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[전문가 칼럼] 부동산시장 부양에서 규제로

제19대 대통령 후보들의 부동산정책 공약

불쌍하다고 해야 하나 아니면 안타깝다고 해야 하나 또 아니면 잘된 일이라고 해야 하나? 지난 2013년 2월 25일 국민들에게 꿈과 희망을 안겨 주겠다고 힘차게 출발한 제18대 박근혜 대통령이 직권남용과 강요 및 공무상 비밀누설과 뇌물죄로 지난해 12월 9일 국회에서 탄핵이 가결되고 91일 만인 금년 3월 10일 이정미 헌법재판소장 권한대행이 주관하여 박근혜 대통령의 탄핵안을 재판관 8명 만장일치로 가결시켰다.


이로써 박근혜 정부는 임기를 1년 남겨놓은 상태에서 취임한지 4년 만에 막을 내리고 5월 9일 제19대 대통령선거가 치러졌다. 돌이켜보면 그동안 말도 많고 탈도 많았던 박근혜정부의 부동산정책은 그래도 얼어붙었던 부동산시장을 살리는데 성공을 했다고 평가할 수 있으며 특히, 국·공유지를 활용한 저가의 행복주택 공급이나 중산층을 겨냥한 민간임대주택 뉴스테이 정책 등은 대상자들(서민과 신혼부부, 청년, 학생, 1인 가구와 독거노인 등)에게 희망적인 보금자리를 제공했다는 점에서 좋은 평가를 내릴 수 있다.


특히 도시정비사업에 뉴스테이를 연계해 도심권에서도 임대주택이 공급되고 있다는 점은 유효수요가 많은 도심권 임대주택공급이라는 긍정적인 평가를 할 수 있다. 그러나 가계부채의 증가와 함께 강남권의 재건축아파트 가격급등이나 이로 인한 인근지역의 주택가격상승과 부산 등 일부지역의 신규분양시장 청약과열 그리고 매입 금융지원을 통한 자가 중심 주택정책을 펼친 점은 다소 아쉬운점으로 남는다.


즉, 정부가 돈을 빌려줘 집을 사게 만들다보니 금융부실위험은 커지고 집값은 집값대로 오르는 현상에 전 · 월세가격 상승까지 가계 부채부실위험은 3중고를 초래하고 있다. 현재의 가계부채 문제가 큰 이슈화된 것도 같은 맥락이라 볼 수 있다. 그래서 국민은행은 지난 4월 17일부터 가계부채를 선제적으로 방어하겠다는 취지에서 총체적부채상환능력(DSR)심사제를 도입하여 가계대출 증가를 규제하겠다고 도입 취지를 설명하였다.


아마도 많은 은행들이 뒤이어 이 제도를 도입할 것이며 그렇게 된다면 가계부채가 늘어나는 것을 어느 정도 억제할 수는 있겠지만 부동산시장은 장기침체로 갈 확률이 많아진다. 하여튼, 박근혜 정부의 공과(功過) 중 공(功)을 잠재우기에 충분할 정도로 가계부채 증가 대응에는 미흡했다고 할 수 있다.19대 대통령선거 전 각 정당후보들이 내 놓은 부동산정책을 중요한 부분만 하나씩 살펴보자.


첫째, 부동산개발 분야(도시재생 분야) 공약이다.


도시재생 분야 공약은 더불어 민주당의 문재인 후보만이 도시 재생 뉴딜사업을 내 놓았다. 그 내용을 보면 매년 10조원, 5년간 50조원의 공적 재원을 투입해 뉴타운·재개발사업이 중단된 전국의 약 500여개 구도심과 노후 주거지를 되살리겠다는 것이다.


강력한 도시재생 정책이 시급한 지금 매우 시의적절한 공약이라고 할 수 있다. 특히, 도시재생과정에서 집값이나 임대료만 오르는 일이 없도록 저소득층 주거와 영세 상업공간의 확보를 의무화하고 임대료를 일정수준 이하로 묶을 수 있는 규정을 마련해 젠트리피케이션(Gentrification : 빈민가의 고급 주택지화 또는 구도심이 번성하면서 임대료가 오르고 원주민이 내쫓기는 현상 등)에 대비하겠다는 것이다.


도시재생에 사용되는 비용은 주택도시기금과 아직도 빚이 많은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 사업비 등을 통해 조달하겠다고 발표하였다. 이러한 뉴딜정책을 통하여 일자리 81만개와 임대주택공급을 촉진하겠다는 것이다. 하지만 도시재생사업은 전면 재개발사업에 비해 속도가 나지 않을 수 있으며 효율성도 떨어질 수 있다.


그래서 도시재생 뉴딜공약이 투기성 공약이 되지 않으려면 구체적인 재원마련과 투기방지 대책 등을 보완해야 한다. 공약은 과감했지만 실천이 따르지 못하고 실효적 재생 방법이 제도화되지 못하면 구호에 그칠 수도 있다.


이후 자유한국당의 홍준표 후보가 내놓은 정책은 재건축사업추진 시 층고를 완화해서 재건축사업을 활성화 시키겠다는 공약이 있으며 정의당의 심상정 후보는 금년말로 끝나는 재건축초과이익환수제 연기를 중단하고 다시 시행하겠다는 정도다.


물론 실현가능성으로 보면 홍준표 후보의 공약은 실현가능성이 매우 낮으며 심상정 후보의 공약은 여론조사 1~2위를 다투는 더불어민주당 문재인 후보와 국민의 당 안철수 후보가 예전에 폐지나 연기를 반대했던 점을 상기하면 향후 실현가능성이 매우 높다 할 것이다.


둘째, 부동산 보유세 인상이다.


이 부분은 자유한국당의 홍준표 후보를 제외한 각 당이 모두 대선공약으로 내놓고 있어 대선정국 이후에는 아마도 보유세 인상 논란이 있지 않을까 한다. 특히, 더불어민주당 문재인 후보는 지난 정부의 부동산 정책을 비롯한 경제정책을 강하게 비판하면서 부동산 보유세 인상 의사를 밝혔으며 우리나라 부동산 보유세 비중을 현재 0.79%에서 1%까지 올려야 한다고 주장했다.


또한 이를 통해 거둬들인 세금은 공공주택 100만호를 공급하겠다는 공약도 밝혔다. 그러나 근본적으로 보유세 강화는 부동산 시장을 위축시킬 수밖에 없다. 물론 부의 불균형을 초래해 가진 자는 더욱 부자가 되고 없는 자는 더욱 힘들어진 것이 바로 부동산에 기인한 것은 부인할 수 없는 사실이다.


보유세와 관련하여 홍준표 후보도 전면 부인하는 것은 아니다. 홍준표 후보는 보유세와 종합부동산세 인상에는 찬성하지만 부동산시장 내 각종 규제들을 풀고 재개발·재건축사업을 확대 추진하겠다는 방침은 있다. 대표적으로 아파트 층수 규제를 풀어 재건축사업이 활발하게 진행돼야 한다는 것이다. 이는 다른 대선 후보들이 강남 재건축 층수 제한에 현상유지나 유보적인 입장을 밝힌 것과는 대조적이다.


하여튼 보유세를 강화하면 집을 보유하려는 심리가 위축되어 부동산 매물이 많아질 것이고 공급시장은 위축될 수 밖에 없다. 또한 이로 인해 전·월세 주택 수요는 줄어들 수 밖에 없고 가격은 상승할 것이며 결국 전·월세 층이 다시 피해를 볼 수 있다. 따라서 지방세인 보유세를 강화하는 것은 지방세인 취득세와 국세인 양도세를 동시에 손을 보면서 적정한 선에서 세율을 조정하는 것이 더 바람직할 것이다.



셋째, 가계부채 문제해결과 금융규제다.


더불어 민주당의 문재인 후보를 비롯한 모든 정당의 후보들이 가계부채 문제를 거론하고 있으며 주택담보대출비율(LTV : Loan To Value ratio, 부동산을 담보로 금융권에서 돈을 빌리고자 할 때 건물가치 대비 최대 대출가능 한도)과 총부채상환비율(DTI : Debt To Income, 연간 총소득에서 부채의 연간원리금 상환액이 차지하는 비율을 말함) 강화를 약속하고 있다.


가계부채의 총량 규제를 언급할 때 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 관련 카드를 먼저 꺼낸다. 이 조치가 전체 가계부채 규모를 크게 줄일 수 있는 손쉬운 수단 중 하나이기 때문이다. 지금의 LTV·DTI는 각각 70% · 60%선이다.


이는 지난 2014년 8월 최경환 전 경제부총리 겸 기획재정부 장관 취임 이후 완화되어 현재에도 해당 기준을 유지하고 있다. 지난해 말 가계부채가 1355조원을 돌파하면서 LTV와 DTI를 예전 수준으로 돌리자는 목소리가 있었으나 지금 대권 주자들 중 홍준표 후보를 제외한 모든 후보자들이 LTV · DTI를 강화해야 한다고 주장하고 있다.


하지만 가계부채 문제의 해법은 그리 쉽지만은 않다. 가계부채의 현주소는 보다 복합적이다. 과거에 비해 가계부채 내 자영업자의 대출 수요가 크게 늘었으며 경제가 어려워 먹고 살 돈이 없어 주택을 담보로 돈을 빌려 생활자금에 사용하는 경우도 많다.


그렇기 때문에 실물경기의 회복 없이 LTV와 DTI를 강화하는 것만으로는 가계부채의 꼬인 실타래를 풀기 역부족이다. 더 큰 문제는 가계부채 총량을 규제〔총체적부채상환능력(DSR)〕함으로써 부동산과 주택시장 침체가 발생해 국내 경기 전체의 악화가 우려된다는 점이다. 정부가 가계부채 규제를 강화하면 부동산 투자수요가 위축되고 주택경기가 둔화된다.


또한 경제성장률의 부동산경기 의존도와 가계 충격을 고려하면 규제 강화는 쉽사리 결정할 수 있는 문제는 아니다. 특히, 가계부채와 부동산 활성화를 모두 감안해서 정책을 수립해야 한다. 따라서 대통령에 당선되는 차기 정부는 가계부채라는 당장의 문제 보다는 부동산 시장과 금융의 밀접한 관계를 들여다보는 자세가 필요하다.


가계부채 규모를 갑자기 줄이기보다 점진적으로 축소하면서 부동산 시장의 연착륙을 유도해야 한다는 의미이다. 과거 일본의 부동산 버블 붕괴 시 강력한 금융규제 정책이 바로 금리인상과 더불어 총체적부채상환능력(DSR)심사제도 도입이었다. 이 교훈을 거울삼아야 한다.


넷째, 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행이다.


전·월세상한제 시행은 더불어민주당의 문재인 후보를 비롯한 국민의당 안철수 후보, 바른정당 유승민 후보, 정의당 심상정 후보가 시행을 주장하고 있으며 자유한국당의 홍준표 후보는 반대하고 있다.


또한 계약갱신청구권제는 역시 문재인, 유승민, 심상정 후보가 시행을 주장하고 있으며 안철수 후보와 홍준표 후보가 반대하고 있다. 바른정당의 유승민 후보는 계약갱신거절권을 문재인 후보와 안철수 후보 그리고 홍준표 후보와 심상정 후보는 임차상인 영업권 보호를 주장하고 있다.


우선 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행에 대한 내용을 알아보자. 전·월세상한제란 부동산시장에서 전세 및 월세의 인상률을 연간 5%로 제한하는 제도이다. 그리고 계약갱신청구권제는 현행 주택임대차보호법상 임대차계약을 하고 나면 임차인은 2년의 기간 동안 거주할 수 있다. 이는 임차인에게 특별한 사유가 없는 한 1회에 한하여 계약을 더 연장할 수 있는 권한을 임차인에게 주는 것이다. 그렇게 되면 임차인은 4년을 거주할 수 있게 된다.


이러한 문제는 전세가격 급등으로 서민들의 주거문제가 사회적 이슈로 대두되면서 전·월세상한제와 계약갱신청구권제의 시행이 거론되기 시작하였다.


그런데 이를 시행하게 되면 당장 임차인에게는 전·월세가격의 인상과 거주기간의 연장이 주거안정을 위하여 좋을 수 있겠지만 예전에 임대차 기간이 1년에서 2년으로 연장될 때처럼 초기 또는 계약기간 종료 후 임대료가 상승할 수 있으며 임대인 입장에서는 계약의 자유를 침해한다는 목소리와 함께 사유재산권 침해라는 반대이유를 들고 있다.


그런데 박근혜 정부 당시 야당이었던 민주당은 임대차에서 약자인 세입자를 보호하겠다는 취지와 전·월세가격 상승을 억제하겠다는 취지에서 시행하자고 주장한 적이 있으나 여당의 반대로 무산되었다. 이번에 다시 대선후보들이 이를 시행하겠다고 대선공약으로 내놓았기에 차기정부에서는 시행될 가능성이 커지고 있다.


특히, 이 제도가 시행되면 부동산시장에는 큰 변화가 올수도 있다. 최근 젊은 사람들 사이에 주택에 대한 개념이 소유의 개념에서 이용의 개념, 사용의 개념으로 바뀌고 있어 주택구매력이 떨어지고 있는데 이 제도를 시행하게 되면 주택거래가 위축될 수 있고 그렇게 되면 지방세인 취득세와 국세인 양도세도 적게 걷히게 될 것이다. 뿐만 아니라 개업공인중개사들의 수익도 적어져 반발이 있을 수 있다.


따라서 전·월세상한제와 계약갱신청구권제 시행은 전면시행하기 보다는 독일처럼 지역주택을 세분화해서 적용하거나 전·월세가격이 급등하는 지역에 투기지역이나 투기과열지구로 지정 하고 선별적으로 시행하거나 해제하는 탄력적 운영이 필요하다.


여섯째, 임대주택공급 등 청년주택문제 해결이다.


임대주택공급 등 청년주택 문제해결은 제각각이다. 더불어민주당의 문재인 후보는 쉐어하우스형 공공임대주택 5만호 공급과 역세권 개발을 통한 청년주택 공급 그리고 대학기숙사 확대(5만명 수용) 등의 계획을 발표하였다.


또한 매년 10조원씩 5년간 50조원의 공적재원을 투입해 뉴타운 · 재개발사업이 중단된 500여개 구도심과 노후 주거지를 살리는 도시재생 뉴딜사업을 추진하면서 임대주택공급도 병행하겠다는 공약을 발표하였다.


자유한국당의 홍준표 후보는 청년 및 신혼부부에게 공공임대주택 30만호를 공급하겠다고 약속했으며 주택구입 및 전세자금 지원 55만호, 2030세대에게 임대료를 보조하는 주택수당을 신설하고 임대주택 10만호 공급과 공공분양 임대주택 5만호까지 총 100만호의 임대주택을 공급하여 주거를 지원하겠다고 밝혔다.


국민의당의 안철수 후보는 지난해 공공주택특별법 개정을 통해 국민연금으로 청년희망임대주택을 조성하는 청년희망둥지법을 발의한 바 있다.


바른정당의 유승민 후보는 대형주택을 2개 이상 소형주택으로 분할해 청년 대상 공유주택(쉐어하우스)과 공동작업(코워킹) 공간으로 활용될 수 있도록 하겠다는 구상이다. 또한 주변의 80% 시세로 청년·취약계층에 임대주택공급, 공공임대주택의 노후시설 개선 보조금의 상시 보조금 전환 등을 내 놓았다.


마지막으로 정의당의 심상정 후보도 서울시형 장기안심주택 등을 도입할 때 청년 1인 가구에 30%를 할당하겠다고 약속했다. 또한 연간 15만호 이상의 반값임대주택을 공급하고 장기공공임대주택 비중을 12% 확보하겠다고 주장했다.


이렇게 각 당의 대선후보들이 서민주거안정을 위해 다양한 형태의 임대주택을 공급하겠다고 공약으로 내 놓았다. 표를 의식한 공약인지 실천 가능한 공약인지 한번쯤 생각해 봐야 할 것이다.


여섯째, 국회의 세종시 이전문제다.


국회의 세종시 이전문제는 모든 후보가 동의한 것으로 나타났다. 특히, 문재인 후보의 경우에는 개헌을 통한 세종시로 행정수도 이전을 약속했으며 홍준표 후보 역시 개헌을 전제로 한 행정부와 국회의 세종시 이전을 피력했다.


여기에 안철수 후보도 개헌을 통해 청와대와 국회를 모두 세종시로 이전하는 공약을 내 놓았다. 뿐만 아니라 유승민 후보는 대규모 수도 이전에는 반대하지만 국회를 세종시로 옮기는 것은 개인적으로 찬성한다는 입장을 밝히기도 했다.


심상정 후보는 행정기능의 세종시 이전을 강조했다. 이렇게 선거를 앞두고 행정수도 이전문제가 또 도마 위에 오른 것은 역시 충청권의 표를 의식한 것이 가장 큰 이유일 것이며 행정부의 세종시 이전 이후 국회가 열릴 때 마다 각 부처의 장·차관은 물론 고위공직자들이 서울로 오가느라 업무를 제대로 추진할 수 없었던 비효율적 행정시스템 때문일 것이다.


아무튼, 이번 대선이 끝나면 이러한 문제는 이제 더 이상 거론되지 않기를 바라며 생산적이고 미래 지향적인 공약이 나오기를 바란다.


대선후보들의 모든 공약이 시행되면 부동산시장은 침체만 남아있다.


새로운 정부는 누가 대통령에 당선되더라도 부동산시장의 부양보다는 규제에 초점이 맞춰질 것으로 보인다. 심지어 박근혜 정부에서 일을 했던 유승민, 홍준표 후보까지도 부양중심, 가진 자 중심의 부동산 정책에 대해서 개선 의사를 밝히고 있어 부동산시장에는 먹구름이 다가오고 있다.


특히 여론조사 1~2위를 달리고 있는 민주당과 국민의당에서 대선공약으로 내놓은 보유세 강화방침과 전·월세상한제 및 계약갱신청구권제 도입 그리고 재건축 초과이익환수제의 경우 현재 연말까지 유예된 상태이지만 내년에 다시 부활된다면 재건축시장은 얼어붙을 수밖에 없다.


다만 더불어민주당의 문재인 후보가 도시재생 뉴딜사업을 추진하겠다고 발표한 상황에서 주택가격 급락이나 장기침체 등 하락을 부채질하는 강도 높은 규제는 오히려 이 사업의 수익성 측면에서 어려움을 겪을 수 있기 때문에 선별적 규제를 하지 않을까 한다.


하여튼, 이번 대선에서는 대부분의 후보가 부동산규제정책으로 돌아서는 분위기로 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있기 때문에 주택을 비롯한 부동산을 구입하려는 사람들은 당분간 늦추는 것이 좋을 듯하다. 그렇지 않아도 주택시장이 금리인상과 과잉공급, 대출규제 등으로 향후 보합내지는 하향세를 탈 가능성이 높은데 차기정부의 규제가 가해진다면 시장위축은 불가피해 보인다.


다만 서울은 여전히 공급부족으로 강세를 보일 가능성이 크다. 단지 그동안 가격도 많이 오르고 공급이 많았던 지방의 경우에는 수요가 뒤따라주지 못하면 가격하락이 예상되기도 한다. 물론 지역별로 차별적 장세가 심화될 것이기 때문에 이를 감안하고 자신의 금융 상태에 따라서 부동산시장에 접근하는 것이 좋다.


[프로필] 권대중

•현) 명지대학교 부동산대학원 주임교수
•(사)대한부동산학회 회장
•한국공인중개사협회 고문
•부동산학 박사

 

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