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[전문가 칼럼] 상속 받은 농지 양도 시 절세 방안

2017년 1월 1일 이후 양도하는 비사업용 토지는 보유기간 전체에 대해 장기보유특별공제를 적용받는 대신 중과세율을 적용받게 된다.

 

비사업용 토지 중과세율이란 2년 이상 보유 후 양도하는 경우에는 일반 누진세율(6~40%)에 10%p 가산한 세율이 적용되고 2년 미만 보유 후 양도하는 경우에는 단기양도 세율(1년 미만 50%, 2년 미만 40%)과 일반 누진세율에 10%p 가산한 세율을 비교하여 큰 세율이 되는 것을 말한다.

 

따라서 상속받은 농지의 양도소득세 부담을 줄이기 위해 서는 사업용 토지로 인정받는 것이 중요하다.

 

일반적인 농지의 사업용 토지 판단
다음의 요건을 모두 충족한 기간은 사업용 토지로 보유한 것으로 본다.


① 재촌 및 자경 요건
농지 소재지와 동일한 시(특별자치시와 「제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함)·군·구(자치구인 구를 뜻함), 연접한 시·군·구, 또는 농지로부터 직선거리 30킬로미터 이내에 있는 지역에 사실상 거주하며 직접 경작할 것.

 

이때 상시 경작·재배 또는 자기노동력으로 1/2 이상 경작·재배를 하고 총급여 또는 사업소득금액이 3700만원 미만이어야 직접 경작한 것으로 본다.


읍·면지역은 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(이하 ‘도시지역’) 외에 있는 농지일 것.


② 농지 소재지 요건
특별시·광역시(광역시에 있는 군은 제외)·특별자치시(특별 자치시에 있는 읍·면 지역은 제외)·특별자치도(「제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법」 제10조 제 2항에 따라 설치된 행정시의 읍·면지역은 제외) 및 시지역 (「지방자치법」 제3조 제4항에 따른 도농 복합형태인 시의 읍·면지역은 제외) 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(이하 ‘도시지역’) 외에 있는 농지일 것.

 

사업용 토지로 보유한 기간이 다음 중 하나 이상인 경우에 사업용 토지로 본다.

① 양도일로부터 소급하여 5년 이내 중 3년
② 양도일로부터 소급하여 3년 이내 중 2년
③ 전체 보유기간의 60%

 

따라서 상속받은 농지를 사업용 토지로 인정받기 위해서는 농지 인근에 거주하며 자경을 해야 하지만 이는 현실적으로 쉽지 않다.

 

이러한 점을 고려하여 세법에서는 상속받은 농지는 상속인이 위의 요건을 충족하지 못한 경우에도 사업용 토지로 인정받을 수 있는 예외를 두고 있다.

 

직계존속 또는 배우자가 8년 이상 자경한 농지를 상속받은 경우
직계존속 또는 배우자가 농지 소재지에 거주하면서 8년 이상 자경한 농지를 상속받는 경우 양도시기와 무관하게 사업용 토지로 본다.

 

다만 도시지역 안의 농지는 제외한다. 직계 존속 등의 자경기간은 원칙적으로 직전 피상속인의 자경기 간이 8년 이상이 된 경우에만 위 규정을 적용할 수 있다.

 

하지만 2013년 2월 15일 이후 양도분부터 직계존속이 그 배우 자로부터 상속·증여받아 경작한 사실이 있는 경우에는 직계 존속의 배우자가 취득 후 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 기간은 직계존속이 경작한 기간으로 본다.

 

참고로 8년 이상 재촌 자경한 도시지역 외의 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있다. 상속받은 농지의 경우 상속 후 1년 이상 계속하여 재촌 자경하면 피상속인의 경작기간을 상속인의 경작기간으로 본다.

 

1년 이상 재촌 자경하지 못한 경우에는 상속개시일로부터 3년 이내 양도하면 피상 속인의 경작기간을 상속인의 경작기간으로 본다.

 

이때 피상 속인의 경작기간에는 피상속인이 배우자로부터 상속받은 경우에 한하여 피상속인의 배우자가 취득하여 경작한 기간을 포함한다.

 

따라서 피상속인이 8년 이상 재촌 자경한 농지를 상속받았다면 상속인이 재촌 자경을 하지 않더라도 3년 이내 양도하면 감면을 적용받을 수 있으므로 양도 시점을 잘 판단해야 한다.

 

도시지역에 소재하는 농지를 상속받은 경우
도시지역에 소재하는 농지의 경우 일반적으로 재촌 자경을 했어도 사업용 토지로 보지 않는다.

 

다만 본인의 의도와 무관하게 상속으로 취득한 농지까지 비사업용 토지로 보는 것은 불합리 하므로 양도시기의 기한을 두어 기한 내 양도 시에는 사업용 토지로 본다.

 

그 기한은 현재 상속개시일로부터 5년이다. 즉, 상속개시일로부터 5년 이내 양도해야 사업용 토지로 인정받을 수 있고, 그 이후에 양도하면 비사업용 토지가 되어 중과세율을 적용받게 된다.

 

그러므로 도시지역 내 상속 받은 농지는 절세면에서 상속개시일로부터 5년 이내에 양도 하는 것이 유리하다.

 

도시지역 외 소재하는 농지를 상속받은 경우
도시지역 외 소재하는 농지를 상속받은 경우에는 상속받은 날로부터 3년간을 사업용 토지로 본다.

 

즉 상속 후 재촌 자경을 하지 않아도 3년간은 사업용 토지로 보유한 것으로 간주 된다. 따라서 도시지역 외 소재하는 농지를 상속받아 5년간 보유하고 양도하면 재촌 자경을 하지 않아도 보유기간의 60%가 되는 3년간을 사업용 토지로 보유한 것이 되므로 사업용 토지가 된다.

 

5년 이상을 보유하고 양도하는 경우에는 상속개시일로부터 3년간과 그 기간 외 본인이 그 농지 인근에 거주하여 경작한 기간까지 사업용으로 보아 사업용 토지 여부를 판단한다.

 

이러한 점이 도시지역 내 상속받은 농지와는 다른 점이다. 세금만 보면 도시지역 내 농지는 상속개시일 로부터 5년 이내 양도하는 것이 유리하지만 도시지역 외 농지는 상속인의 재촌 자경 여부에 따라 달라질 수 있다.

 

보유기간에 따른 상속농지의 세율 및 장기보유특별공제
감면 및 사업용 토지로 인정받기 위해 단기간 보유하고 양도 시 단기 양도에 따른 중과세율과 장기보유특별공제 여부를 고려해 볼 필요가 있다.

 

일반적으로 취득시기부터 양도시 기까지의 보유기간으로 세율과 장기보유특별공제를 적용한다. 세율은 그 기간이 1년 미만이면 50%(주택 등은 40%), 2년 미만이면 40%(주택 등은 일반누진세율), 2년 이상이면 일반누진세율(6~40%)을 적용한다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유해야 1년에 약 3%의 장기보유특별공제를 받을 수있다. 세율 적용 시 상속받은 자산은 예외 규정을 두고 있다.


상속받은 자산은 상속개시일부터가 아닌 피상속인의 취득일 부터 양도일까지를 보유기간으로 보아 세율을 적용한다. 예를 들어 피상속인이 2년 이상 보유했다면 상속개시일 이후 바로 양도해도 중과세율이 아닌 일반누진세율을 적용받게 된다.

 

피상속인이 1년을 보유한 경우라면 상속인은 1년 이상만 보유 후 양도하면 일반누진세율을 적용받을 수 있다.

 

장기 보유특별공제 적용은 상속받은 자산에 예외규정을 두고 있지 않다. 그러므로 일반적인 경우와 동일하게 상속개시일부터 양도일까지를 보유기간으로 보아 장기보유특별공제를 적용하게 된다.

 

상속받은 자산의 취득가액
상속받은 자산의 취득가액은 상속개시일 당시 상증세법상 평가액이다.

 

상증세법상 평가액이란 시가가 원칙이고 시가가 없는 경우 보충적 방법으로 평가한 가액을 말한다. 시가란 상속개시일 전후 6개월 이내의 매매사례가액, 수용가액, 경매·공매가액 그리고 감정평가액 등을 의미한다.

 

상속개시일 로부터 6개월 이내에 상속받은 자산을 양도하면 양도가액이 상증세법상 평가액이 된다. 따라서 양도가액과 취득가액이 동일해져서 양도차익이 없어 양도소득세가 발생하지 않게 된다.

 

다만 이러한 경우 보충적 방법으로 평가한 경우보다 상증 세법상 평가액이 올라가 상속세 부담이 커질 수 있으므로 상속세 증가액을 고려하여 양도시기를 선정해야 한다.

 


[프로필] 이 신 구
• 삼인세무회계 세무사

• 양도·상속·증여세 전문강사

• 전) 양도코리아 재산세제 상담세무사

 






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[여성세무사회 릴레이 인터뷰] 상증세 신고·컨설팅 대표 주자 고경희 세무사
(조세금융신문=이지한 기자)“대자산가들은 수익률이 높은 임대부동산이나 매년 공시지가가 상승하는 토지부터 생전에 미리 증여하여 상속세를 절세합니다.” 6년차 신참 세무사인 우덕세무법인 고경희 대표세무사의 상속·증여세 강의는 언제나 수강생이 차고 넘친다. 24년간의 국세청 실무경험과 여러 저서 등을 통해 이미 이 분야 전문가로 알려진 그의 독보적 전문성 때문이다. “87년도에 국세청에 들어가서 2012년 2월까지 있었으니까 24년 4개월가량을 세무공무원으로 일했습니다. 대구지방국세청과 마포·삼성·역삼세무서 등에서 근무했죠. 2002년에 세무사 시험에 합격한 뒤 개업도 고려했는데 국세종합상담센터 서면팀 상속세및증여세반으로 배속되면서 개업은 미뤄지게 됐습니다.” 국세청은 순환보직제이기 때문에 한 곳에 2년 이상 머무는 경우는 극히 드물다. “2009년에 역삼세무서 재산세과로 발령 받기까지 7년을 국세상담센터(이후 국세청 고객만족센터로 변경)에서 상속세와 증여세 관련 상담을 했어요. 인터넷과 서면상담이 주된 업무였는데 한 분야를 오래 하다 보니 자연스럽게 전문가가 된 거죠.” 고 세무사는 당시 상속세와 증여세 분야의 서면질의에 대해 서면으로 답변하는 업무 즉,