부동산 거래를 할 때는 신중, 또 신중을 기해야 한다. 내 집 마련과 부동산 투자에 대한 관심이 높은 요즘 거래경험이 전무한 실수요자들이 권리 및 물건분석을 소홀히 해 사기를 당하거나 목적에 맞지 않는 부동산을 샀다가 재산적 손실을 입는 경우를 무수히 접하게 된다.
부동산 거래는 짧게는 1개월에서 길게는 6개월 이상 소요되다 보니 실수요자들이 중대한 하자를 오인해 치명타를 입는 일이 허다하다.
요즘 같은 사회적 혼란기일수록 투자자의 판단을 흐리게 하는 사기사건이 더욱 기승을 부린다. 정부의 각종 부동산 규제로 인해 잘 팔리지 않는 빚 많은 부동산에서부터 매도자의 인감을 위조해 값싸게 나온 사기매물, 이중매매, 가짜매물까지 시중에는 순진한 투자자를 유혹하는 매물들이 돌아다니고 있다.
부동산 거래사고는 사기뿐 아니라 등기제도의 공신력 결여와 부동산 정보관리제도의 미흡, 투자자의 권리조사 부족으로 인한 손실 등 다양하다. 투자자들은 거래의 위험요인을 인식해 거래사고를 줄이려는 노력을 기울인다면 얼마든지 미연에 방지할 수 있다.
자칫 잘못된 판단에 의해 수 천만 원에서 수억 원의 막대한 경제적 손실을 입게 되는 부동산 거래에서 투자자들이 불의의 손해를 입지 않으려면 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보자.
파는 ‘사람’을 조심하라
분양업자 말을 맹신하지 마라 - 대표적인 거래사고의 유형 중 하나가 임대수익, 고수익을 보장하는 허위과장 광고에 현혹되는 경우다. 예외 없이 분양현장에는 대행업체 직원이 번지르한 말잔치로 투자자들을 유혹한다. 등기 분양의 경우 업자의 말을 전적으로 믿으면 안 된다. 분양을 결정한 후의 모든 책임은 피분양자와 매수자에게 있다. 미리 입지와 상권, 가능 임대수익 등을 꼼꼼히 따져본 후 투자를 결정해야 한다.
투자 전 미리 상담을 구하라 - 투자자들은 대체로 매매를 결정한 즉시 계약금부터 치르고 나서 ‘아차’ 싶어 이곳저곳에 문의하는 경우가 많다. 그러나 이미 때는 늦다. 계약금을 치른 경우라면 계약금을 포기해야 계약이 취소되며 중도금을 치른 상태라면 그 계약은 온전한 계약으로써 경제적 손실이 크다. 투자를 결정하기 전에 그 지역 거주 또는 영업자, 전문가가 활동하는 부동산사이트 등에서 미리 자문을 구하면 잘못된 판단을 바로잡을 수 있다.
매도자, 임대인의 실체를 확인하자 - 부동산을 팔겠다는 사람이 등기부등본과 주민등록증 등 서류를 위조해 진짜 주인인 양 행세하는 경우도 요즘 유행(?)하는 사기수법이다. ‘시세보다 현저히 싸게 나왔다’고 계약금부터 치른다면 이러한 황당한 일을 당할 수 있다. 전·월세 매물도 가짜 주인에게서 값싸게 나와 계약했다가 돈을 돌려받기 위해 수시로 법원에 드나드는 사람도 있다. 최소한 계약 전 실제 주인인지 여부를 본인이 직접 확인해야 한다.
허가받은 중개업소를 이용하라 – 생활정보지, 동호회에서 나온 주인의 직접 매물 중에는 사기매물이 적지 않다. 중개수수료를 아낄 요량으로 시세보다 값싼 직거래 매물을 샀다가 큰 손실을 입을 수 있다. 공인중개사를 이용했다가 권리·물건상 손해를 입게 되면 손해배상청구를 통해 배상을 받을 수 있지만, 직거래매물은 민·형사 소송을 거쳐야 하므로 시간적 손실이 크다. 권리보전을 위한 민사소송은 짧게는 3년에서 길게는 10년 이상 소요된다.
바람잡이 매물을 조심하라 - 거래가 많지 않은 매물인데 내가 찾아가 분양, 매매상담을 하거나 중요한 투자결정을 할때 유난히 사람이 붐비거나 계약서를 여럿 쓰고 있다면 옆자리의 계약자는 가짜일 가능성이 크다. 아파트뿐 아니라 토지, 상가도 의외로 손님 행세를 하며 투자자가 많은 척 현혹해 빠른 계약을 유도하는 분양사무실이 의외로 많다. 손님 아르바이트나 부추기기 고객이 동원되는 부동산은 쓰레기 매물임이 거의 확실하다.
‘권리’ 관계 파악에 신중하라
주인이 자주 바뀐 부동산은 의심하라 - 단시일 안에 소유자가 여러 명씩 바뀐 부동산은 법률전문가에게 자문을 받아보자. 소유자가 여럿 바뀌면서 투기나 탈세, 실명제 위반 문제 등으로 새로운 소유주에게 덤터기를 쓰는 것은 물론 법적인 분쟁으로 온전한 소유권을 행사하지 못하는 경우도 있다. 등본을 발급받아 전 소유자의 나이, 직업, 거주지 등을 파악해 보고 급하게 매도한 이유와 세금, 법적하자 여부 등을 추적해 보는 것이 필요하다.
부동산 서류는 직접 챙겨라 - 매도자나 임차인, 소개업자가 보여주는 등기부등본과 공적 대장(臺帳)을 100% 믿고 거래하면 위험할 수 있다. 요즘은 등기부등본, 토지 관련 공부뿐아니라 판결문까지 교묘하게 위조하는 사례가 빈발해 사기꾼이 마음만 먹으면 매수자를 속이는 것은 식은 죽 먹기다. 관공서의 인증(원본과 동일하다는 확인도장) 여부를 확인하고 원본과 사본을 대조해볼 필요가 있다. 서류는 본인이 직접 챙기는 게 가장 안전하다.
계약서는 구체적으로 작성하라 - 중개사사무소에 비치된 계약서만으로 부족한 계약내용이 있는 경우 자세히 읽어본 후 정확하게 기재하고 애매한 문구는 확실하게 표기해 둬야 한다. 부동산 인도 날짜, 부동산에 딸린 종물의 소유권 여부 등 본인이 반드시 요구해야 할 사항은 합의에 의해 기재하고 특약내용도 명확히 기재해야 한다. 대리인이 계약서를 쓸 경우 소유자의 위임장을 제출케 하고 계약내용은 실제 소유자와 확인하는 절차가 필요하다.
휴일 거래는 피하라 - 부동산사기꾼들은 주로 토요일이나 공휴일, 명절 전후에 계약날짜를 잡는다. 상대방이 각종 공부를 확인할 틈을 주지 않기 위해서다. 특별히 공휴일에 계약할 경우엔 미리 매수자 본인이 직접 서류를 발급받아 확인을 마치고, 금전거래는 되도록 평일에 하거나, 통장거래 또는 수표로 중도금 등을 지급하는 것이 안전하다. 등기부는 계약금, 중도금, 잔금 지급 시마다 바로 직전에 직접 확인해 봐야 한다.
대출 많은 부동산은 위험하다 – 1~2건의 담보물권이 설정된 부동산은 그 빚을 안고 사면 상관없지만, 부동산의 가치보다 훨씬 많은 담보물권이 설정된 부동산을 안고 살 경우 계약 기간 중간에 임의경매나 공매에 부쳐져 골치를 앓을 수 있다. 매도자의 말만 믿고 계약부터 체결하지 말고 법률전문가로부터 자문을 받아 투자를 결정해야 한다. 담보설정 금융기관을 방문해 부동산에 설정된 저당권의 범위를 서면으로 확인해 둘 필요가 있다.
[프로필] 윤재호
• 현) 메트로컨설팅(주) 대표
• 한국통신(KT) 리치앤조이중개(주) 대표
• 한경·매경 부동산칼럼니스트
• KBS/MBC/SBS 부동산 패널
• 경기대 교수/서비스경영대학원 경매과정
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