문재인 정부는 6.19 부동산 대책 이후 채 두 달이 지나지 않아 8.2 대책을 발표하였다. 8.2 대책은 6.19 대책 발표 이후에도 진정되지 않고 오히려 과열되고 있는 부동산 시장에 대한 정부의 강력한 의지를 전달한 초강수 대책이다.
지난 6월 정부는 6.19 대책을 통해 시장에 “이제 부동산 투기를 자제해라. 그렇지 않으면 보다 빠른 시일 내에 보다 강력한 대책을 내 놓겠다”라는 메시지를 전달했다. 하지만 시장은 이러한 정부의 메시지를 받아들이지 않았고, 결국 정부는 예상보다 빠르게, 그리고 예상을 훨씬 뛰어넘는 ‘초강력, 부동산 정책 종합세트’를 시장에 내놓았다. 이번 대책을 통해 정부가 시장에 주는 메시지는 크게 세 가지다.
첫째, 재건축·재개발에 더 이상 투기하지 마라.
둘째, 다주택자는 더 이상 집을 사지마라, 물론 갭투자 등도 더 이상 하지 마라.
셋째, 보유하고 있는 주택 중 급하게 매도할 물건이 있으면 내년 4월까지 팔아라, 그 이후에는 장기 보유하되 가능한 임대주택으로 등록해라.
또한 이러한 메시지 이면에는 ‘투기세력을 시장 교란세력으로 규정하고, 투기를 통한 수익도 불로소득으로 규정하여 철저하게 세금으로 국가에서 환수하겠다’는 정부의 의지가 숨어있다. 한 마디로 조금 ‘섬뜩하다’는 생각이 든다.
다음으로 이번 대책의 내용에 대해 세부적으로 살펴보기로 하자. 이번 대책은 투기지역 및 투기과열지구 지정, 강력한 재개발·재건축 투자 규제, 다주택자에 대한 강력한 투기규제, 풍선효과의 근본적 차단 등 크게 네 가지로 나눌 수 있다.
정부, 주택투기 과열지역에 과천시 · 세종시 포함시켜
대책의 세부적인 내용을 살펴보면 첫째, 투기지역 및 투기 과열지구 지정은 주택가격 급등을 주도하고 있는 근본적인 원인 유발지역과 주택가격이 급등하고 있는 지역을 집중적으로 관리 및 단속하겠다는 정부의 강력한 의지가 담겨있다. 당초 많은 전문가들은 이번 대책에 아무리 강한 대책이 나와도 강남 4구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구) 정도만 투기과열지 구로 묶는 안이 나올 것이라고 예상했다.
하지만 예상과는 다르게 정부는 투기과열지역을 서울 전지역에 과천시와 세종시까지 포함시키는 초강수를 뒀다. 여기에 투기지역까지 추가적으로 대책에 포함했는데, 투기지역은 어느 전문가도 예상 못한 서울의 11개구(강남 4구, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서)와 세종시로 그 지역을 대폭 확대했다.
이러한 투기지역과 투기과열지구에 대해서 강력한 금융규제(LTV · DTI 40%, 추가대출 시 10% 삭감, 자금조달계획 작성, 투기지역은 세대당 1건 등)와 재개발·재건축 투기에 대한 강력한 규제를 통해 투기를 할 수 있는 근본 적인 자금줄을 원천 차단하고, 주택가격 상승의 근본으로 지적되던 재건축·재개발 등에 대한 투기를 원천 봉쇄하였다.
과열지구에 투자 규제 강화 대책
투기과열지구에 대한 강력한 재개발·재건축 투자 규제이다. 정부는 그 동안 시장을 교란시키는 근본적 원인으로 지적된 강남을 포함한 투기과열지구 내 재건축·재개발에 대한 투기를 근본적으로 차단하기 위해, 조합원 분양권 전매제한 금지와 조합원 지위양도제한 강화 대책을 내놓았다.
여기에 추가적으로 투기과열지구 내 분양(조합원과 일반분양 모두)에 당첨된 세대는 5년간 투기과열지구 내의 분양(조합원과 일반분양 모두)의 재당첨을 제한했으며, 사업성에 크게 영향을 미치는 초과이익환수제 유예종료 및 임대주택 공급의무비율 강화 등을 통해 투기세력 유입을 원천 차단했다.
다주택자에 한해 투자 규제
셋째, 다주택자에 대한 강력한 투기규제이다. 정부는 조정 대상지역에서 다주택자가 투기를 통해 얻은 양도차익에 대해 중과세를 부여하고 보유기간에 따른 장기보유특별공제 대상 에서 제외시킴으로써 다주택자의 갭투자 등 투기를 통한 양도차익을 적극적으로 환수함으로써 다주택자의 투기의욕을 상실케 하였다. 또한 1세대 1주택자에 양도세 비과세 요건에 2년 이상 거주 조항을 추가함으로써, 1주택 투기수요도 차단 하는 2중 장치를 마련하였다. 여기에 청약제도에서 1순위 자격요건 강화와 가점제 적용 확대를 통해 신규분양시장에서도 다주택자를 철저하게 배제시켰다.
2년간 가점제 적용 배제시켜 투기 원천 차단
넷째, 풍선효과의 근본적 차단 장치 마련이다. 그 동안 문제가 되었던 투기세력의 원정투자를 막기 위해 가점제로 당첨된 세대를 전국적으로 2년간 가점제 적용을 배제시켜 지방분양시장으로 이동하는 투기세력을 원천 차단시켰으며, 지방 광역시에 대한 전매제한기간 6개월을 신규로 설정하였다.
또한 분양 시 미계약분의 예비입주자 선정 시에도 가점제를 우선 적용시켜 다주택자의 투기 기회도 차단 시켰으며, 오피스 텔로 투기세력이 이동하는 것을 막기 위해 조정대상지역에서 소유권 이전등기시까지 전매를 제한하였다
정부 급격한 주택 침체 방지 흔적 보여
이렇듯 이번 8.2 대책은 다주택자에 대한 단기 투기수요 억제와 차단을 위해 거의 모든 수단을 총 동원한 강력한 대책 이다. 하지만 이번 대책의 내용을 더 살펴보면, 정부가 노무현 정부의 부동산대책 실패를 교훈 삼아 많은 고민과 노력을한 흔적이 보인다. 급격한 거래절벽과 급매물 급등, 가격 폭락 등 시장의 급격한 침체로 인한 혼란을 방지하고자, 이번 대책에서는 다주택자에 대해 두 가지 퇴로를 열어 두었다.
먼저, 보유주택 중 매도를 해야 하는 주택에 대해서는 내년 4월까지 양도세 중과를 유예시킴으로써 올해 가을 이사철과 내년 봄 이사철 등 두 번에 걸쳐서 매각을 할 수 있는 다소 충분한 시간을 주었다. 또한 보유세를 이번 대책에서 제외시킴 으로써 다주택자가 매도를 하지 않고 계속 보유할 경우 세제 상의 부담도 덜어주었다.
이러한 두 가지 퇴로로 인해 시장은 급매물의 출현과 급격한 거래절벽, 가격 급락 등으로 인한 시장혼란은 어느 정도 차단될 것으로 생각된다. 부동산 대책은 노무현 정부의 정책에서 보았듯이 시장은 마치 간을 보듯이 찔끔찔끔 단계적으로 대책을 내놓을 경우그 효과를 보기가 어려우나(오히려 가격이 상승), 박근혜 정부처럼 모든 가용한 대책을 한꺼번에 쏟아내면 그 효과를 달성할 수 있었다(시장 회복)는 과거 정부들의 경험을 보았을 때, 개인적으로 이번 8.2 대책은 그 시기와 내용면에서 시의 적절했다고 생각한다. 또한 그 효과도 어느 정도 달성할 것으로 생각된다.
끝으로 이번 8.2 대책을 평가한다면, 개인적으로는 높은 점수를 주고 싶다. 또한 이번 대책의 효과를 예측한다면 정부가 의도한 목표치를 시장의 큰 혼란 없이 어느 정도 달성할 것으로 보인다. ‘다주택자는 시장을 왜곡시키고 교란시키는 투기를 더 이상 하지마라!’ 이것이 이번 8.2 대책이 시장에 주는 메시지이다. 추가적인 대책이 무엇인가에 대해서는 지금 걱정할 일이 아닌듯하다. 지금은 시장의 반응을 지켜볼 때니까.
[프로필]김 준 환
• 서울디지털대학교 부동산학과 교수
• 대한부동산학회 상임이사
• 한국주거환경학회 이사
• 저서 「부동산 개발금융의 이해」, 「일본의 임대주택관리업」 외 다수
• 일본 메이카이대학 부동산연구과 졸업, 부동산학 박사
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