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[11월 골프회원권 동향] 대규모 골프장 체인 도입의 문제점

(조세금융신문=이현균 애널리스트) 우리와 인구구조 및 산업구조가 비슷한 일본은 사회현상과 경제뿐만 아니라 골프업계에서도 자주 비교의 대상이 되곤 한다. 일본 골프산업의 침체는 플라자 합의 이후 야기된 장기 불황의 영향도 있겠지만 근래에 집중적으로 부각되는 원인으로는 고령화와 인구감소가 절대적인 듯하다.


그들만의 고착화된 인구구조에 따라 골프인구도 자연스레 줄어들면서 골프장의 수익성 하락이 이어졌고 이는 골프회원권의 급락과 아울러 M&A 시장에 골프장 매물이 급증하면서 골프산업의 쇠퇴를 불러오는 계기가 되었다는 것이다. 따라서 국내 생산인구와 절대인구의 감소까지 예상되는 현시점에서 단편적으로는 우리의 골프산업도 일본의 전철을 밟으리라는 예측은 타당성이 충분해 보인다.


게다가 최근 MBK파트너스가 골프존과 손잡고 국내 골프장 인수에 본격적으로 나서겠다는 보도가 나오면서 이를 두고 골프업계의 반응이 각양각색이다. 다수는 이미 MBK파트너스가 인수한 아코디아골프(일본골프장 43개 보유, 93개소 위탁운영) 같은 일본의 사례를 들어서 국내 골프장들도 대대적인 구조조정을 거쳐 통합운영을 하는 규모의 경제를 실현할 것으로 보는 시각들을 내세우고 있다.


하지만, 골프산업의 흥망성쇠를 이미 거친 일본 골프장들의 가치는 이들이 구상하고 있는 사업에 개연성을 빌려오기까지 우리와의 격차가 아직도 상당하다. 우선적으로 철저한 수익성에 기초한 그들의 평가방식에 비해 국내 골프장은 부동산이라는 자산가치 위주로 상당히 고평가되어 있는 것으로 파악되기 때문이다.


일례로 과거 2008년 금융위기 이전에 국내 모 골프장에서 발행한 유일했던 4인 무기명회원권이 30억대를 넘던 시절이 있었는데, 당시 일본에 본사를 둔 한 기업은 해당 회원권 매입을 본사와 논의하다가 본사에서는 가격이 워낙 고가이다 보니 회원권이 아닌 골프장을 매입하려는 것으로 착각하여 매매 승인을 거절했다는 우스갯소리를 들은 바도 있다. 그도 그럴 것이 당시까지도 일본의 골프장은 도시 인근을 벗어난 외곽지역 골프장의 경우, 원화로 60억대 미만에 매물이 나오던 상황이었기 때문이다.


반면, 국내 골프장 자산 가치는 지역에 따라 장부가 기준으로 18홀의 골프코스와 구축물이 400억원대~1300억원대 수준이나 부동산 지가상승을 감안하여 자산 재평가를 거치면 수도권 이외에 지역도 하한선이 800억원대이고 실제로는 1000억원 수준을 훌쩍 넘기는 경우도 많다. 이러한 수치는 최근 아베노믹스에 힘입어 일본도 골프장 지가가 상승 중이라 하더라도 국내의 골프장과 비교해보면 단순 계산으로도 10배 가량 매물가격에서 현격한 차이가 날 수 있다는 것이다.


앞선 사례의 무기명회원권은 67%가량(2008년 3월 최고점 대비 2017 년 10월 17일 기준 추정치) 하락했는데도 골프장의 매물 가격대는 일본과는 다르게 부동산 상승분을 충실하게 반영해온 결과다. 그러니 MBK파트너스를 비롯하여 거대자금을 투자하는 여타의 인수자들도 우선은 기업회생절차상에서 매물화된 골프장들을 집중 타깃으로 삼겠다는 공산인 듯하다.


이 경우 대부분 퍼블릭 전환을 기본 조건에 두고 채권변제가 부분적으로 확정되기 때문에 매수자 입장에서는 세제 혜택에 따른 수익성의 재고는 물론이거니와 상대적으로 저렴한 수준으로 골프장을 구입할 수 있기 때문이다. 최근 기업회생 중이었던 골프장을 대상으로 M&A에 성공한 SM그룹의 사례를 보면, 횡성지역의 옥스필드CC가 480억원이었고 충남 천안지역의 버드우드도 500억원 수준으로 일반적인 M&A가격의 절반 수준이었다. 그렇지만 기업 회생절차상의 골프장들은 대상이 이미 한정되어 있고 입찰경쟁이 치열해 지면서 이후에는 매입비용도 증가할 가능성이 커지고 있다.


여기에 담보를 확보하지 못한 회생채권자내의 회원권 보유자들의 영향력도 커지고 있는 것도 부담이다. 경쟁 입찰자가 증가한다는 것은 입찰가가 높아질 개연성이 높은 것이고 회원들도 주주제 형태로 타결되면 당분간 회원지위를 유지하면서 주주 권리를 확보할 수 있기 때문에 보다 적극적인 방어에 나설 가능성도 높아진 것이다.


따라서 부동산의 가치가 현저하게 변동이 없는 한, 이미 부실화된 골프장들을 제외하고는 국내 M&A시장에서 일반적인 거래 활성화는 가격부담으로 이후에도 쉽지는 않을 것으로 보인다. 또한 회원제 골프장들의 퍼블릭전환과 부실골프장들이 증가하는 추세적인 변화는 수익성개선에 대한 문제이지 일본과 같은 극단적인 부동산 하락의 문제와는 거리가 있기에 당분간 일본식의 대규모 통합에는 어려움이 있다는 판단이다.


[프로필]이현균

• ㈜에이스회원권, 회원권 애널리스트

• MPA(Membership Analysis Project Team) 회원권시장, 시세 마케팅 분석팀장

• 전)디지털조선 ‘골프회원권 시세와 전망 출연’

• 주요 일간지 및 골프 월간지 회원권 관련 기고

 

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