34.9%), 일본(43.7%)은 물론 비교적 부동산 자산을 선호하는 독일(67.9%)이나 프랑스(68.8%)와 비교해도 상당히 높은 편이다.
반면 가격안정성은 낮고, 지역간 양극화가 심각하다.
부동산 상승은 서울, 서울 중에서도 강남 3구에 집중돼 있고, 이밖에 수도권 인근 근린도시나 광역시, 세종 등 일부 자치시를 중심으로 증가했다. 이들 지역에 인구가 몰려 있기는 하지만, 일부 과열지구의 경우 널뛰듯 솟구치고 있다. 반면 나머지 지역은 침체 및 소강상태다.
상위 자산가들에 대한 부동산 집중도도 높다.
더불어민주당 박광온 의원이 지난 2017 국정감사에서 밝힌 바에 따르면, 지난해 보유한 부동산들의 공시가액 총합이 상위 1%인 인원은 13만9000명으로 이들이 보유한 주택의 총 공시가액은 182조3800억원에 달했다.
이들은 보유한 주택 수는 총 90만6000채로 1명당 평균 6.5채를 보유한 것으로 드러났다. 10년 전인 2007년의 경우 상위 1%의 평균 주택 보유는 3.2채란 점을 보면 두 배로 늘어난 수치다. 반면, 2015년 통계청 자료에 따르면, 전체 가구의 44%(841만2000가구)는 집이 없었다.
이는 국내 부동산 시장이 실소유자를 중심으로 형성된 것이 아니라 부자들을 중심으로 한 투자목적의 부동산을 중심으로 성장했다는 것을 보여 준다.
수도권 등에 고여 있는 수요
일각에선 경고했던 부동산 버블은 당분간 발생하지 않을 것으로 보인다.
수도권 등 특정 부동산 과열지구를 중심으로 경제와 산업, 문화, 교육 등이 집중된 탓이다. 또한 기존 주택을 대체하는 재건축을 중심으로 주택가격이 상승하기 때문에 쉽사리 하락세로 돌아가지 않는다.
다만, 저출산과 인구고령화에 따른 실수요 감소를 고려하면, 부동산 시세 하락이 불가피하다는 견해도 나온다. 고용노동부가 최근 발표한 ‘2016∼2026 중장기 인력수급전망’에 따르면, 2026년까지 생산가능인구는 218만명 가량 줄어들게 된다.
지금은 대도시 등을 중심으로 부동산 시세가 유지되지만, 산업기반 미비 등 인구유입요인이 없는 지역에서 하락세를 거듭하고, 그 균열이 수도권 등 메가시티에 미치지 않을 것이라고 장담할 요인은 아직 확실치 않다. 메가시티는 추가 성장요인이 적기 때문이다. 지금도 몇몇 지방정부들은 인구부족으로 소멸 위기에 몰리고 있다.
[조세금융신문(tfmedia.co.kr), 무단전재 및 재배포 금지]
