비사업용토지를 양도할 경우에는 기본세율(6% ~ 38%)에 10%를 가산(16% ~ 48%)하여 과세가 된다(소득세법 제104조 제1항 제8호).

비사업용토지의 범위는 그것을 실무상 적용하기 상당히 난해하고 깊은 주의를 필요로 하는 사항이다.

소득세법 제104조의3에서 비사업용토지의 범위를 전반적으로 규정하고 있는데 가장 중요한 내용으로서 비사업용토지 인지 그 여부는 토지의 이용현황 즉, 지목별로 판단한다.

실무상 가장 많은 사례를 보이는 농지를 예로 들어 보자.

농지가 비사업용토지에 해당되지 않기 위해서는 먼저 도시지역이 아닌 지역에 소재한 농지를 그 소재지에서 거주하면서 직접 자기가 경작을 하여야 하고 농지 소유기간이 7년이라면 양도일로부터 소급하여 5년 중 3년 이상 또는 3년 중 2년 이상, 7년 중 2.8년(소유기간의 40%) 이상을 만족하면서(즉, 3가지 기간요건 중 1가지 이상을 만족하면서) 자기가 경작을 하여야 한다(소득세법 제104조의3 제1항 제1호, 소득세법시행령 제168조의6 제1호).

위와 같이 관련 규정의 조건이 다양하고 까다로워 토지를 양도할 경우에는 비사업용토지의 범위에 해당되지 않는지 정확히 확인할 필요가 있다.

한편, 주택에 부수하는 토지라 하여 모두 사업용토지 일까?

아파트의 경우 1호의 건물면적보다 그에 부속하는 토지 면적이 작기 때문에 해당사항이 없는 것이 일반적인데, 일반 주택의 경우는 주의해야 한다.
도시지역 안의 주택은 그 주택 정착면적의 5배, 도시지역 밖의 주택은 10배까지만 사업용토지이며 초과하는 면적은 비사업용토지가 되는 것이다(소득세법 제104조의3 제1항 제5호, 소득세법 시행령 제168조의12).

따라서 주택의 정착 면적 대비 토지의 면적이 넓다면 위의 5배 및 10배를 고려하여 비사업용토지인지 여부를 따져 보아야 한다.

사업용토지로 보는 범위 중 지방세법 상 재산세 별도합산과세 또는 분리과세 대상인 토지가 있는데 아래 사건은 이와 관련된 것이다.

아래 사건은 LPG가스 충전소 영업을 영위하는 원고가 사업 관련 토지 및 건물을 양도하고 해당 토지를 사업용토지에 해당함을 전제로 양도소득세를 신고하였으나, 과세관청이 법에서 규정하는 기준면적을 초과하는 토지의 면적은 비사업용토지로 보아 경정·처분한 사례이다.

◆ 사업상 허가 받은 토지 및 재산세 과세 구분의 착오에 따른 납세자의 신뢰 보호 여부
원고는 해당 토지가 LPG가스 충전소 사업허가를 받으면서 위험물시설 안전거리를 위한 최소한의 면적으로 허가 받은 것이고, 해당 구청에서도 해당 토지를 소득세법 상 사업용토지로 보는 재산세 별도합산과세 대상으로 보아 과세하였으므로 해당 토지는 비사업용토지가 아니라고 주장하였다.

◆ 법원 “사실상 사업용도 또는 공공기관의 인허가 여부로 사업용토지 여부를 판단하지 않음”
법원은 다음과 같이 과세관청의 과세처분이 옳다고 판결하였다.
① 해당 구청장의 별도합산과세 부과는 착오로 인한 것으로 2013년 경 이 사건 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 경정·처분한 점,
② 피고와 해당 구청장은 별개의 행정청으로서 이 사건 처분 전에 이 사건 토지에 대한 피고의 어떠한 공적 견해 표명이 존재하지 않았던 점,
③ 이 사건 건물은 건축물대장 등의 내용에 비춰볼 때, 위험물저장 및 처리시설로서 건축법상 공장과는 별개의 용도이므로 원고가 주장하는 이 사건 건물이 공장용 부속토지의 인접토지에 해당한다고 볼 수 없음.
참고: 서울고등법원-2015누55938(2016.11.17.)

◆납세의무자의 신뢰 보호
원고는 이 사건 부동산을 2010년 10월에 양도하였고, 해당 구청장은 이 사건 과세처분이 이뤄진 2013년경에 경정·처분을 한 것으로 미뤄볼 때 양도소득세 경정·처분이 이뤄진 2013년 8월 이후 구청장이 이 사건 과세처분에 따라 재산세 경정·처분을 한 것으로 보인다.

원고로서는 이 사건의 토지가 비사업용토지인지 여부를 판단하는 규정인 재산세 별도합산과세대상인 점을 구청장의 재산세 부과·징수에 따라 사업용토지로 본 것인데, 법원은 두 행정기관이 별개의 행정기관이라는 이유로 원고에 대해 신뢰보호의 원칙이 문제될 여지가 없다고 판단하였다.

하지만 과연 조세전문가가 아닌 일반 납세의무자가 관할 구청의 재산세 부과가 적법한지 판단하는 것을 기대할 수 있을까?

더구나 재산세는 신고납부가 아닌 보통징수로서 지방자치단체에서 부과·징수한다(지방세법 제116조 1항, 지방세기본법 제2조 제1항 제19호).

납세의무자의 신뢰를 어디까지 보호해야 할지는 납세의무자로부터 합리적으로 기대할 수 있는 조세협력 의무를 고려해야 할 것이다.

[정종회 프로필]

•대주회계법인 공인회계사

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